xxxx年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策解讀及長沙市場走向預(yù)判(編輯修改稿)
2025-02-23 17:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)納稅額 =新購住房應(yīng)稅面積 新購住房單價 相應(yīng)稅率 70%。 應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 對應(yīng)稅率。 應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應(yīng)稅房的總房價是打 7折后再計稅。 三、“房產(chǎn)稅新政”主要內(nèi)容解讀 分析： 1）、兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案相對穩(wěn)健，比業(yè)內(nèi)和公眾預(yù)期更溫和，因此沒有對市場預(yù)期產(chǎn)生重大沖擊； 2）、在嚴(yán)厲限購政策已經(jīng)落地的情況下，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為市場調(diào)控手段的效用有限，短期內(nèi)，無論對市場供求和房價走勢都不會有明顯而直接的影響； 3）、長期看，作為制度變革的一項重大舉措，將逐步改變市場規(guī)則，影響消費(fèi)觀念，使市場運(yùn)行發(fā)生系統(tǒng)性變化 4）、房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面鋪開預(yù)計將有一個較長的周期，在逐步推進(jìn)的過程中，因預(yù)期變化，市場可能會出現(xiàn)局部性和階段性的變化，抑制和刺激的局部效應(yīng)不可避免； 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 17 總結(jié)： 一、房產(chǎn)稅試點(diǎn)的啟動宣告：房地產(chǎn)政策正式從主要圍繞房價目標(biāo)的市場供求調(diào)節(jié)邁向房價控制和制度變革并舉的新階段； 二、與其說房產(chǎn)稅推出是為了調(diào)控房價，不如說是借勢房價高企推動稅制改革，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對房市走勢影響有限。房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到不斷鋪開的過程還將推動市場出現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性的熱點(diǎn)機(jī)會。房地產(chǎn)系統(tǒng)制度變革的完成需要一個較長的過程，因此，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整和新的穩(wěn)定秩序的形成將會持續(xù)數(shù)年的時間。 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 18 三、“房產(chǎn)稅新政”主要內(nèi)容解讀 四、“加息”內(nèi)容解讀 內(nèi)容： 央行 2月 8日晚宣布了今年首次加息，自 2月 9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。一年期存款利率由 %上調(diào)至 3%，一年期貸款利率由 %上調(diào)至 %。 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 19 分析： 1）、應(yīng)對通貨膨脹：央行此次加息是預(yù)料中的應(yīng)對通脹舉措，從存貸款不對稱加息分析，央行緩解負(fù)利率的目的也很明顯，由于今年一季度和上半年 CPI都可能維持高位，一季度仍有加息可能，而且由于數(shù)量型工具對銀行資金流動性影響大，控制社會融資總量的任務(wù)可能將更主要的落在利率調(diào)整這一價格工具上。 2）、間接影響樓市：開發(fā)貸與房貸的利率的提升，也給開發(fā)商與購房者造成心理壓力，但加息后的利率尚未達(dá)到 2023年的高點(diǎn)，因此，加息政策主要的影響依然來自對未來持續(xù)加息預(yù)期的恐懼，從而對市場信心造成影響。 五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然支持房地產(chǎn)市場繼續(xù)活躍 2023年房地產(chǎn)市場面臨有史以來最為嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但市場卻表現(xiàn)出超呼想象的強(qiáng)勢，與 2023年的市場態(tài)勢形成鮮明對比。其關(guān)鍵支持因素在于良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 1）、經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，處于新一輪上升周期 2）、流動性極度寬松； 3）、利率仍然處于中低水平，即便執(zhí)行 ，與 2023年 12月的利率高點(diǎn)相比仍有較大差距； 4）、通漲上行，資產(chǎn)價格高企，保值需求旺盛 正是由于全面惡化的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房市調(diào)控政策的疊加，造就了 2023年房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整。 2023年完全不一樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境造就了市場需求的全面持續(xù)活躍，盡管調(diào)控政策持續(xù)加碼，但市場依然表現(xiàn)搶眼。 2023年宏觀經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢；貨幣政策雖然從適度寬松開始回歸常態(tài)，但總體上流動性收縮需要有一個過程；利率將繼續(xù)上調(diào)，但仍將維持在適中的水平上；通漲預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)，保值需求依然旺盛?？