房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理性思維研究-文庫(kù)吧資料
2025-06-24 13:08本頁(yè)面
【正文】 趨勢(shì)性龐大的住房需求與經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)相配合，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，利潤(rùn)目標(biāo)影響投資的流向，廉價(jià)的勞動(dòng)力（農(nóng)業(yè)人口向城市的轉(zhuǎn)移）作為房地產(chǎn)開發(fā)抵成本的支撐，使房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。恩格斯曾描繪過(guò)巴黎歐斯曼大街的情況，中國(guó)目前的拆遷和舊城改造，正在重演這一歷史的現(xiàn)象。這種物質(zhì)循環(huán)的主要特征是：住宅實(shí)物形態(tài)的更新?lián)Q代，大規(guī)模的住宅建設(shè)成為市場(chǎng)的標(biāo)志。對(duì)產(chǎn)業(yè)革命始到19世紀(jì)中葉歐洲出現(xiàn)的住宅缺乏現(xiàn)象，恩格斯說(shuō)：是工業(yè)化過(guò)程中比較小的、次要的禍害[4].我國(guó)自20世紀(jì)50～80年代中的工業(yè)化，也出現(xiàn)了住宅短缺?！ ??！ ∥覈?guó)正處于全面建設(shè)小康社會(huì)的城市化時(shí)期，這一背景，決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主軸：完善產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展。經(jīng)濟(jì)學(xué)諾貝爾獎(jiǎng)得主夏普和米勒預(yù)言，21世紀(jì)金融創(chuàng)新的主題是房地產(chǎn)證券化?！ ?。我國(guó)正處在城市化過(guò)程中，中心是建立住房個(gè)人所有制和土地使用權(quán)的有償有期使用制。這個(gè)時(shí)期的主要特征是：農(nóng)業(yè)人口大量向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動(dòng)性膨脹，帶來(lái)了房地產(chǎn)交易的空前活躍，明晰產(chǎn)權(quán)，健全法制，是規(guī)范市場(chǎng)秩序的主題。 。道德生活和家庭生活的真正集中點(diǎn)，即自己的家園，正在被社會(huì)旋風(fēng)（指工業(yè)革命引者注）卷走……我們?cè)谶@一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無(wú)產(chǎn)階級(jí)實(shí)際上卻懸在空中[4].普魯東反對(duì)工業(yè)革命的立場(chǎng)是錯(cuò)誤的，但他的描述對(duì)歐洲工業(yè)革命進(jìn)程中的住宅問(wèn)題提供了歷史佐證。在工業(yè)化進(jìn)程中，19世紀(jì)中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。住宅短缺成社會(huì)各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，始于產(chǎn)業(yè)革命之后的商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其發(fā)展具有三個(gè)階段性的特征。土地關(guān)系和土地利用一直是各社會(huì)形態(tài)關(guān)注的中心問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)由政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，如何建立可持續(xù)發(fā)展的良好市場(chǎng)秩序？新八條的出臺(tái)，社會(huì)反映強(qiáng)烈，甚至稱之為房地產(chǎn)新政，反映了民意和市場(chǎng)的理性。5年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速成長(zhǎng)，具有市場(chǎng)的動(dòng)力。房地產(chǎn)投資達(dá)到13 158億元，新開面積達(dá)60 ，住宅平均售價(jià)2 549元/平方米，較上年上漲約16％，開發(fā)貸款余額6 ，個(gè)人貸款余額（10月末）14 977億元。理論界就房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)投機(jī)、中低收入階層住房問(wèn)題，進(jìn)行了廣泛的討論。“新八條”從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房、市場(chǎng)秩序、信息等8個(gè)方面，提出了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的系統(tǒng)措施，具有很強(qiáng)的針對(duì)性?！ 。ㄈ皟蓚€(gè)八條”反映了民意和宏觀調(diào)控的理性 2005年3月26日，國(guó)辦發(fā)明電（[2005]8號(hào)）《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出8條意見(jiàn)，稱“老八條”。10月29日，％，％％，％，2005年3月16日，％，％％。6月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)流程，確定控制房地產(chǎn)貸款比例不超過(guò)80％，月還款收支比控制在50％以內(nèi)，月債務(wù)支出的比例控制在55％以內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本比例不低于35％?！ ?000～2002年，山東完成了10年的用地計(jì)劃的80％，浙江完成了99％；上海、江蘇5年用完了10年的用地指標(biāo)，深圳進(jìn)行寶安、龍崗的全部轉(zhuǎn)地工作。緊縮地根的一系列措施，是針對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況提出來(lái)的。10月28日，國(guó)務(wù)院作出《關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》。明令“三個(gè)暫停”，即暫停農(nóng)
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