【正文】 的因素主要是政策因素，即交易費用和稅收，如果房地產(chǎn)交易中的交易費用和稅收大幅度增加，超過人民幣升值等因素所帶來的房價差價收益，則可能造成投資房產(chǎn)資金的撤離，從而對房價產(chǎn)生不利影響。因此，租金收益在短期內(nèi)不會對房產(chǎn)投資產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，但若實際利率超越3%時，將難以達(dá)到租金收益率6%的要求。目前不斷漲升的房價將大大提高出租成本。由于“買賣差價”是以上因素中無法確定的項，而交易成本、租金收益、出租成本、利率水準(zhǔn)都是房地產(chǎn)投資者可以確定的因素，在這些確定因素發(fā)生變化時，將直接影響房地產(chǎn)的投資收益。供給面上，擴大房地產(chǎn)供給與宏觀調(diào)控有所沖突；需求面上，消費性需求對未來房地產(chǎn)供求關(guān)系難以形成實質(zhì)性的影響，并對房價無法形成有效支撐，因此人民幣升值預(yù)期下的投資性需求能否大量轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o方是未來房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵。目前為抑制高速增長的房地產(chǎn)價格，政府試圖通過擴大供應(yīng)量解決，但此種措施明顯會帶來固定資產(chǎn)投資增速的再度反彈。伴隨房地產(chǎn)市場的活躍，開發(fā)商預(yù)期利潤率大幅度膨脹，在掛牌土地供應(yīng)量有限的情況下，拍賣土地價格出現(xiàn)暴漲，繼而引發(fā)房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期。隨后，在信貸控制成效不明顯的情況下，政策逐步轉(zhuǎn)向控制地方政府的土地批租行為。2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷上升，2003年6月央行出臺《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）對開發(fā)商貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金委托貸款等方面規(guī)范了更為嚴(yán)格的貸款條件。2000年以來，伴隨投資拉動經(jīng)濟增長，資源瓶頸問題逐漸顯現(xiàn)，原材料、運輸行業(yè)吃緊，安全生產(chǎn)問題突出，經(jīng)濟增長速度已經(jīng)超越了其本身所能負(fù)荷的極限，因此控制固定資產(chǎn)投資增速成為國家宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。一、 受宏觀調(diào)控限制房地產(chǎn)供給難以有效放大1. 控制固定資產(chǎn)投資增速成為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)：大陸固定資產(chǎn)投資增速與大陸GDP增速（未縮減）存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。在上海等地出臺措施遏制外匯資金炒作樓市。土地供給2005年上半年2005年中，將規(guī)范非居民個人境內(nèi)購買房地產(chǎn)外匯行為，加強貿(mào)易項下和房地產(chǎn)方面外匯資金流入的管理。2005年下半年出臺集體建設(shè)用地進入市場的辦法。土地供給2005年下半年建立國有土地收益基金，把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。（2）嚴(yán)格控制工業(yè)用地范圍；（3）工業(yè)用地申請改變性質(zhì)，實行公開化；（4）凡占用耕地的必須繳納新增建設(shè)用地使用費。糧食安全、農(nóng)民生存、糧食漲價引發(fā)通貨膨脹等問題的沉重壓力，因此以保護耕地為核心的土地收緊是比宏觀調(diào)控更重要的戰(zhàn)略決策，嚴(yán)格保護耕地從根本上減少了建設(shè)用地的供給，未來1－2 年的時間內(nèi)不可能松動，將繼續(xù)開展土地市場治理整頓，特別是清理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。土地供給農(nóng)業(yè)土地（耕地）是房地產(chǎn)建設(shè)用地最根本的來源。2005年全年繼續(xù)推出一系列保護耕地的措施，包括：（1）基本農(nóng)田總量不減少，確保16億畝基本農(nóng)田，；（2）占用耕地施行“占補平衡”制度，除了補償農(nóng)民之外，還需要拿出費用開墾耕地；（3）建立耕地保護的省長負(fù)責(zé)制。2005年全年進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售許可審批,以及對房屋仲介的管理以及對不規(guī)范行為如虛假廣告、假仲介和假按揭等等進行打擊?！〈箨懩壳霸诜康禺a(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏低，%，稅費集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；對個人占用幾乎不征稅刺激了房地產(chǎn)投機行為。　　交易環(huán)節(jié)大陸將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。2005年末或2006年不動產(chǎn)稅在試點城市推出。2005年年中在部分房價上漲過快城市,推廣上海深圳兩地的房貸管理方法,抬高房貸門檻,提高首付比例,收緊房貸發(fā)放的可能性較大。對抑制過度的投機需求效果十分有限。