【正文】 產(chǎn)的影響 ① 影響房地產(chǎn)價(jià)格的 財(cái)政 政策 中 主要有 政府投資 、 稅收政策。 圖 35 20xx 年 8 月到 20xx 年 3 月每月財(cái)政收入 資料來源：東方財(cái)富網(wǎng) 經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一輪新的 增長(zhǎng) 使得財(cái)政收入不斷增加。 其中 稅收收入 73202 億元，增長(zhǎng) 23%；非稅收入 9878 億元，增長(zhǎng) %。擴(kuò)張性財(cái)政政策 (又稱積極的財(cái)政政策 )是指通過財(cái)政分配活動(dòng)來增加和刺激社會(huì)的總需求；增加國債、支出大干收入，出現(xiàn)財(cái)政赤字來實(shí)現(xiàn)。 財(cái)政政策是國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的組成部分。人民幣的升值，有利于房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)降低其生產(chǎn)成本，刺激了房地產(chǎn)的投資性和投機(jī)性需求，拓展了房地產(chǎn)業(yè)的融資 渠道，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的短期繁榮以及價(jià)格的上漲。國內(nèi)銀行體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融支持，己由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)房 地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和銷售的全方面支持。對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商來說， 有了更多的融資渠道 ， 投資可以多元化 。然而匯率 下降 卻加劇了投資性的需求的膨脹，境外投資者為了實(shí)現(xiàn)貨幣買入賣出的在短時(shí)間內(nèi)的置換，或購買房地產(chǎn)行業(yè)股票或直接加入房屋競(jìng)買隊(duì)伍，以推動(dòng)投資型房產(chǎn)的迅速升值，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了需求旺盛的假象。改善性需求者則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化比較敏感，若市場(chǎng)價(jià)格與期望價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，這些人會(huì)采取觀望態(tài)度， 持有貨幣等待時(shí)機(jī) 。從需求方面來看，基于房地產(chǎn)的雙重屬性，也可以將房地產(chǎn)需求分為自住性需求和投資性需求。 著力于建立住房分配貨幣化、住房供給商品化和社會(huì)化的住 房新體制。其中也不乏優(yōu)秀的物業(yè)管理公司借此契機(jī)開拓中國大陸市場(chǎng)。目前，中國已成為僅次于美國第二大石油進(jìn)口國。房地產(chǎn)行業(yè)的上游行 業(yè)主要包括鋼材、水泥和能源等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。反之．在人民幣升值預(yù)期實(shí)現(xiàn)后，再次升值預(yù)期微弱，預(yù)期人民幣升值的投機(jī)資本將迅速撤離，而隨之產(chǎn)生的大量外匯需求將對(duì)人民幣帶來新一輪的貶值壓力，同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外資本吸引力減小，樓市投機(jī)減少，游資大規(guī)模退出則可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下 跌。 綜上所 述，從宏觀方面來看，貨幣持續(xù)過度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速，這是因?yàn)橥馍讨苯油顿Y下降、凈出上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 口下降。此時(shí)，對(duì)國內(nèi)房?jī)r(jià)影響有 2 種可能，第一，如果 想 要 使 本國貨幣穩(wěn)定，政府以本幣購?fù)鈳?，本幣供?yīng)增加， 使房?jī)r(jià)上漲，第二，境內(nèi)房地產(chǎn)繁榮，預(yù)期回報(bào)率上升，換乘的本幣將會(huì)投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。 現(xiàn)實(shí)中 影響到匯率變化的預(yù)期 因素 很多 ，如一國產(chǎn)品的國際競(jìng)爭(zhēng)力，國際收支狀況，外匯儲(chǔ)備量。對(duì)于進(jìn)口物品來說 ，貨幣更加值錢，多余的購買力將會(huì)進(jìn)行投資，大量閑置資金將會(huì)進(jìn)入收益高的投資項(xiàng)目。 當(dāng)股市低迷時(shí)，房地產(chǎn)成了資金最大的 投資方向 。 （ 2）匯率對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)效應(yīng)分析 關(guān)于匯率對(duì)房?jī)r(jià)影響的有 3 種 解釋 ，資金進(jìn)出效應(yīng)，財(cái)富效應(yīng)，預(yù)期效應(yīng) 資金進(jìn)出效應(yīng)。 因此，存款準(zhǔn)備金率與房?jī)r(jià)反向變化。加上，我國存款保險(xiǎn)制度和資本制度尚不完善，也決定了存款準(zhǔn)備制度成為約束銀行信貸的的有效手段。