xxxx年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策解讀及長沙市場走向預判-文庫吧在線文庫
【正文】 相比，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的正向支持有所減弱，而政策調(diào)控的力度則進一步加強。 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 23 五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考 3)、 2023年不同城市市場表現(xiàn)將呈現(xiàn)出更大的差異。多數(shù)城市因結(jié)構性的有冷有熱導致整體市場表現(xiàn)不冷不熱。 近期要特別重視抓好二套改善性和二套換購升級型需求在部分城市階段性激發(fā)的市場機會，一方面，具有地段、資源和品質(zhì)優(yōu)勢的項目藉此拓展更理想的贏利空間，另一方面，對于地價成本高、競爭優(yōu)勢不突出或產(chǎn)品設計面積偏大且已固化的項目，應當以量為先，加快消化速度，藉此全力降低庫存，避免成為長期包袱 . 2）、 短中期回避以非本地需求和非第一居所需求為主要面向的市場方向和項目機會。在 2023年丌斷調(diào)控政策下，長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)穩(wěn)健，持續(xù)上揚。在強勁的城市活力和居民收入能力對比下，長沙房地產(chǎn)市場的低銷售價格、高銷售量表現(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場形成“價值洼地”。首先城市價格調(diào)控目標將重點針對城市中心區(qū)和豪宅項目，在價格波勱影響下必然迚一步對整體市場價格形成壓制。另一方面長沙房地產(chǎn)市場的“價值洼地”效應依然存在，經(jīng)濟的發(fā)展將丌斷創(chuàng)造剛性需求。 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 33 鑒于國家調(diào)控政策剛剛出臺，各地細則尚在陸續(xù)推出中，市場各方需要有一個消化期，市場博弈剛剛開始，影響 2023年市場形勢的諸多因素仍在變化中，市場走勢研判需要更多的觀察和實證調(diào)查。從而依托大量老客戶的口碑迚行銷售。 5）、滿足剛性需求的中小戶型受政策營銷較小。由于調(diào)控政策如新國八條、房產(chǎn)稅、加息等陸續(xù)出臺后，市場將在春節(jié)后迅速形成觀望態(tài)勢，銷售市場萎縮。但是在下半年剛性需求開始集中迚場，銷售量和價格都出現(xiàn)大幅上揚，商品房和住宅的價格在 12月達到 6253元 /平米和 5600元 /平米。產(chǎn)品已定型的，中小戶型項目全力抓本地購房需求，市場會繼續(xù)穩(wěn)定活躍，大戶型主抓兩套需求和外地戶籍首套。 6)、影響市場最終表現(xiàn)的關鍵性變動因素是：消費者預期的變化。特別受房產(chǎn)稅預期的影響，在未試點城市將刺激有經(jīng)濟實力的人群盡早購買第二套房，形成階段性的活躍態(tài)勢；二套房市場將更高比例呈現(xiàn)出購買大房型的需求傾向，使市場更趨兩級，這也正是大戶型產(chǎn)品的主要市場機會所在； ? 投資投機購房需求被階段性驅(qū)離住宅市場。 2）、得益于 2023年房地產(chǎn)投資和開工建設規(guī)模的較快增長，預計 2023年供應形勢將繼續(xù)好轉(zhuǎn)，同時受新政影響需求將受到一定程度的抑制， 2023年供求關系將更趨寬松。 隨著房產(chǎn)稅試點的正式啟動，未來幾年預計房地產(chǎn)相關制度變革將會持續(xù)推進。 2023年完全不一樣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境造就了市場需求的全面持續(xù)活躍，盡管調(diào)控政策持續(xù)加碼，但市場依然表現(xiàn)搶眼。房地產(chǎn)系統(tǒng)制度變革的完成需要一個較長的過程，因此，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整和新的穩(wěn)定秩序的形成將會持續(xù)數(shù)年的時間。 無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體 現(xiàn)了差別稅率。 兩市對外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴。 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 15 三、“房產(chǎn)稅新政”主要內(nèi)容解讀 兩版房產(chǎn)稅方案差異 上海 重慶 點評 適用范圍及確定均價 上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 12 二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀 第七條：落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 10 分析： 1）、在供應端，體現(xiàn)資源向滿足基本居住需求方向傾斜?！? 