傮w上看，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對市場需求的支持依然強(qiáng)勁， 2023年剛性購房需求和改善性需求繼續(xù)保持持續(xù)活躍是可以期待的。 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 20 五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考 新政主要從需求層面入手對房地產(chǎn)市場施加結(jié)構(gòu)性影響 新國八條以行政手段直接禁止部分人群繼續(xù)購買商品住宅，一定程度上將會壓縮需求總量，同時其影響更多是結(jié)構(gòu)性的： 1）、三套及以上購房需求和外地兩套及以上購房需求被階段性行政禁止，投資投機(jī)購房大門基本關(guān)閉。根據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司對主要城市 2023年購房客群結(jié)構(gòu)的跟蹤分析，預(yù)計直接影響新房需求在 1025%左右； 2）、受國八條和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的綜合影響，對已有一套住宅的本地居民，一方面由于受信貸政策收緊的影響，購買二套住房的門檻提高；另一方面，為盡可能降低納稅機(jī)率，在未試點(diǎn)城市將會刺激有足夠經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群盡早購買二套房，并且為盡量用足政策，不排除更傾向購買大房型，甚至把首套房也售出，兩套均換購成大房型。 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 21 五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考 3）、對于有資格購買一套住房的外地人群，將會更傾向于一次到位購買更大面積的商品房 4）、 對于已經(jīng)擁有兩套住房的人群，在房產(chǎn)稅預(yù)期下，不排除集中出現(xiàn)一波 “ 售小購大” 型升級購房需求，他們將成為高端市場的主要機(jī)會所在。 5）、首套購房受新政影響不大，而且將因供應(yīng)更充沛而收益，預(yù)計將保持持續(xù)活躍，成交會有所加大，成為市場的絕對主力。其中，一次到位的購房行為預(yù)計有一定程度的增加。 隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的正式啟動，未來幾年預(yù)計房地產(chǎn)相關(guān)制度變革將會持續(xù)推進(jìn)。第一，房地產(chǎn)稅收制度不斷完善；第二，住房保障制度將全面系統(tǒng)建立；第三，土地制度將發(fā)生重大變革，不僅是土地出讓方式的變化，同時集體所有土地的上市交易和使用權(quán)到期延續(xù)制度等重大問題均將涉及。這些重大制度的變革，意味著未來幾年房地產(chǎn)將進(jìn)入一個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場的制度基礎(chǔ)和運(yùn)行規(guī)則面臨全面重建，其對房地產(chǎn)市場的長期深層影響更需要給予持續(xù)關(guān)注。 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 22 五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考 2023年市場形勢總體展望 1）、 2023年商品住宅市場在經(jīng)濟(jì)基本面和調(diào)控政策的雙向搏奕中震蕩波動的態(tài)勢已經(jīng)確立。一方面，總體良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將繼續(xù)為房市提供有利支持，市場可望繼續(xù)保持較高的活躍度；另一方面，與 2023年相比，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的正向支持有所減弱，而政策調(diào)控的力度則進(jìn)一步加強(qiáng)?？傮w上看， 2023年大部分城市市場活躍度有一定程度回落應(yīng)是大概率事件。因嚴(yán)厲的限購政策，部分城市多套房購買群體和純投資購房成交的下降將直接導(dǎo)致總體成交規(guī)模出現(xiàn) 20%左右的回落。同時，得益于供應(yīng)增加，首套剛需購房可望保持增長。 2）、得益于 2023年房地產(chǎn)投資和開工建設(shè)規(guī)模的較快增長，預(yù)計 2023年供應(yīng)形勢將繼續(xù)好轉(zhuǎn)，同時受新政影響需求將受到一定程度的抑制， 2023年供求關(guān)系將更趨寬松。但是，基于土地供應(yīng)的長期制約，在需求回落有限的情況下，多數(shù)城市供求關(guān)系難以發(fā)生逆轉(zhuǎn)。因此，我們預(yù)計：房價上漲的勢頭將會得到有效遏制，但房價不會發(fā)生深度調(diào)整。2023年房價將呈現(xiàn)出有漲有落、相對穩(wěn)定的態(tài)勢，總體上將進(jìn)入一個平臺整理期。 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長沙）有限公司 23 五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考 3)、 2023年不同城市市場表現(xiàn)將呈現(xiàn)出更大的差異。多數(shù)城市因結(jié)構(gòu)性的有冷有熱導(dǎo)致整體市場表現(xiàn)不冷不熱。 不同細(xì)分市場表現(xiàn)有冷有熱： ? 面向首次置業(yè)人群基本居住需要的普通商品房市場需求基礎(chǔ)穩(wěn)定，不受政策限制，且具有長期發(fā)展?jié)摿?，供?yīng)得到更有利的政策保障，在 2023年將繼續(xù)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，未來相當(dāng)長時間內(nèi)都將是商品房市場的主體市場； ? 改善型住宅市場主要面向二套房需求。雖然信貸政策有所
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