關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用-文庫吧在線文庫
【正文】 劃中有的比較科學(xué)，有的比較粗糙，有的純屬為了應(yīng)付。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟(jì)杠桿的房地產(chǎn)價(jià)格納入法制化的管理范圍。房地產(chǎn)價(jià)格畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格中的一個(gè)主要問題。 第四，引進(jìn)“高空建筑權(quán)”的概念。二十層樓以上的空間使用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個(gè)方面的考慮：一是考慮到土地作為一種很難再生的資源，它的價(jià)值不僅僅及于地面，而且還應(yīng)當(dāng)及于它的延伸部分——空間。因此，吸引了大量資金流入房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也就應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，同時(shí)，還引發(fā)了金融秩序的混亂?，F(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要區(qū)別對待，但是對于那些因?yàn)樾匈V受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅(jiān)決查處。有全民和集體的，也有私營的；有內(nèi)資的，也有涉外的；有公司性質(zhì)的，也有合伙性質(zhì)的；有開發(fā)性的，也有中介性的；有政府機(jī)關(guān)辦的，也有專業(yè)銀行辦的；還有軍隊(duì)辦的等等。第二，對涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行宏觀引導(dǎo)。對于這種現(xiàn)象不得不引起黨政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的重視，否則，一場“悄悄私有化進(jìn)程”必將在許多領(lǐng)域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。這種作法最終受損害的是我們自己，因此，必須堅(jiān)決制止。一個(gè)地區(qū)或者某一個(gè)城市，究竟應(yīng)當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)字加以規(guī)定的，但是，有一點(diǎn)是可以確定的，即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)與本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費(fèi)者的承受能力大體相適應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在，必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。其實(shí)在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。 第二，加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。確立土地空間使用權(quán)的真正意義在于土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)包含其空間使用權(quán)的價(jià)格，而空間使用權(quán)的價(jià)格除了考慮地價(jià)計(jì)算的有關(guān)因素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間使用權(quán)的價(jià)格越高，因此，國家應(yīng)當(dāng)規(guī)定空間使用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的空間使用權(quán)收益屬國家或集體所有，但是考慮到加層修建，可能給不屬于國家的空間使用權(quán)人造成不良影響，因此雙方還可以約定相應(yīng)的補(bǔ)償方式。因此應(yīng)當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研究領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。世界不少國家和地區(qū)的政府，根據(jù)對土地利用的重要性的認(rèn)識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強(qiáng)了對地價(jià)的控制?，F(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價(jià)和房價(jià)的基本依據(jù)。我認(rèn)為這種執(zhí)行思想不可取，我國現(xiàn)在許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機(jī)關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。為此，國家可以設(shè)置若干優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下三個(gè)問題必須解決： 第一，城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。１９９３年，全國下達(dá)的用地供應(yīng)計(jì)劃為４００萬畝，而實(shí)際用地已達(dá)６００萬畝。因此，在五年計(jì)劃的國土開發(fā)計(jì)劃中其他指標(biāo)可以不列，但是耕地占用面積是必須列的。為此，很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對策。但從目前的形勢來看，它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這個(gè)限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。因此，在將來我國制定計(jì)劃法的時(shí)候，還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計(jì)劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。 控制目標(biāo)之二：把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi) 編制城市規(guī)劃
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