【正文】 ，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。不值得多說?！　　　　　　∠葟南勒f起。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。我不知道這個東西算啥。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。　　節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。我個人無言以對。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁?！　∥易鳛閺南冗M城市走出來的**，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。這得寫死我啊。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。收人錢手軟，云云。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊?！　　　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑?biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用本人的可能性。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。上級政府震怒，云云。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡?！　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。　　在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?！　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。也只有他們能搞定。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了?！　　　≠|(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。這個備案就沒什么好多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。 往往都報以冷笑。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地?！　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。而且還不敢計較這個。我就講個電的事情。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?！　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。這個價格申報一下就完了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。這是什么概念？這是卡死你的概念?！　”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。這個企業(yè)的老板氣得**。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?！　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。但是沒法子。那是真管得不錯。這個是環(huán)境保護部門管著的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理?！　　　∈┕D審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西?！　∫驗槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊編制。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。另外我們的消費者也沒這種意識。直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標(biāo)的?！　‘?dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個?！　　　　　∧敲矗瑸槭裁撮_發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。這種事情太常見了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等........管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。　　　　其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。嘿嘿。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。 因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這絕