房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇-全文預(yù)覽
【正文】 二次置業(yè)，戶型面積要求較大，對(duì)房屋品質(zhì)要求高，注重流域區(qū)環(huán)境的配套，對(duì)戶型功能要細(xì)部處理要求較高，購(gòu)房行為理喬，偏愛(ài)多層。二、 目標(biāo)客戶群的主要特征1．25—30歲，屬于消費(fèi)者中的少壯派，正處于事業(yè)的上升期，月收入高，但不穩(wěn)定，積蓄不多，但消費(fèi)意識(shí)超前；思想前衛(wèi)，樂(lè)意接受新生事物，愿意享受小資生活，追求獨(dú)立空間，比較注重實(shí)惠和品質(zhì)，因此選擇的戶型面積不會(huì)太大，但戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、特色化，追求時(shí)尚，偏愛(ài)電梯公寓。3． 潛在需求情況：從中成公司和四川在線的調(diào)查可以看出，25—40歲的購(gòu)房者比例達(dá)到了70%，是消費(fèi)群體的絕對(duì)主流；一次置業(yè)的比例大幅上升，達(dá)66%；在家庭結(jié)構(gòu)上，3口之家的比例高達(dá)62%，是潛在需求主流。因此，補(bǔ)償金額較以前大大提高，使許多拆遷戶有能力購(gòu)買離市區(qū)不遠(yuǎn)，小區(qū)環(huán)境好，價(jià)格適中的商品房，這無(wú)疑給中端市場(chǎng)帶來(lái)了難得的良機(jī)。而我項(xiàng)目地快被規(guī)劃道路分割成相對(duì)獨(dú)立的六塊，每快規(guī)模只有50多畝，因此也不宜選取。（6） 目標(biāo)：在合理利潤(rùn)的前提下，把風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍；加強(qiáng)資金的周轉(zhuǎn)速度。因此，可以說(shuō)公司現(xiàn)階段還缺乏運(yùn)作大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。由于在調(diào)查中消費(fèi)者有可能故意隱瞞真實(shí)收入，其實(shí)際購(gòu)買能力應(yīng)該更強(qiáng)，因此可以適當(dāng)放大15%。3． 消費(fèi)者構(gòu)成情況（按收入狀況）（1） 從2001年9月政府職能部門的調(diào)查中看出，%，%。l 購(gòu)房行為：理智，往往要等產(chǎn)品變現(xiàn)后才下單，非?？粗仄焚|(zhì)、品牌。l 收入：在5萬(wàn)—8萬(wàn)之間，有一部分積蓄l 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主l 置業(yè)情況：相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)l 購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境，提高居住水平。l 收入：他們的收入在5萬(wàn)—8萬(wàn)之間，有一部分積蓄l 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家為主l 置業(yè)情況：相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)l 購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境，提高居住水平。l 購(gòu)買行為：對(duì)價(jià)格特別敏感，注重產(chǎn)品的實(shí)用性和舒適性，對(duì)品牌基本沒(méi)有要求。（2） 目標(biāo)客戶群：l 年齡：主要集中在30周歲以下的未婚人士和其他年齡段的低收入者l 收入：l 家庭結(jié)構(gòu)：2人及以下，比例為24%（2001年政府權(quán)威部門調(diào)查）l 受教育程度：他們大多受過(guò)較高的教育l 置業(yè)情況：大多為第一次置業(yè)，現(xiàn)在主要以租房為主l 購(gòu)房目的：成家立業(yè)的需要，作為過(guò)渡性住房，解決基本的居住問(wèn)題。目標(biāo)市場(chǎng)的選擇一、 市場(chǎng)細(xì)分由于消費(fèi)者構(gòu)成極為復(fù)雜，不便于市場(chǎng)把控。開(kāi)發(fā)技術(shù)層面要求不高。（2）目標(biāo)客戶群：l 年齡：這個(gè)階層的年齡范圍較廣，界定這個(gè)階層主要以收入和購(gòu)買能力為標(biāo)準(zhǔn)，年齡主要集中在40歲以下l 收入情況：年收入3萬(wàn)—5萬(wàn)l 家庭結(jié)構(gòu)：這部分人群大多已經(jīng)成家，家庭人口以3人為主，或3人以上l 職業(yè)狀況：企事業(yè)單位的普通職工、公司員工l 受教育程度：受教育程度普遍不高l 置業(yè)情況：第一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔l 購(gòu)房目的：家庭居住需要，迫切需要改變居住環(huán)境。（2） 目標(biāo)客戶：l 年齡：30—40歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群，在中成公司2002年的市場(chǎng)調(diào)查中，%，與華西都市報(bào)所做的市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果和本公司在2002年3月做的視察調(diào)查的結(jié)果大致相同。（2）目標(biāo)客戶群：l 年齡：30—40歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群，在中成公司2002年的市場(chǎng)調(diào)查中，%，與華西都市報(bào)所做的市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果和本公司在2002年3月做的視察調(diào)查的結(jié)果大致相同。（2）目標(biāo)客戶群l 年齡：3545歲之間l 收入：高收入階層，年收入10萬(wàn)以上，有相當(dāng)?shù)拇婵頻 家庭結(jié)構(gòu)：3人或3人以上 l 職業(yè)狀況：公司或企業(yè)的管理人員、行政事業(yè)單位的高層干部、私營(yíng)業(yè)主等高收入階層l 受教育程度：大多受過(guò)較高的教育l 置業(yè)情況：為二次置業(yè)或多次置業(yè)l 購(gòu)房目的：提高生活品質(zhì)
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