【正文】 地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果： 疊加效果 通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹； 加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。 因此，鑒于房地產業(yè)的上述行業(yè)特征，基于當前宏觀調控這一特定背景，首當其沖的是對房地產業(yè)實施政府宏觀調控。 例如計算機 ,機械等設計研發(fā)行業(yè) ， 一旦中斷 ,要再發(fā)展就得經歷一個較為漫長的時期 ,而房地產業(yè)不同 ,只要政策上加以扶持 ， 房地產業(yè)可以立馬煥發(fā)青春 。 綜合以上觀點： 房地產業(yè)確實是資金密集型行業(yè) ?對 企業(yè) 而言 :貨幣緊縮就意味著企業(yè)資金來源減少了 ,同時加上利率的調整 ,就會增加企業(yè)的利潤。 房地產企業(yè)負債率高 萬科 A 保利地產 金地集團 首開股份 北辰實業(yè) 金融街 泛海建設 負債表 單位：億元 根據對 75家上市房企的負債率進行調查可得： 平均資產負債率為 % 負債率超過 100%的公司有 1家 負債率低于 100%但超過 80%的有 5家 負債率在 70%80%之間的有 16家 負債率在 60%70%之間的有 24家 負債率在 50%60%之間的有 9家 負債率在 40%50%之間的有 11家 負債率在 30%40%之間的有 5家 負債率低于 30%的有 4家 房地產企業(yè)負債率高 房地產及相關行業(yè)是銀行貸款大戶 ?目前 銀行貸款中房地產 相關貸款占比在 20%。 這是由于上市房企的融資渠道較非上市房企更多 ——2022年以來 ， 上市房企紛紛充分利用了公開增發(fā) 、 定向增發(fā) 、發(fā)行公司債 、 發(fā)行短期融資券 、 信托融資等方式進行融資 。 %%%%%%%%%%%%%%韓國 美國 日本 加拿大 房地產企業(yè)的負債比例高達 70%以上 ， 是一個典型的資金密集型行業(yè) 。 房地產業(yè)關聯性強 時間 材質 價格 2022年 4月 螺紋鋼 3750 2022年 12月 螺紋鋼 3980 2022年 3月 螺紋鋼 4420 2022年 10月 螺紋鋼 4600 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335 5260 2022年 8月 螺紋鋼 HRB335E 5262 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400 5355 2022年 8月 螺紋鋼 HRB400E 5339 2022年 8月 螺紋鋼 HRB500 5510 房地產業(yè) 拉動鋼材需求 2022年以來鋼材均價統計（以重慶螺紋鋼為例 ,單位：元 /噸） 房地產業(yè)關聯性強 房地產業(yè) 推動裝飾裝修行業(yè)發(fā)展 據專家估算，建筑業(yè)總投資與裝飾裝修總投資比例大概維持在 10:1到 8:1之間，由此估算全國裝飾裝修總投資如下表所示 時間 房地產投資（億） 裝飾裝修總投資（億） 2022 2022 2022 2022 48213 房地產業(yè)關聯性強 62468159102701315815913193822528035914 36242482590100002022030000400005000060000 投資額（億元）增長率（% ）投資額（億元） 6246 8159 10270 13158 15913 19382 25280 35914 36242 48259 增長率（% ） 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222022全國房地產開發(fā)投資 房地產開發(fā)投資力度大 房地產占家庭總資產比重高 2022年 ， 韓國家庭的總資產中 ， 房地產所占比重高達 %， 在美國 ， 這一比例為 52%， 而加拿大和日本分別為 50%和 %。 