房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)研-免費(fèi)閱讀
【正文】 平方米層高日照間距平方米地所占比重目此方向上規(guī)劃項(xiàng)目最高級(jí)形態(tài)——小高層似有不妥，無(wú)論從小高層自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)還是項(xiàng)目整體價(jià)值提升都有不小的負(fù)面影響。威脅（T）不定期土地上市。巨大的投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力和房產(chǎn)上市量的嚴(yán)重不足，促使市場(chǎng)熱點(diǎn)范圍向其他區(qū)域擴(kuò)轉(zhuǎn)。B、周邊居住氛圍尚不濃厚。項(xiàng)目本期占地117畝，建筑面積8萬(wàn)余㎡，建筑樓座26棟，且23棟為南部市區(qū)不多見(jiàn)的（5—6層）多層住宅，堪稱區(qū)域內(nèi)的大型住宅項(xiàng)目。工作、生活交通線順暢無(wú)阻，縮短了與各種中心城區(qū)的距離。項(xiàng)目地塊SWOT分析（一）、地塊現(xiàn)狀描述項(xiàng)目位于青島市西北部，李滄區(qū)四流中路與興華路交匯處（原國(guó)棉七廠），東臨滄口公園，北依樓山；項(xiàng)目進(jìn)展：進(jìn)入場(chǎng)地平整、管線預(yù)埋施工階段。4000勝利橋北苑風(fēng)景（二）、區(qū)域樓盤項(xiàng)目可比樓盤序號(hào)小型項(xiàng)目自不待言，就是中等規(guī)模（約13萬(wàn)㎡）的北苑風(fēng)景項(xiàng)目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見(jiàn)，從一定程度上就是延續(xù)80年代排排坐的格局，但是其銷售速率極高。在建未售的舊村改造項(xiàng)目：新儷都花園（興國(guó)二路附近）、樓山南側(cè)項(xiàng)目。在售經(jīng)濟(jì)適用房2540夏莊路北段晟業(yè)家園規(guī)劃1商品房3400振華路案名以現(xiàn)滄口體育場(chǎng)為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。一是市場(chǎng)的成熟運(yùn)作、良性開(kāi)發(fā)；二是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大、居民購(gòu)買力的堅(jiān)挺、收入預(yù)期的利好；三是城市魅力和開(kāi)發(fā)熱潮吸引外來(lái)人員包括務(wù)工務(wù)商和投資客的青睞。其他區(qū)（包括李滄區(qū)）由于配套、環(huán)境等原因房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且大多初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，逐步向商品房開(kāi)發(fā)過(guò)渡，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看開(kāi)發(fā)運(yùn)作、升值空間較大。一是新的土地審批制度較早在青島實(shí)施，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)行，土地招拍掛成為青島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確立了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，并使開(kāi)發(fā)向著規(guī)模、品牌靠攏。元，價(jià)格上漲20%之多。03年同比增長(zhǎng)（%）不同經(jīng)濟(jì)類型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴(kuò)大改革開(kāi)放年以來(lái)，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長(zhǎng)，但行業(yè)間收入的檔次拉開(kāi)了較大的距離。居民生活人均可支配收入到2003年底已達(dá)10075元，恩格爾系數(shù)降至40%以內(nèi)（60%以上為貧困；50％60%為溫飽；40％50%為小康；40%以下為富裕）。市樹(shù)為雪松?！叭鏈婧Ｒ幻嫔健钡莫?dú)特地理格局，造就了青島海洋性氣候的特點(diǎn)，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑。項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域已建成的各類物業(yè)的規(guī)模、數(shù)量城市土地供應(yīng)量與開(kāi)發(fā)量⑵、城市規(guī)劃建設(shè)趨勢(shì)分析②、項(xiàng)目資源調(diào)研全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析城市總體規(guī)劃發(fā)展A、項(xiàng)目資源的SWOT分析三、市場(chǎng)板塊分析⑵、房地產(chǎn)消費(fèi)群體調(diào)研區(qū)域消費(fèi)群體調(diào)研分析（1）、城市人口分布狀況調(diào)研分析（2）、區(qū)域整體人均年收入、人均消費(fèi)水平調(diào)研分析（3）、消費(fèi)群體商品房消費(fèi)意識(shí)及習(xí)慣等特征調(diào)研分析（4）、區(qū)域消費(fèi)群體構(gòu)成調(diào)查分析消費(fèi)理念調(diào)研分析（1）、影響購(gòu)房的重要因素分析（2）、影響購(gòu)房的決定因素分析市場(chǎng)消費(fèi)力的研判（1）、市場(chǎng)消費(fèi)力的特征總結(jié)（2）、市場(chǎng)消費(fèi)力的發(fā)展趨勢(shì)五、八、青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個(gè)主中心和五個(gè)副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。綜合經(jīng)濟(jì)青島市國(guó)民生產(chǎn)總值居山東省首位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)城市位居調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由三成的城市居民家庭購(gòu)買了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭擁有了售后住房產(chǎn)權(quán)，%，但是不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)的質(zhì)與量的狀況有很大的區(qū)別。由于項(xiàng)目（含三期、四期）體量較大，兼顧定位的逐步提升和項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，推廣策略上受眾的設(shè)定不應(yīng)局限于李滄區(qū)本身，可以李滄區(qū)中高收入家庭為主，廣泛吸取市內(nèi)其它三區(qū)置業(yè)投資人士，盡量避免目標(biāo)客戶群定位狹窄，造成市場(chǎng)空間狹小，增加后期操作難度。＃住從2004年三季度各樓盤的開(kāi)發(fā)情況看,房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)A、房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范、成熟度較高。B、市場(chǎng)層次分明，區(qū)域性強(qiáng)。遍觀山東，從來(lái)沒(méi)有一個(gè)城市具有青島這樣的旺盛需求力。在營(yíng)銷推廣上應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)形成了青島特色，與省內(nèi)其他城市不同，青島房產(chǎn)發(fā)展到今天，其營(yíng)銷層面已經(jīng)摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學(xué)習(xí)、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對(duì)性，無(wú)一不體現(xiàn)對(duì)人的心理需求的重視和把握。李滄東部開(kāi)發(fā)區(qū)（含中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園）占地34平方公里,是青島市市區(qū)內(nèi)唯一一塊可供大面積開(kāi)發(fā)的投資寶地。開(kāi)發(fā)性
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