表七：大陸房地產(chǎn)行業(yè)主要政策及其影響預(yù)測：（預(yù)測時間：2005年4月2005年底）預(yù)計出臺時間預(yù)計政策影響環(huán)節(jié)預(yù)測理由2005年上半年出臺信貸緊縮以及針對房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性加息的政策，提高開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本和購房者的貸款成本。2005年24季房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者獲得商業(yè)銀行貸款的門檻將可能進一步提高。2005年24季對土地供給速度的控制仍將繼續(xù),但在具體控制土地供給速度的政策上，會加強對地方政府賣地沖動的約束與控制。個人住房貸款地方政府推出的一系列“銀根”緊縮措施資料來源：元富上海收集整理展望2005年24季的大陸房地產(chǎn)行業(yè),預(yù)計宏觀調(diào)控引發(fā)的對土地與房地產(chǎn)信貸的控制仍將繼續(xù),但調(diào)控的重點將由重控制供給而輕控制需求轉(zhuǎn)為對供給與需求的控制雙管齊下。個人住房貸款2004年4月1日南京《加強商品房預(yù)售管理實施細(xì)則》，限制期房轉(zhuǎn)讓。土地供給2004年5月8日溫州市溫州市工行對個人購房貸款利率進行上調(diào)，同時宣布對購買3套住房以上的貸款不再辦理房貸。大陸其他地方紛紛效仿,使11號令的實際效果不佳。 土地供給在“11號令”生效之前,出臺了，為實際操作創(chuàng)造了很大的活動空間,被戲稱“留口子”。房地產(chǎn)交易維持房地產(chǎn)交易市場秩序，防止開發(fā)商隨意哄抬房價等行為。個人住房貸款提高房地產(chǎn)的投機成本，降低存量房產(chǎn)交易速度，防范“貸款炒房”給金融機構(gòu)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)供給加大房地產(chǎn)供給，通過加大低價位房產(chǎn)供應(yīng)力度平抑房價。2005年3月18日。2005年3月17日％的基準(zhǔn)房貸利率。房產(chǎn)交易開征營業(yè)稅:％征收幅度仍在購房者承付范圍之內(nèi)，財務(wù)上的影響“溫和”，但政府“采取更加切實有效的措施”，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心已堅定無疑。房產(chǎn)交易凸顯以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)。2005年3月1日全面加強網(wǎng)上備案合同管理：在預(yù)（銷）售價格、預(yù)訂商品房、解除商品房銷售合同、定金合同和預(yù)（銷）售合同資訊真實性方面都做了嚴(yán)格規(guī)定。新建商品房網(wǎng)上合同備案撤銷量從2005年春節(jié)前的100200套銳減至45套。2005年2月18日上海二手房交易服務(wù)網(wǎng)上平臺試運行，受理上海全市范圍二手房買賣、租賃和公有住房差價交換三類交易業(yè)務(wù)。2004年9 月《上海產(chǎn)業(yè)用地指南》，五項用地評估標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把工業(yè)建設(shè)用地審批關(guān)。個人住房貸款2004年6 月《上海市建設(shè)專案審批中用地規(guī)?？刂乒芾碓囆修k法》和《上海市土地儲備辦法》頒布。房產(chǎn)交易期房限轉(zhuǎn)等措施打擊房地產(chǎn)投機炒房者，平抑增幅過快的房價。房產(chǎn)交易向開盤即告罄的炒樓行為開刀，但效果不佳，網(wǎng)上虛擬交易、哄抬房價的行為盛行。表五：上海房地產(chǎn)行業(yè)主要地方性政策及其影響：時間政策內(nèi)容所屬行業(yè)環(huán)節(jié)主要政策影響2004年3月30日《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》，規(guī)定2004年3月30日后核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項目均需進行合同網(wǎng)上備案核登記。其中，上海樓市對整個中國乃至亞太經(jīng)濟的影響都非常明顯，上海市推出房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策向市場傳達(dá)了明確的政策信號。大陸地方政府開始對“房地產(chǎn)泡沫”憂心忡忡，擔(dān)心產(chǎn)生大量銀行壞帳傳遞到各商業(yè)銀行，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。 在此背景下，2004年在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，大陸房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈高位運行態(tài)勢，推動房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強勁增長。2004年以來中央政府大量壓低土地出讓規(guī)模,對各地政府造成很大的財政壓力。%。資料來源：元富上海整理在大陸，理論上土地法律上的產(chǎn)權(quán)主體是國家（國務(wù)院），不屬于地方政府,但事實上國家（國務(wù)院）監(jiān)管主體的空缺使地方政府成為主導(dǎo)，土地收益歸地方政府所有。房地產(chǎn)開發(fā)2004年9月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30％。