故建筑行業(yè)的生產總值增長最能直接反映社會對水泥的需求 。 房地產業(yè)關聯性強 機械行業(yè)汽車業(yè)建筑和房地產業(yè)其他行業(yè)建筑業(yè)占到鋼材總消費的 50%以上。 房地產業(yè)關聯性強 房地產 裝飾行業(yè) 建 筑 機械 、 冶金 建 材 商 業(yè) 金融業(yè) 旅游業(yè) 交通運輸 房地產業(yè)關聯性強 據調查研究顯示： 房地產投資每增加一塊錢，可以帶動相關部門的投資增加 ； 房地產的銷售每增加一塊錢，可以帶動其他消費，帶動系數一倍多； 而每投資 1元錢于房地產上，可以帶動 GDP增長。房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產的發(fā)展對相關產業(yè)產生巨大的拉動。 經濟的發(fā)展速度決定了宏觀調控的時間 ,而 宏觀調控的時間又取決于調控的政策和手段 . 房地產業(yè)的自身特征 第七章 房地產業(yè)的特點是 :stopgo industry ? 房地產業(yè)受 政策的影響很大 ? 政策叫 “停” 就 “?！? ，叫 “走” 就 “走” 房地產業(yè)關聯性強 房地產開發(fā)投資力度大 房地產占家庭總資產比重高 房地產企業(yè)負債率高 房地產及相關行業(yè)是銀行貸款大戶 ? 房地產業(yè)是 資金密集型 行業(yè) 房地產業(yè)是 資金密集型 行業(yè) ? 房地產 作為國民經濟的支柱產業(yè)，占國民經濟 GDP比重的 10%～ 15%。 √ 看得見的手 干預房價 在市場經濟中，市場調節(jié)和政府調控是一種互補和不可替代的關系。 完全的市場經濟必然導致通貨膨脹，快速的城市化也使高房價成為一種必然，當前我國乃至世界都不同程度的面臨這些困擾。 總的來看 ， 房價過快上漲會導致收入差距的進一步擴大 。 過快上漲的房價會拉大居民收入差距 ? 住房既是普通商品又是投資品 ， 房價上漲對不同居民戶的財富存量會產生不同的影響 。購房支出增加占比提高，擠出了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴重制約著居民消費的持續(xù)擴大。 ? 供給方面 ， 在房價上漲時 ， 開發(fā)商和銀行預期價格繼續(xù)上揚 ， 從而導致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面 ， 房價上漲導致投資需求增加 ， 在短期供給缺乏彈性的情況下 ， 需求大幅增加必然會拉動房價快速上漲由于產業(yè)關聯性高 ， 房地產市場的活躍將帶動建筑 、 冶金 、 建材 、 運輸和金融等相關產業(yè)的快速發(fā)展 ， 從而加速經濟增長；同樣 ， 在經濟蕭條時期會加速經濟的下滑 。 即隨著房價的上漲 ， 抵押資產市場價值增加 ， 會導致居民消費增加和經濟增長 ， 也即房價與財富之間形成正反饋機制 。 無論在哪種社會形態(tài) ， 資本主義也好 ， 社會主義也好 ， 只要是市場經濟 ， 通貨膨脹總會存在 ， 通貨膨脹是市場經濟的必然結果 。 食品 、 居住 、 交通類商品和服務價格是 CPI構成中權重最大的三類價格 . 我國房價飛漲 CPI水平還維持在 10%以下 ， 但試想如果把房價因素加入進 CPI中 ,那么會是一個什么樣的景象 ? ? 注： CPI的計算公式是 CPI=（ 一組固定商品按當期價格計算的價值 ） /（ 一組固定商品按基期價格計算的價值 ） *100%。 ? 中國 CPI中的居住包括建房及裝修材料 、 房租 、 自有住房以及水 、電 、 燃氣等與居住有關的項目 ， 以上并沒有包括最重要的商品房的價格指標 。以一直堅挺的美元為例，歷年來，由于通風貨膨脹，美元的購買力也一直處于下降趨勢。 其中 ， 城市上漲 %， 農村與上月持平；食品價格下降 %， 非食品價格上漲 %；消費品價格上漲%， 服務項目價格上漲 %。 