【文章內(nèi)容簡介】 求利潤率最大化，以期用最小的投入獲得最大產(chǎn)出，具有很強(qiáng)的 趨利性 。 資本增值性 趨利性又決定了它具有天然的流動(dòng)特點(diǎn) ，這種流動(dòng)特性表現(xiàn)為不斷的 G— W— G的運(yùn)動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)增值的價(jià)值。 作為資本的貨幣其流動(dòng)本身就是目的，因?yàn)橹挥性谶@個(gè)不斷更新的運(yùn)動(dòng)中才有價(jià)值的增殖。 商品 W 貨幣 G 貨幣 G 資本流動(dòng)性 資本的本質(zhì)特征 增值性 趨利性 流動(dòng)性 增值性決定趨利性，趨利性又導(dǎo)致流動(dòng)性，只有流動(dòng)才能促進(jìn)資本進(jìn)一步增值。于是在趨利性的驅(qū)動(dòng)之下，資本開始向利潤高的部門集中。 趨利性導(dǎo)致通貨膨脹 由于資本的趨利性，使得在市場(chǎng)機(jī)制作用下，資本要素會(huì)自發(fā)地由利潤率低的生產(chǎn)部門流向利潤率高的生產(chǎn)部門，從利潤率低的地區(qū)流向利潤率高的地區(qū)。 追求高效率是資本趨利性最顯著的表現(xiàn)。 趨利性決定了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行到一定階段 ,必會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹 . 而且 部門利益越大 ， 通脹越嚴(yán)重 ， 并開始逐步往外擴(kuò)散 ， 直至全面通貨膨脹 。 利益越大 通貨膨脹越嚴(yán)重 趨利性導(dǎo)致通貨膨脹 2022年中國 CPI 中國通貨膨脹 20222022年全國 CPI漲跌幅度 ? 2022年，居民消費(fèi)價(jià)格一季度同比上漲 %，二季度上漲 %，三季度上漲 %，四季度上漲 %，全年平均比上年上漲 %，其中食品價(jià)格上漲%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲 %。 中國通貨膨脹 2022年 10月份 ， 全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。 其中 ， 城市上漲 %， 農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %， 非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %， 服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 %。 全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲 %。 其中 ， 城市上漲 %， 農(nóng)村與上月持平；食品價(jià)格下降 %， 非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲%， 服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 %。 2022年全國 CPI漲跌幅 中國通貨膨脹 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $$$$$$$$各年份的 1美元相當(dāng)于 2022年的購買力 通貨膨脹是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果，不僅在中國發(fā)生，在世界各國也都面臨的不同程度的通貨膨脹。以一直堅(jiān)挺的美元為例，歷年來，由于通風(fēng)貨膨脹，美元的購買力也一直處于下降趨勢(shì)。 美國通貨膨脹 ()()2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022美國歷年 CPI漲跌幅（ %） 美國通貨膨脹 美國通貨膨脹 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122022年美國 CPI各月漲跌幅（ %） 中國 CPI構(gòu)成 美國 CPI構(gòu)成 住宅 食品和飲料 娛樂 交通運(yùn)輸 醫(yī)療 服裝 教育和交流 其他商品和服務(wù) 42% 15% 6% 17% 6% 4% 6% 4% 居住 食品 娛樂文化教育用品及服務(wù) 交通通訊 醫(yī)療保健個(gè)人用品 衣著 家庭設(shè)備及維修服務(wù) 煙酒及用品 13% 34% 14% 10% 10% 9% 6% 4% 中美 CPI對(duì)比 ? 對(duì)比 美國 CPI,中國 CPI中沒有 2個(gè)重要指標(biāo)： 住宅和教育 指標(biāo) 。 ? 中國 CPI中的居住包括建房及裝修材料 、 房租 、 自有住房以及水 、電 、 燃?xì)獾扰c居住有關(guān)的項(xiàng)目 ， 以上并沒有包括最重要的商品房的價(jià)格指標(biāo) 。 ? 美國 CPI中住宅占到了 42%， 15%是食品 ， 中國 CPI中食品占到了34%。 食品 、 居住 、 交通類商品和服務(wù)價(jià)格是 CPI構(gòu)成中權(quán)重最大的三類價(jià)格 . 我國房價(jià)飛漲 CPI水平還維持在 10%以下 ， 但試想如果把房價(jià)因素加入進(jìn) CPI中 ,那么會(huì)是一個(gè)什么樣的景象 ? ? 注： CPI的計(jì)算公式是 CPI=（ 一組固定商品按當(dāng)期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值 ） /（ 一組固定商品按基期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值 ） *100%。 中美 CPI對(duì)比 ? 趨利性是資本同其他要素的本質(zhì)區(qū)別 ， 資本的趨利性導(dǎo)致了通貨膨脹 。 無論在哪種社會(huì)形態(tài) ， 資本主義也好 ， 社會(huì)主義也好 ， 只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) ， 通貨膨脹總會(huì)存在 ， 通貨膨脹是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果 。 