房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控-文庫(kù)吧資料
2025-06-03 00:07本頁(yè)面
【正文】 路也是不可取的。兩種住房制度的結(jié)果，優(yōu)劣長(zhǎng)短是顯而易見(jiàn)的。但這并不能成為否定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走市場(chǎng)化道路的依據(jù)。歷史證明，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的那種土地?zé)o償劃撥、福利分房和低租金無(wú)期限使用的住房制度是行不通的。雖然兩次調(diào)控的市場(chǎng)狀況在質(zhì)與量上都有很大差異，但調(diào)控終究會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的振蕩。盡管如此，2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控卻是令人欣慰的，因?yàn)樯虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大起大落，平衡地走過(guò)了2005年。2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行實(shí)際，印證了綜合模擬法做出的評(píng)判。屬于先行指標(biāo)的土地購(gòu)置面積在2004年已經(jīng)處于正常區(qū)間，估計(jì)到2005年底可能降至偏冷區(qū)間。通過(guò)模擬，對(duì)上海房地產(chǎn)發(fā)展的基本估計(jì)是：從冷熱綜合指數(shù)來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過(guò)熱區(qū)間。調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響有長(zhǎng)期的和短期的。從顯示上海市房地產(chǎn)冷熱綜合指數(shù)，2004年超出過(guò)熱警戒線后，2005年第一季度繼續(xù)升至最高，2005年第二季度在房地產(chǎn)調(diào)控影響下開(kāi)始下降，2005年第三季度持平，調(diào)控之后的冷熱綜合指數(shù)還處于過(guò)熱區(qū)間。%。預(yù)計(jì)全年個(gè)人住房信貸余額3078億元，比上年新增約352億元，%。但是受宏觀調(diào)控政策的影響，2005年上海房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)放緩。1～6月月成交量都在200萬(wàn)平方米左右，7月份開(kāi)始明顯萎縮，月成交在100萬(wàn)平方米左右，10月最低。存量房交易總量再度低于一手房交易量，∶1。2005年上海存量房交易有較大回落。預(yù)計(jì)第四季度會(huì)繼續(xù)下降，但仍處于過(guò)熱區(qū)間。如圖7，據(jù)中房上海指數(shù)顯示，承接2004年的升勢(shì)，2005年1～6月持續(xù)上升，7月開(kāi)始持續(xù)下降。商品房?jī)r(jià)格已進(jìn)入下降軌道。價(jià)格增長(zhǎng)幅度已大為平緩。，但開(kāi)始下降2005年，上海商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅趨緩。這種偏冷有其合理性，但持續(xù)時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)。從圖6土地購(gòu)置面積/全部城市土地面積預(yù)警來(lái)看，%，處于過(guò)熱區(qū)間；2004年已經(jīng)下降到正常區(qū)間；2005年前兩個(gè)季度在正常區(qū)間，第三季度又有回升，略微超過(guò)偏熱警戒線。國(guó)土資源部地價(jià)監(jiān)測(cè)資料表明，2005年第一季度，%，%，%，%；第二季度地價(jià)增長(zhǎng)的速度繼續(xù)放緩，分別為0%、%、%%。與2004年相比，出讓規(guī)?？s小了45%左右。，價(jià)格微長(zhǎng)2005年上海土地供應(yīng)規(guī)模有較大減少。調(diào)控后停止增長(zhǎng)，但基本持平，仍接近200%左右。2003年商品房銷(xiāo)售收入/完成開(kāi)發(fā)投資有較快增長(zhǎng)，%，還處于正常區(qū)間。從銷(xiāo)售面積/竣工面積來(lái)看，第一季度的年度累計(jì)增長(zhǎng)趨緩，第二季度更加明顯，第三季度已經(jīng)開(kāi)始下降，但仍未脫離過(guò)熱區(qū)間，預(yù)計(jì)2005年全年將回到正常區(qū)間。銷(xiāo)售的市場(chǎng)表現(xiàn)，前5個(gè)月基本保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，6月份銷(xiāo)售有較大幅度下降，%，%，8月份略有回升，%，10月起開(kāi)始有較大的增長(zhǎng)，主要是非完全市場(chǎng)性的定向交易增長(zhǎng)較快。2005年1~，%，%，增幅也有所下降。，供求關(guān)系有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變從商品房竣工面積/城市全部土地面積預(yù)警來(lái)看，2004年超過(guò)熱預(yù)警線，2005年第一季度進(jìn)一步上升，達(dá)到最高，2005年第二季度開(kāi)始緩慢下降，2005年第三季度進(jìn)一步下降，但還處于過(guò)熱區(qū)間。商品房竣工面積1984萬(wàn)平方米，%，其中住宅竣工面積1725萬(wàn)平方米，%。，竣工量減少2005年1~10月，上海商品房施工面積9956萬(wàn)平方米，%，增幅又有提高。%，預(yù)測(cè)2005年全年仍處于過(guò)熱區(qū)間。從圖2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP預(yù)警來(lái)看，2004年超過(guò)過(guò)熱區(qū)間后，%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。%，回落到2005年1～%，占GDP的比重略有降低，%，比2004年底略低，估計(jì)到年末，還將有小幅提高，但能基本維持在2004年的水平。，調(diào)控略有成效近年來(lái)，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，2004年首次突破千億元大關(guān)，2005年1~，%。預(yù)警區(qū)間以3Δ法確定。綜合模擬法選定6個(gè)復(fù)合比例指標(biāo)，根據(jù)其重要性確定權(quán)重：房
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