其中 ， 城市上漲 %， 農村上漲 %；食品價格上漲 %， 非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %， 服務項目價格上漲 %。農產品生產價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。 利益越大 通貨膨脹越嚴重 趨利性導致通貨膨脹 2022年中國 CPI 中國通貨膨脹 20222022年全國 CPI漲跌幅度 ? 2022年，居民消費價格一季度同比上漲 %，二季度上漲 %，三季度上漲 %，四季度上漲 %，全年平均比上年上漲 %，其中食品價格上漲%。 追求高效率是資本趨利性最顯著的表現。于是在趨利性的驅動之下，資本開始向利潤高的部門集中。 作為資本的貨幣其流動本身就是目的，因為只有在這個不斷更新的運動中才有價值的增殖。” 資本的增 值 特性使其不斷地追求利潤率最大化，以期用最小的投入獲得最大產出，具有很強的 趨利性 。 資本在其使用價值的消費過程中，其價值不但沒有消失，還會增值，即資本要素的使用會帶來相應的利潤。經濟主導的主體不同，一個是計劃，一個是市場。 追求最大利潤率是資本流動的內在動力。 小結 通脹可能性 發(fā)展速度或 城市規(guī)模 第五章 通貨膨脹是市場經濟的必然結果 1949 1978 1990 時間 房價 計劃 經濟 轉型期 市場 經濟 為什么前三十年中間十年以及后二十年房價成不同的狀態(tài)呢 ？ 資本的本質特征 資本是能夠帶來剩余價值的價值，具有兩個本質特征，一個是增值性，一個是流動性。 高發(fā)展必定高投入 32918 37213 43202 55567 70477 88774 109998 137324 172828 224599 278140 %%%%%%%%%0500001000001500002022002500003000002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022全國固定資產投資（億） 增長率 占 GDP比重 歷年全國固定資產投資情況 高發(fā)展必定高投入 高投入的背后是高風險 在確保發(fā)展的前提下 ， 發(fā)展速度越快 ， 投資就越多 ， 發(fā)生通貨膨脹的可能就越大 。 高發(fā)展必定高投入 各國貨幣供應情況對比 2022年美國 M2大約 50萬億人民幣 ， 而中國為 72萬億 。 走，支援城市發(fā)展去 城市建設 高發(fā)展必定高投入 ?近三十年來中國貨幣供應量的變化情況 現階段世界各國貨幣供應量通常劃分為以下三個層次： ? 貨幣（ M0） =流通中的現金，即流通于銀行體系之外的現金。 隨著時代的變遷 ， 城市價值的大大提升 ， 人們在物質和精神上的享受越來越多 ， 從而購房時也必將承擔城市價值提升的部分費用 。 發(fā)達國家房價 200 10 城市價值決定房價 城市價值決定房價 ， 中國快速的城市化決 定了中國的高房價 。 全世界城市價值都在提升，因而全世界的房價也都在上漲！ 城市價值決定房價 2022年世界各國主要城市房價統計 排名 城市 房價（萬美元 /平米） 1 英國倫敦 較好地段 ，較差地段 2 美國紐約 上曼哈頓 ，下曼哈頓 ，均價 3 俄羅斯莫斯科 市中心 12，均價 4 法國巴黎 ，均價 5 中國香港 ，均價 6 日本東京 ，公寓均價 7 新加坡 ,均價 8 印度孟買 市中心公寓均價 9 西班牙巴塞羅那 10 瑞士日內瓦 25 中國上海 均價 31 中國北京 均價 城市價值決定房價 英國 美國 中國 城市化率 時間 全世界的房價都很高 ， 全世界的房價都在漲 ， 但是為什么中國的房價就成為一個突出的民生問題呢 ？ 究其原因 ， 是因為 “ 中國花 20年的時間走完了發(fā)達國家 200年的路程 ” ， 中國部分城市的房價 20年就漲了發(fā)達國家 200年的幅度 ，房價上漲速率達到發(fā)達國家的 10倍左右 。 城市價值的內涵 在城市