小結(jié) 房價(jià)過快上漲的危害 第六章 過快上漲的房價(jià)會(huì)加劇宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng) ? 房價(jià)過快上漲產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng) 。 即隨著房價(jià)的上漲 ， 抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值增加 ， 會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi)增加和經(jīng)濟(jì)增長 ， 也即房價(jià)與財(cái)富之間形成正反饋機(jī)制 。 從經(jīng)濟(jì)波動(dòng)角度看 ， 在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期 ， 房價(jià)上漲會(huì)進(jìn)一步推高經(jīng)濟(jì)增長；在經(jīng)濟(jì)收縮期 ， 房價(jià)下降會(huì)引起經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩 。 ? 供給方面 ， 在房價(jià)上漲時(shí) ， 開發(fā)商和銀行預(yù)期價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ， 從而導(dǎo)致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面 ， 房價(jià)上漲導(dǎo)致投資需求增加 ， 在短期供給缺乏彈性的情況下 ， 需求大幅增加必然會(huì)拉動(dòng)房價(jià)快速上漲由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍將帶動(dòng)建筑 、 冶金 、 建材 、 運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 ， 從而加速經(jīng)濟(jì)增長；同樣 ， 在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期會(huì)加速經(jīng)濟(jì)的下滑 。 過快上漲的房價(jià)會(huì)制約居民消費(fèi)的擴(kuò)大 ? 由于房價(jià)上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購房支出增加占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。尤其在當(dāng)前國際金融危機(jī)的大背景下，房價(jià)過快上漲擠出了居民消費(fèi)，扭曲著社會(huì)資源配置，成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長的絆腳石。 過快上漲的房價(jià)會(huì)拉大居民收入差距 ? 住房既是普通商品又是投資品 ， 房價(jià)上漲對(duì)不同居民戶的財(cái)富存量會(huì)產(chǎn)生不同的影響 。 對(duì)無住房的家庭而言 ， 房價(jià)上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度 ， 使這部分人實(shí)現(xiàn)買房的夢(mèng)想變得越來越渺茫；對(duì)有自有住房家庭而言 ， 房價(jià)上漲會(huì)增加抵押貸款消費(fèi)；對(duì)于有房且用來投資的家庭而言 ， 房價(jià)上漲不僅能獲取出租和出售收益 ， 而且還可以獲得更多的抵押貸款 ， 是房價(jià)上漲最大的受益者 。 總的來看 ， 房價(jià)過快上漲會(huì)導(dǎo)致收入差距的進(jìn)一步擴(kuò)大 。 過快上漲的房價(jià)會(huì)導(dǎo)致社會(huì)矛盾和民心不穩(wěn) ? 快速上漲的高房價(jià)必將帶來持續(xù)的物價(jià)上漲，不僅會(huì)造成社會(huì)矛盾和民心不穩(wěn)，而且會(huì)對(duì)政府的執(zhí)政能力帶來威脅； ? 當(dāng)前國內(nèi)很多大中城市之所以開展轟轟烈烈的公租房建設(shè)，主要是處于降低高房價(jià)對(duì)社會(huì)公眾帶來的嚴(yán)重危害，而選擇建設(shè)保障性住房。 完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然導(dǎo)致通貨膨脹，快速的城市化也使高房價(jià)成為一種必然，當(dāng)前我國乃至世界都不同程度的面臨這些困擾。在這種情況下， 必須要借助政府宏觀調(diào)控的力量加以干預(yù)，履行政府指責(zé)的同時(shí)，也維持經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展 。 √ 看得見的手 干預(yù)房價(jià) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府調(diào)控是一種互補(bǔ)和不可替代的關(guān)系。 ? 互補(bǔ)性 表現(xiàn)在：不論政府調(diào)控還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)都存在缺陷，需要互補(bǔ)； ? 不可替代性 表現(xiàn)為：雙方具有不同的調(diào)節(jié)機(jī)制，不可替代。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度決定了宏觀調(diào)控的時(shí)間 ,而 宏觀調(diào)控的時(shí)間又取決于調(diào)控的政策和手段 . 房地產(chǎn)業(yè)的自身特征 第七章 房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是 :stopgo industry ? 房地產(chǎn)業(yè)受 政策的影響很大 ? 政策叫 “停” 就 “?！? ，叫 “走” 就 “走” 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資力度大 房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)是銀行貸款大戶 ? 