如果想要實(shí)現(xiàn)同樣的效果，公開市場(chǎng)操作和再貼現(xiàn)率，都 不 可避免的影響市場(chǎng)利率。 不會(huì)影響資金成本。法定存款準(zhǔn)備金率更具優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在以下方面。市場(chǎng)上的貨幣供應(yīng)量就會(huì)減少，投資房地產(chǎn)可以融資的金額減少，導(dǎo)致對(duì)房屋的需求減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。 存款類金融機(jī)構(gòu)，特別是大型的金融機(jī)構(gòu)存放在央行的超額存款準(zhǔn)備金較低，當(dāng)法定存款準(zhǔn)備金率稍有變動(dòng)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)的信貸總量產(chǎn)生較大影響，但是超額存款準(zhǔn)備金可以用來應(yīng)對(duì)法定存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，信貸規(guī)模可以保持穩(wěn)定。這一部分是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，是不能夠用于發(fā)放貸款的?？梢曰诤暧^調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 12 影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。因此，在考慮利率與房地產(chǎn)供給相關(guān)關(guān)系的時(shí)候，應(yīng)該將利率作用的時(shí)滯效應(yīng)作為重要的考慮因素。 ③ 利率對(duì)需 求與供給的 影響 ， 房地產(chǎn)價(jià)格和利率的供需關(guān)系分析對(duì)于利率變量的討論，可以通過供給和需求的討論模型進(jìn)行分析。當(dāng)把房地產(chǎn)作為資本品進(jìn)行投資時(shí)，租金就如同股票的股息，成為房地產(chǎn)投資的回報(bào)，它的高低一方面取決于實(shí)際房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)中的供求關(guān)系，另一方面，受人們對(duì)房地產(chǎn)回報(bào)的要求和預(yù)期的影響。在人們計(jì)算是否具有可支付能力時(shí)，往往是從當(dāng)前的利率進(jìn)行外推，而較少關(guān)心長(zhǎng)期利率的變化。通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)資本的邊際效率理論，利率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資減少，供給下降，在需求不變的條件下，房地產(chǎn)的價(jià)格上升；反之，價(jià)格下降。綜合看，房?jī)r(jià) 走勢(shì)與利率反方向 變化。 資產(chǎn)增加使得消費(fèi)能力提高，收入效應(yīng)導(dǎo)致利率與消費(fèi)變化一致。 當(dāng)提高利率的時(shí)候，投資者的投資成本進(jìn)一步增加， 對(duì)于買房用來消費(fèi)的人來說，買房是為了獲得一種安全感和歸屬感，租房對(duì)人的心理作用與買房不同。 對(duì)房屋消費(fèi)者來說，他們的購買行為是為了居住，滿足基本的生理需求。 在購買房屋的行為中，有著消費(fèi)和投資不同的兩種不同的動(dòng)機(jī)。因此，利率是重要的基本經(jīng)濟(jì)因素之一。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 的影響 （ 1）利率的含義 ① 利率 (interest rate)，就表現(xiàn)形式來說，是指定時(shí)期內(nèi)利息額同借貸資本總額的比率。 廣義貨幣政策指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施。 表 31 20xx 年到 20xx 年貨幣供應(yīng)量 月份 貨幣和準(zhǔn)貨幣（ M2） 貨幣（ M1） 流通中現(xiàn)金（ M0） 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長(zhǎng)率為 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長(zhǎng)率為 數(shù)量 (億元 ) 同比 增長(zhǎng)率為 20xx 年 12月份 725800 % 266600 % 44600 % 20xx 年 12月份 606200 % 220xx0 % 38200 % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 20xx 年 12月份 % % % 資料來源：東方財(cái)富網(wǎng) 貨幣理論和貨幣政策是同一事物的兩面，一個(gè)是從經(jīng)濟(jì)理論角度講，一個(gè)是從政策措上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 施講。 經(jīng)濟(jì)政策有宏觀經(jīng)濟(jì)政策和微觀經(jīng)濟(jì)政策之分 ， 宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括 貨幣政策、財(cái) 政政策、收入政策等；微觀經(jīng)濟(jì)政策是指政府制定的一些反對(duì)干擾市場(chǎng)正常運(yùn)行的立法以及環(huán)保政策等。是保證社會(huì)再生產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的必要條件，也是社會(huì)主義國家管理經(jīng)濟(jì)的重要職能。