關(guān)于房地產(chǎn)抵押的思考-全文預(yù)覽
【正文】 債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。這種違背土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系的抵押行為之所以在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中大量生產(chǎn)，其原因雖與抵押人、抵押權(quán)人的內(nèi)心動機(jī)分不開，而我國土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)設(shè)置分離是其根本原因所在。違背了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無效行為。抵押人對自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的任一種權(quán)利的處分，往往會涉及到另一種權(quán)利的變動。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)也是兩個(gè)基本形式的不動產(chǎn)。我國法律、法規(guī)對單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，并一直規(guī)定為：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國土資源管理機(jī)關(guān)均對此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。對于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對應(yīng)的法律后果，所映射出的我國現(xiàn)行法律的相關(guān)問題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。本文針對上述問題進(jìn)行了探討，而對房地產(chǎn)抵押中存在的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)抵押相關(guān)法律問題并未作出說明?！ 》康禺a(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國土資源管理機(jī)關(guān)均對此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。二是，根據(jù)一項(xiàng)債務(wù)需要，同時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人?！∞D(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。（三）法定抵押登記擔(dān)保期限的原則： 《擔(dān)保法》公布施行快十年了，擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受與認(rèn)同了“抵押不登記無效”的我國法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了對抵押權(quán)的期限限制，抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，更何況我國法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。（四）抵押物的特定化登記原則： 對于房地產(chǎn)抵押登記，不少的抵押人與抵押權(quán)人均忽視這一原則。二、土地使用權(quán)抵押（一）法律法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的土地使用權(quán)抵押的前提?！〉盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國有的土地使用權(quán)即出讓土地使用權(quán)和通過依法轉(zhuǎn)讓取得的房地產(chǎn)可以抵押；而劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押，符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，并在抵押登記時(shí)必須提交“土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”，其劃撥土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押?！ ⊥瑫r(shí)
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