關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用-全文預(yù)覽
【正文】 其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價(jià)格的各種因素和各類費(fèi)用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)過去普遍情況一是地價(jià)低，尤其是涉外地價(jià)更低，從而造成了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房?jī)r(jià)過高，有的高得驚人，超過了一般的購房戶的承受能力。對(duì)此，《城市規(guī)劃法》已經(jīng)作了一些規(guī)定，現(xiàn)在的問題是如何執(zhí)行，在實(shí)際中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但已經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對(duì)此，大都在執(zhí)行有度的思想指導(dǎo)下，作一翻輕描淡寫的處理了事，這里所指的“度”當(dāng)然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我國(guó)法律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃就應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。今后的城市規(guī)劃，我認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在對(duì)舊城的改造上，盡管我國(guó)各個(gè)城市的舊城改造取得了顯著的成就，但是，我國(guó)舊城改造的潛力還非常之大，舊城改造的最大優(yōu)點(diǎn)莫過于它能夠在不擴(kuò)大土地占用面積的基礎(chǔ)上解決人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的房屋需要?！冻鞘幸?guī)劃法》是１９９０年４月開始施行的，依據(jù)這個(gè)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說各級(jí)人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。凡是非法或者越權(quán)批地造成嚴(yán)重后果的，除了可能招致罷免之外，情況嚴(yán)重的還應(yīng)受到刑事處罰；二是對(duì)于非法或越權(quán)批準(zhǔn)占用的土地，不宜采取事后按程序追認(rèn)的辦法。我國(guó)《土地管理法》對(duì)批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定，該法實(shí)施以來，鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定，越權(quán)批準(zhǔn)占用土地的現(xiàn)象十分突出，為此，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了國(guó)家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報(bào)告，但是至今這一現(xiàn)象仍未能有效制止，橫向多頭批地（如開發(fā)區(qū)的管委會(huì)、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地）和縱向越權(quán)批地（如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等）仍然時(shí)有發(fā)生，造成土地供應(yīng)總量失控。 第二，把耕地占用計(jì)劃納入指令性計(jì)劃的管理范圍。我國(guó)現(xiàn)有的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和五年計(jì)劃，僅僅是十分原則的強(qiáng)調(diào)了要“切實(shí)保護(hù)耕地”，但并沒有像其他事項(xiàng)那樣規(guī)定具體的指標(biāo)，這不能不說是一個(gè)忽視或者說缺陷，盡管各級(jí)政府都制定了土地使用權(quán)出讓計(jì)劃但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會(huì)因?yàn)檎囊庵径S時(shí)修改計(jì)劃。這就向國(guó)家提出了一個(gè)問題，即如何處理好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾。我以為至關(guān)重要的是國(guó)家要從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障作者 李昌麒 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障 中國(guó)法學(xué) 本文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及問題的考察，闡述了國(guó)家應(yīng)從六個(gè)方面確立房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)及其相應(yīng)的法律對(duì)策，包括對(duì)耕地占用面積的控制、把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)、確立合理的地價(jià)和房?jī)r(jià)基準(zhǔn)、引進(jìn)高空建筑權(quán)、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量、房地產(chǎn)開發(fā)必須符合生態(tài)環(huán)境的要求以及嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制等內(nèi)容。這表明在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，國(guó)家還須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，將是國(guó)家的一個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)?，F(xiàn)在我手頭沒有掌握全國(guó)性的由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴(kuò)張而占用耕地的數(shù)字，但相信那是非常驚人的。為了把耕地的占用減少到最低限度，我以為以下措施是必須采取的： 第一，把耕地占用的數(shù)額納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計(jì)劃和年度計(jì)劃。各級(jí)人民代表大會(huì)的計(jì)劃執(zhí)行的報(bào)告中，必須包括耕地占用情況，以便把耕地的占用納入權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督之下。 第三，強(qiáng)化依法批地的法律意識(shí)，嚴(yán)
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