譬如，當(dāng)前廣東有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都開發(fā)了較為成熟的樓盤或小區(qū)，但仍然無法刺激人們的需求。住房改革中的受益者此時(shí)因各種原因 購買住房，且有能力購買，而沒有享受到福利分房的人也有購房需求。顯然，居民的自主性需求主要與其未來可支配收人有關(guān)，在一個(gè)收入不斷拉大的社會(huì)里，理論上房?jī)r(jià)應(yīng)該很低，亦可 說，當(dāng)前國內(nèi)的房?jī)r(jià)應(yīng)迅速下降，但經(jīng)歷了半年多的休整期，迄今國內(nèi)房?jī)r(jià)并沒有形成快速下降的局面，這需要從兩方面加 以剖析。事實(shí) 上，市場(chǎng)有效運(yùn)作的一個(gè) 必要 條件是信息的完善和對(duì)稱。因此升入挖掘支持房?jī)r(jià)上漲的深層次原因，才能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問題。 宏觀調(diào)控 為何屢屢失 去 效 果 。導(dǎo)致 人們對(duì)未來的信心空前的低落。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 11 月份回落 ，比 20xx年 同期回落 。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲 %，高檔住宅銷售價(jià)格上漲%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 %。 20xx年房?jī)r(jià)指數(shù)變化情況 圖 21 20xx 年 2 月到 20xx 年 12 月房?jī)r(jià)指數(shù) 資料來源：東方財(cái)富網(wǎng) 從圖 21 中可以看出房?jī)r(jià)指數(shù)的變化。 房地產(chǎn)開發(fā) 機(jī)構(gòu) 資金來源情況 。其中，商品住宅銷售面積 增長(zhǎng)率為 %，辦公樓 增長(zhǎng)率為 %，商業(yè)營業(yè)用房 增長(zhǎng)率為 %。 20xx 年， 全國房地產(chǎn) 市場(chǎng) 開發(fā)企業(yè)完成 對(duì) 土地購置面積 為 億平方米，比 20xx 年增長(zhǎng)率為 %，土地購置費(fèi) 9992 億元， 增長(zhǎng)率為 %。房地產(chǎn)進(jìn)入全新的發(fā)展時(shí)期，近幾年銀行房貸政策寬松， 20xx 年，我國中資銀行的商業(yè)銀行貸款比 20xx 年 增長(zhǎng)率為 41%，其中的 76%進(jìn)入房地產(chǎn)， 20xx 年至今，房?jī)r(jià)起起落落，但總體保持向上的趨勢(shì)，這一趨勢(shì)如果任由其發(fā)展，其對(duì)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)率為 將有巨大的負(fù)面作用。宏觀調(diào)控取得效果，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)投資減少，價(jià)格水平趨于合理。之后，進(jìn)入調(diào)整階段， 1990 年投資降到最低水平，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù) 增長(zhǎng) 。第四章對(duì)研究的結(jié)果做一下總結(jié)，并且給出一些房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的歷史和現(xiàn)狀 ? 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 的歷史 ? 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 的現(xiàn)狀 宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ? 政策法規(guī)對(duì)房?jī)r(jià)的影響 研究結(jié)論及對(duì)策 建議 ? 研究結(jié)論 ? 對(duì)策 建議 展望 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 政策方面的建議。對(duì)于歷史和現(xiàn)狀的研究能夠更好的認(rèn)識(shí)以前及現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況。相反 如果，總是在底層次的需求上無法得到滿足，那么人們基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 2 創(chuàng)造力等也會(huì)被扼殺，社會(huì)難以發(fā)展，國家難以發(fā)展。在人的基本需求中，住房需求是人的最低層次的需求。 這是在于對(duì)于宏觀調(diào)控的作用認(rèn)識(shí)的不夠清楚。 房?jī)r(jià)單憑市場(chǎng)的作用無法使其回歸合理的水平。房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)對(duì)整個(gè)國家造成巨大的打擊。危機(jī)也影響了美國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是美國的經(jīng)濟(jì)蕭條，制造業(yè)也出現(xiàn)了退步。當(dāng)今社會(huì)正處于城市化進(jìn)程的時(shí)代，房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)混亂，普通群眾難以承受。 政府的各種宏觀調(diào)控政策為何無法達(dá)到控制房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)。s future trend will towards stable prices reasonable direction. China39。