房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)研-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標(biāo)準(zhǔn)的小康型乃至富裕型生活轉(zhuǎn)變。調(diào)查資料顯示，以戶主收入為主要經(jīng)濟(jì)來源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。04年同比增長(zhǎng)（%）銷售面積84居民住房狀況青島市民住房條件明顯改善。二是有序、高層次的開發(fā)促進(jìn)了青島地產(chǎn)的極大活躍，不僅拉動(dòng)了本地買方市場(chǎng)，而且吸引了大批外來投資置業(yè)者融入這片熱土。本項(xiàng)目位于青島房產(chǎn)市場(chǎng)末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。D、整體運(yùn)營(yíng)水平較高，特色鮮明。具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力,逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。起價(jià)原3500商品房在售5南嶺風(fēng)情書院路未開盤經(jīng)濟(jì)適用房在售7廣業(yè)小鎮(zhèn)在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟(jì)適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)?？涨?，商品房建設(shè)銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。趨勢(shì)規(guī)劃中，三零八國(guó)道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各類住房（，滿足上區(qū)域900萬平米住宅、9萬余戶20多萬人采暖問題）。地址3400商品房西向由于一路之隔就是膠濟(jì)鐵路和黃海橡膠廠，是本項(xiàng)目難以規(guī)避的不利點(diǎn)，需審慎處理。項(xiàng)目本身（四期）規(guī)劃有幼兒園，而周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊備，最資利用的是滄口公園對(duì)過的青島市三中，可以成為本項(xiàng)目推廣的一個(gè)借力點(diǎn)。F、前期開發(fā)的良好口碑。C、東西向負(fù)面影響大。甚至下屬五市如即墨等房產(chǎn)市場(chǎng)也是搞得轟轟烈烈，李滄區(qū)沒有理由繼續(xù)平庸下去。項(xiàng)目資源的相對(duì)充盈，也就預(yù)示了競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的不確定性，動(dòng)態(tài)變化將產(chǎn)生無形的壓力，如何規(guī)避同質(zhì)新項(xiàng)目上市的沖擊風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)是本項(xiàng)目自始至終的一大課題、。運(yùn)用營(yíng)銷規(guī)避手法。單容合計(jì)：793932321278481714小戶型（80—90㎡）比重：80%；單體單元數(shù)：2—3個(gè)，以3個(gè)居多。79393870公共綠地注總項(xiàng)目規(guī)劃狀況（一）、規(guī)劃情況用地平衡及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尋求局部規(guī)劃調(diào)整。勝利花園、永馨園已經(jīng)是昨日黃花且市場(chǎng)影響作用不大；永平家園因其規(guī)模較小、區(qū)位一般、無環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)認(rèn)購(gòu)階段看也只能是市場(chǎng)跟風(fēng)補(bǔ)缺者；，因其區(qū)位、環(huán)境與本項(xiàng)目尚不在一個(gè)完全相同的層面上，可以斷言，除海信地產(chǎn)的品牌效應(yīng)外，南嶺風(fēng)情缺乏部分領(lǐng)軍樓盤品質(zhì)、環(huán)境俱佳的必要內(nèi)涵，不足以對(duì)本項(xiàng)目形成大的威脅；，但其規(guī)劃、產(chǎn)品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿足市場(chǎng)階段性居住需求，絕難成為代表性樓盤。機(jī)會(huì)（O）A、李滄區(qū)將成為青島下一輪投資置業(yè)熱土。除了項(xiàng)目東北側(cè)的建材、茶葉批發(fā)市場(chǎng)和南側(cè)的商貿(mào)市場(chǎng)外，項(xiàng)目周邊幾乎沒有像樣的商業(yè)場(chǎng)所，距離最近的就是振華路商業(yè)圈?！八郊摇被▓@，是本項(xiàng)目外部景觀最具優(yōu)勢(shì)的亮點(diǎn)。B、交通便捷通達(dá)。區(qū)域住宅供給不足是顯而易見的，無論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是商品房，本區(qū)域產(chǎn)權(quán)住宅開發(fā)量小、頻次低，因此出現(xiàn)了之前項(xiàng)目熱銷熱買的喜人景象，這給本項(xiàng)目傳來了福音。四流中路永馨苑結(jié)案2開發(fā)性質(zhì)未來幾年，區(qū)域開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，層次提升，銷售壓力加大，總的來講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)，成為中低端住宅消費(fèi)的熱土。B、商品房市場(chǎng)方興未艾，開發(fā)水平較低。118—138青山路金水翠園在建3經(jīng)濟(jì)適用房3800勝利橋永馨苑備注1從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項(xiàng)目所在的滄口城區(qū)將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時(shí)間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力的整合提高。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城中部副中心，并建成市級(jí)商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。這也是外來置業(yè)增多不可忽視的原因之一。雖然近幾年政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房開發(fā)面積進(jìn)一步擴(kuò)大，供給速度似乎仍有跟不上需求增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可以用購(gòu)銷兩旺來形容房產(chǎn)市場(chǎng)。青島是一個(gè)極具歷史和個(gè)性的城市，青島房產(chǎn)的市場(chǎng)特點(diǎn)也極其明顯。因著青島獨(dú)特的城市發(fā)達(dá)程度和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，青島房產(chǎn)市場(chǎng)起步較早發(fā)展較快，成為山東省房產(chǎn)龍頭，成熟度極高。住宅商品房開發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部一帶三級(jí)地段區(qū)域，價(jià)格在每平方米5500元至6500元，房?jī)r(jià)比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。宅施工面積（二）、青島房產(chǎn)市場(chǎng)概況房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資其特征之一，絕大多數(shù)高收入家庭購(gòu)買了商品房，大多數(shù)中等收入家庭擁有的是售后住房產(chǎn)權(quán)，而半數(shù)低收入家庭中沒有房屋資產(chǎn)；特征之
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