土地供給2004年12月國土資源部國土資源部建設(shè)項目用地必須分級預(yù)審。土地供給2004年6月6日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》土地供給2004年8 月財政部、國土資源部各地根據(jù)情況按照土地出讓平均純收益的15%用于農(nóng)業(yè)用地開發(fā)。土地供給2004年5 月國土資源部大陸范圍內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、縣改市（ 區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的修改等。2004年4 月國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目自有資本金(不含經(jīng)濟適用房專案)由2 0 %及以上提高到3 5 %及以上。2004年4月29日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》土地供給中央政府推出的一系列“71 號令”的后續(xù)配套措施：如（1）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的重要性提高，負(fù)債杠桿受到限制；（2）全方位購物中心行業(yè)投資開發(fā)受到清理整頓；（3）央企房地產(chǎn)重新洗牌；（4）控制拆遷規(guī)?？偭浚瑖?yán)格執(zhí)行拆遷程式和拆遷政策、規(guī)范拆遷行為、控制因拆遷所帶來的房地產(chǎn)投資增量；（5）要求各地采取嚴(yán)厲措施，有效防止突擊批地占地現(xiàn)象出現(xiàn)，控制投資規(guī)模擴張反彈。長期看，招投標(biāo)更加符合市場的價格，使得今后的地價逐步平穩(wěn)。土地出讓和購買“8不能通過“大限”的專案將被迫被政府收購或被迫直接入市交易；過關(guān)的專案按規(guī)定也必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后,立即繳納20%的土地出讓金,并在土地使用權(quán)合同簽訂60日內(nèi)補齊土地出讓金。2004年3月1日國土資源部《關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》土地供給2004年3月16日國土資源部《關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計畫的通知》土地供給2004年3月30日國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》土地供給2004年3 月銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見稿)》銷售購買第三階段（“71 號令”開始嚴(yán)控土地供給以抑制過熱的房地產(chǎn)開發(fā)投資）2004年3 月31 日國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)督工作的通知》（“71 號令”，俗稱 “8土地公開出讓已經(jīng)成為政府（包括中央和地方）最重要的開源手段。第二階段（“11號令”叫停了大陸沿用多年的土地協(xié)定出讓方式）2002年5月9日國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(“11號令”) 要求從2002年7月1日起，大陸所有的經(jīng)營性土地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進行公開交易。全方位大陸商品房所占比例從1997年的34%迅速升到2004年的93%。政策主要集中于土地和信貸這兩方面，但大多圍繞控制土地的供給進行的，對信貸調(diào)控的政策并不多且力度不大。伴隨著大陸宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為是造成經(jīng)濟過熱的源頭之一，成為調(diào)控的重點。另外大陸政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策決心尚不明朗，房地產(chǎn)投資的增速以及房地產(chǎn)價格的走勢都將在2005年更加復(fù)雜化，并且隨著利率這一市場化手段的逐步運用，房地產(chǎn)業(yè)投資和房地產(chǎn)價格將更多的暴露在政策風(fēng)險之下。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇雖然可以由利率優(yōu)惠、政策支援等原因而興起，但是究根結(jié)底是宏觀經(jīng)濟的成長帶動了企業(yè)景氣的回升和居民收入的增長，從而促使房地產(chǎn)業(yè)有較長時間的榮景。根據(jù)房屋總價為80萬元來計算，每升息25基點，20年貸款的月還款增加額的增幅大于5年貸款，說明提高利率對中低收入購房需求的抑制作用較為明顯。其次，提高貸款利率將減少購房需求，并且貸款期限越長對利率的敏感性越強。首先，提高首付比例將直接影響到房地產(chǎn)的購房需求，因為首付一般均為購買者的個人積蓄而非銀行貸款，在收入沒有明顯增長的情況下，首付比例將直接打壓購房需求。b. 升息對需求的影響 根據(jù)最新公布的資料顯示，上海平均月工資約為2050元/人，而目前上海的平均房價在8000元/平方米以上，如以購買100平方米的房屋來計算，房屋總價為80萬元，根據(jù)上海目前的平均收入水準(zhǔn)，購買房地產(chǎn)者一般都依賴于銀行貸款恐無懸念。由于較低的實際利率使得投資性需求較旺盛，行政手段對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮作用十分有限，只有通過升息這一市場化的手段才可以從根