s society, it has bee one of the hottest topics. Housing demand is people one of the most important basic needs. House prices problem is relations society39。 隨著中國對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題不斷理清思路， 找到問題所在，政府的宏觀調(diào)控不斷深入，未來中國的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)向著穩(wěn)定合理的方向發(fā)展。 提出在城市化進(jìn)程中需要轉(zhuǎn)變一些思路，對(duì)于中心城市的建設(shè)可以分散進(jìn)行，不宜過度集中。 財(cái)政政策之中的房產(chǎn)稅，以及政策法規(guī)之中的限購 令 是近幾年的新調(diào)控手段。為了理清各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用效果。因此 進(jìn)行宏觀調(diào)控 來調(diào)整影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)以及保持價(jià)格穩(wěn)定是有必要的。 房?jī)r(jià)問題還關(guān)系社會(huì)的穩(wěn)定，國家的發(fā)展前景。論文研究過程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。文中所引用的觀點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。 住房需求是人們最重要的基本需求之一。 在放任自由的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)難以保持在穩(wěn)定的價(jià)格水平，也難以處在合理的價(jià)格水平。 基于現(xiàn)實(shí)中的 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多種多樣。 對(duì)于宏觀調(diào)控方式的創(chuàng)新也是相當(dāng)必要。 本文還試圖尋找導(dǎo)致房?jī)r(jià)問題突出的根本原因，提出是由于各地 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展不均衡導(dǎo)致的觀點(diǎn)。理論上 可以 完善現(xiàn)代金融體系，實(shí)踐上，可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)合理、健康的發(fā)展。 關(guān)鍵詞 ： 房?jī)r(jià) 經(jīng)濟(jì)政策 宏觀調(diào)控 房地 產(chǎn) BASED ON THE REAL ESTATE PRICES UNDER MARCO ADJUSTMENT TREND ANALYSIS ABSTRACT House price trend is widespread concern in today39。s macroregulation unceasingly thorough, China39。 特別是北京、上海、深證等大城市房?jī)r(jià)上漲過快，其增幅遠(yuǎn)超 GDP 增幅。住房問題的有效解決可以促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。危機(jī)使得股市劇烈動(dòng)蕩引起金融風(fēng)暴，使得全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危機(jī)。在 1986 年 日本也曾出現(xiàn)過房?jī)r(jià)泡沫破裂而后陷入經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候。 研究意義 對(duì)房地產(chǎn) 進(jìn)行宏觀 調(diào)控 的 目的是使得房?jī)r(jià)處在合理且穩(wěn)定的水平。 宏觀調(diào)控作為解決問題的手段卻沒有得到有效地利用。 解決房?jī)r(jià)問題，使房?jī)r(jià)處于合理且穩(wěn)定的價(jià)格水平，不僅使得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同樣也促進(jìn)了其他方面的發(fā)展，這是由于房 地產(chǎn)所處的地位決定的 。從國家層面來看，住房問題的解決可以提升國家的國際競(jìng)爭(zhēng)力，使得國家在，科技、文化、教育、獲得更近一步的發(fā)展。第二章首先研究國內(nèi)房?jī)r(jià)的歷史與現(xiàn)狀。其中包括貨幣政策，財(cái)政政策，以及一些政策法規(guī)。這段時(shí)間是一個(gè)小的周期 1987 到 1988 年間，房地產(chǎn)投資到達(dá)頂峰，后一年比前一年投資增加 %。 1993 年國家開始調(diào)控，收緊銀跟 ，出臺(tái)政策，房地產(chǎn)企業(yè)不得上市。 第三個(gè)周期， 1998 年至今， 國家開始貨幣化改革，停止福利分房，房地產(chǎn) 業(yè)迅速崛起。 20xx 年， 全國房地產(chǎn) 市場(chǎng) 開發(fā) 的 企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比 20xx 年 增長(zhǎng)率為 %； 全國房地產(chǎn) 市場(chǎng)的 房屋新開工面積 億平方米， 增長(zhǎng)率為 率為 %；全國房地產(chǎn) 市場(chǎng) 房屋竣工面積 億平方米， 增長(zhǎng)率為 %，其中， 全國房地產(chǎn) 市場(chǎng) 住宅竣工面積 億平方米， 增長(zhǎng)率為 %。 全國商品房銷售面積 為