二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 9 第四條：強化差別化住房信貸政策。 二、“新國八條”主要內(nèi)容解讀 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 7 第三條：調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管。 分析 : 1）、全國 2023年將開工建設 1000萬套各類保障性住房。 3）、此條的目的是可以打消投資、投機者對預期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。房地產(chǎn)本身的結(jié)構轉(zhuǎn)型也是整體經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的一個重要內(nèi)涵； 6）、 住房問題是最重要的民生問題，能否解決好直接影響到政府的信譽，直接影響到社會的穩(wěn)定 。同時，全年 CPI同比上漲 %，特別是四季度物價上漲壓力陡增， 12月份 CPI同比上漲 %,PPI同比上漲 %。 作為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的組合拳之一，已經(jīng)醞釀多時的房產(chǎn)稅試點工作于 2023年 1月 27日啟動。同時集體所有土地征用日益困難，集體所有土地直接上市受制于憲法，短期無法突破。 2023年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。 3）、在加大建設供應力度的同時，各地將陸續(xù)設計和規(guī)范住房保障基本制度。假定一套房屋以 100萬元購買、現(xiàn)在出售 200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 %的營業(yè)稅也就是繳納 ，而以后將需要交納 11萬； 2）、其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，會在一定程度上降低部分開發(fā)商上調(diào)售價的愿望； 3）、第三，目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。 內(nèi)容：各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70%的要求； 在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。 2）、 至少有四十個以上城市原則上需從嚴控制，涵蓋了主要城市，影響面至少波所有核心市場。 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 14 分析： 1）、此條強調(diào)的是居民居住及購房觀念需要有大的轉(zhuǎn)變，會是伴隨保障性住房、商品房的共同發(fā)展逐漸形成，也是來自政府結(jié)合中國實際情況亡羊補牢的聲音； 2）、如能夠最短時間內(nèi)居住觀念有重大的轉(zhuǎn)變，將會起到事半功倍的作用。 存量獨棟商品住宅要征收。同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。上海應稅房的總房價是打 7折后再計稅。 2）、間接影響樓市：開發(fā)貸與房貸的利率的提升，也給開發(fā)商與購房者造成心理壓力，但加息后的利率尚未達到 2023年的高點，因此，加息政策主要的影響依然來自對未來持續(xù)加息預期的恐懼，從而對市場信心造成影響。 中鐵房地產(chǎn)集團（長沙）有限公司 21 五、新政背景下的市場形勢展望與對策思考 3）、對于有資格購買一套住房的外地人群，將會更傾向于一次到位購買更大面積的商品房 4）、 對于已經(jīng)擁有兩套住房的人群，在房產(chǎn)稅預期下，不排除集中出現(xiàn)一波 “ 售小購大” 型升級購房需求，他們將成為高端市場的主要機會所在?？傮w上看， 2023年大部分城市市場活躍度有一定程度回落應是大概率事件。多數(shù)城市因結(jié)構性的有冷有熱導致整體市場表現(xiàn)不冷不熱。其中三類城市和地區(qū)需要給予更多關注： ? ，主要是一線和二線熱點城市，投資購房比例和外地購房比例往往較高，在高端、多套需求受限情況下，交易量影響較大，市場可能表現(xiàn)出明顯的量縮價穩(wěn)的走勢； ? 2023年供應快速放量的城市，因供求關系更有利于買方，賣方競爭壓力陡增，房價可能出現(xiàn)率先調(diào)整的走勢； ? 、非第一居所需求的地區(qū)，市場將面臨一段較長時期的觀望局面，具有很大的不確定性，短期壓力顯而易見。既有項目適當調(diào)整
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