房地產(chǎn)業(yè)是 資金密集型 行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是 資金密集型 行業(yè) ? 房地產(chǎn) 作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占國民經(jīng)濟(jì) GDP比重的 10%～ 15%。 ? 同時(shí)， 房地產(chǎn)能夠推動(dòng) 50多個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)。例如 建材、能源類產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)、家電業(yè)及新興行業(yè) 等。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 房地產(chǎn) 裝飾行業(yè) 建 筑 機(jī)械 、 冶金 建 材 商 業(yè) 金融業(yè) 旅游業(yè) 交通運(yùn)輸 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 據(jù)調(diào)查研究顯示： 房地產(chǎn)投資每增加一塊錢，可以帶動(dòng)相關(guān)部門的投資增加 ； 房地產(chǎn)的銷售每增加一塊錢，可以帶動(dòng)其他消費(fèi)，帶動(dòng)系數(shù)一倍多； 而每投資 1元錢于房地產(chǎn)上，可以帶動(dòng) GDP增長。 對(duì) GDP貢獻(xiàn)率在 20%以上。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 機(jī)械行業(yè)汽車業(yè)建筑和房地產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)建筑業(yè)占到鋼材總消費(fèi)的 50%以上。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 房地產(chǎn)業(yè) 拉動(dòng)水泥需求 ?建筑和房地產(chǎn)行 業(yè)對(duì)水泥的需求 是最直接的 。 故建筑行業(yè)的生產(chǎn)總值增長最能直接反映社會(huì)對(duì)水泥的需求 。 2022年 ， 全國 建筑業(yè) 總產(chǎn)值 95206億元 ， 同比增長 24%。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 時(shí)間 材質(zhì) 價(jià)格 2022年 4月 螺紋鋼 3750 2022年 12月 螺紋鋼 3980 2022年 3月 螺紋鋼 4420 2022年 10月 螺紋鋼 4600 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335 5260 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335E 5262 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400 5355 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400E 5339 2022年 8月 螺紋鋼 HRB500 5510 房地產(chǎn)業(yè) 拉動(dòng)鋼材需求 2022年以來鋼材均價(jià)統(tǒng)計(jì)（以重慶螺紋鋼為例 ,單位：元 /噸） 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 房地產(chǎn)業(yè) 推動(dòng)裝飾裝修行業(yè)發(fā)展 據(jù)專家估算，建筑業(yè)總投資與裝飾裝修總投資比例大概維持在 10:1到 8:1之間，由此估算全國裝飾裝修總投資如下表所示 時(shí)間 房地產(chǎn)投資（億） 裝飾裝修總投資（億） 2022 2022 2022 2022 48213 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 62468159102701315815913193822528035914 36242482590100002022030000400005000060000 投資額（億元）增長率（% ）投資額（億元） 6246 8159 10270 13158 15913 19382 25280 35914 36242 48259 增長率（% ） 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222022全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資力度大 房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高 2022年 ， 韓國家庭的總資產(chǎn)中 ， 房地產(chǎn)所占比重高達(dá) %， 在美國 ， 這一比例為 52%， 而加拿大和日本分別為 50%和 %。 2022年 9月 ， 清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副院長廖理在第四屆中國消費(fèi)金融論壇上公布的 《 中國消費(fèi)金融與投資者年度教育報(bào)告 》 顯示 ， 中國城鎮(zhèn)家庭中85%的受訪者擁有自家房產(chǎn) ， 房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重高達(dá) %。 %%%%%%%%%%%%%%韓國 美國 日本 加拿大 房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比例高達(dá) 70%以上 ， 是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè) 。 事實(shí)上 ， 這個(gè)比例對(duì)于上市房企的負(fù)債率可以說是大大偏低的 。 這是由于上市房企的融資渠道較非上市房企更多 ——2022年以來 ， 上市房企紛紛充分利用了公開增發(fā) 、 定向增發(fā) 、發(fā)行公司債 、 發(fā)行短期融資券 、 信托融資等方式進(jìn)行融資 。 非上市房企的負(fù)債率目前普遍超過了 75%， 在部