房地產(chǎn)目標市場的選擇-免費閱讀
【正文】 預計住宅面積48000平米，仍以多層磚混為主，小高層為輔。建議臨H線部分建體量不大的商業(yè)物業(yè)，預計建筑面積4400平米；其余為中檔住宅。特別是現(xiàn)在作為購房主力的年輕人追求時尚現(xiàn)代的東西，對小高層有所偏愛。 4．單價建議 均價：2460元/M2，其中，多層：2450元/M2，小高層2500元/M2起價：2060元/M2，最高價：2900元/M2。建議：一期序號戶型面積（M2 ）比例備注1二室二廳單衛(wèi)70—8522%老年人、青年人（28歲左右）、拆遷戶2三室二廳單衛(wèi)95—10010%外來蓉定居者、老年人、拆遷戶3三室二廳雙衛(wèi)（標）105—11535%年輕三口之家（30—35歲）4三室二廳雙衛(wèi)（舒）115—130（錯）25%中青年三口之家（35歲左右）5四室二（三）廳二（三）衛(wèi)140170（復）8%中年客戶（40歲左右）二、三期根據(jù)市場情況作調(diào)整（二）價格1． 運用競爭定價法，初步確定價格段A． 從成都目前中端市場看，單價2000—%，2500—%，由于郊區(qū)盤的影響，中低價位比例略高于中高價位?！蠖谥卸水a(chǎn)品（105—118平方米）比例（占41%）較一期（占20%）有明顯的增加。3．未來23年，成都大盤時代會真正到來，產(chǎn)品功能、環(huán)境、配套、戶型將日益同質(zhì)化，能使樓盤或企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的主要還是開發(fā)理念、營銷技能和服務上。2．30—45歲，他們是消費者中的黃金一族，個人事業(yè)蒸蒸日上，收入穩(wěn)定，購買力強，子女正處于成長階段，十分重視小孩教育。2． 城西市場客源特點：30—40歲的中年人群為主，政府公務員，在城西工作的人士，外地來蓉工作人士，以二次置業(yè)為主。2． 高端市場，雖然供給量不大，但需求相對較少，且該市場對品牌、資金、運作能力、自然環(huán)境要求較高。4． 公司自身資源及目標（1） 開發(fā)運作能力：公司曾經(jīng)成功開發(fā)了東景麗苑項目，但該項目的開發(fā)規(guī)模及時機與本項目均有很大的差異。2． 各市場的需求情況（數(shù)據(jù)來源于上述報告）低端中低端中端中高端高端2001秋交會成交10%18%27%28%17%2002春交會成交%%%%%潛在消費者需求%%%%%分析：從兩次房交會的成交情況可以看出消費市場的變化，中端和中高端市場更加集中，中端市場增長比例較快；從潛在消費者需求看，中端市場的需求量最大，其次為中低端和低端市場，說明目前購房主力為中低收入人群，可見，中端和中低端市場大有可為。（2）目標客戶群：l 年齡：30—40歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群，在中成公司2002年的市場調(diào)查中，%，與華西都市報所做的市場調(diào)查的結果和本公司在2002年3月做的視察調(diào)查的結果大致相同。（2）目標客戶群：l 年齡：這個階層的年齡范圍較廣，界定這個階層主要以收入和購買能力為標準，年齡主要集中在40歲以下l 收入情況：年收入3萬—5萬l 家庭結構：這部分人群大多已經(jīng)成家，家庭人口以3人為主，或3人以上l 職業(yè)狀況：企事業(yè)單位的普通職工、公司員工l 受教育程度：受教育程度普遍不高l 置業(yè)情況：第一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔l 購房目的：家庭居住需要，迫切需要改變居住環(huán)境。目標市場的選擇一、 市場細分由于消費者構成極為復雜，不便于市場把控。l 購買行為：對價格特別敏感，注重產(chǎn)品的實用性和舒適性，對品牌基本沒有要求。l 收入：在5萬—8萬之間，有一部分積蓄l 家庭結構：三口之家為主l 置業(yè)情況：相當大的一部分為二次置業(yè)l 購房目的：改善居住環(huán)境，提高居住水平。3． 消費者構成情況（按收入
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