【正文】 整。景觀環(huán)境：東向：青島三豐毛紡廠、滄口公園南向：本項(xiàng)目前期住宅、國(guó)棉六廠宿舍西向：四流南路、膠濟(jì)鐵路、黃海橡膠廠北向：本項(xiàng)目前期住宅、國(guó)棉六廠宿舍南北向由于同本項(xiàng)目前期住宅相接，除夾雜其間的部分國(guó)棉六廠舊宿舍外，基本無(wú)不利因素，視覺(jué)環(huán)境尚可。34003800振華路案名據(jù)此可以看出一個(gè)問(wèn)題，就是市場(chǎng)需求大，區(qū)域商品房供應(yīng)偏低、嚴(yán)重不足，包括建設(shè)、（不公開(kāi)）認(rèn)購(gòu)中的永平家園同樣反映出這種市場(chǎng)狀態(tài)。特點(diǎn)A、市場(chǎng)層次較低，發(fā)展空間大。在售8經(jīng)濟(jì)適用房60—128未開(kāi)盤長(zhǎng)嶺路天惠府在建6商品房3400地址李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。炒作泡沫在這里并不多見(jiàn)，價(jià)格比較遵循價(jià)值體現(xiàn)原則。價(jià)格分布上，青島市形成了梯次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū)再到四方區(qū)，接下來(lái)是李滄區(qū)依次以2000元/㎡為級(jí)差呈南高北低態(tài)勢(shì)。海信地產(chǎn)的大規(guī)模圈地可以視作開(kāi)發(fā)資源二八定律的有力表現(xiàn)。位于五、六級(jí)地段市郊的李滄區(qū)的房?jī)r(jià)也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高20%。＃住宅04年1—11月從統(tǒng)計(jì)看，國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、和其他單位的平均工資比2003年為1：：。在居民消費(fèi)支出中，衣著、日用品等生活必需品支出也與恩格爾系數(shù)同步下降，而體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、消閑、交通、通信等項(xiàng)支出的比重迅速上升。青島市是我國(guó)東部沿海較重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市及旅游勝地，我國(guó)五大港口之一，全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，計(jì)劃單列城市。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研⑴、房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)類型供應(yīng)量⑶、城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響A、項(xiàng)目自身資源環(huán)境⑴、總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目區(qū)域與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動(dòng)調(diào)研分析①、社會(huì)資源調(diào)研主要開(kāi)發(fā)商實(shí)力、品牌區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研⑴、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略四、項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘就企業(yè)的品牌、時(shí)機(jī)價(jià)值、文化背景價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、交通價(jià)值、地形價(jià)值、規(guī)模價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值等方面挖掘。2003年底，其中，其中市內(nèi)四區(qū)登記暫住人口（1個(gè)月以上者）。“相約奧運(yùn)，揚(yáng)帆青島”，青島成為北京奧運(yùn)伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點(diǎn)。不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)有質(zhì)與量的區(qū)別住房制度的改革，商品房市場(chǎng)的發(fā)展，使越來(lái)越多的家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)。據(jù)此看來(lái)，從大的方向上本案作為商品房項(xiàng)目與一、二期不同，應(yīng)該以中等收入家庭一次二次置業(yè)為主，吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收入家庭三次四次置業(yè)?？⒐っ娣e銷售額（億元）排在上海、沈陽(yáng)、南京、重慶、天津、寧波之后。到2003年底，%，%，使用燃起的家庭占99%以上，冬季享受到集中供熱和使用空調(diào)取暖的家庭占48%。僅僅從青島銷售價(jià)格漲勢(shì)就可見(jiàn)一斑。C、市場(chǎng)需求旺盛。無(wú)論從土地的獲取、產(chǎn)品塑造、項(xiàng)目定位還是規(guī)劃建設(shè)、營(yíng)銷推廣等等各個(gè)環(huán)節(jié)，青島開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出了極高的專業(yè)水準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營(yíng)銷力……方方面面的整合營(yíng)銷效力。李村城區(qū)內(nèi)的北方國(guó)貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購(gòu)物中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購(gòu)物中心。戶型面積商品房結(jié)案3永平家園金水路規(guī)劃中78—120經(jīng)濟(jì)適用房在售5金秋小區(qū)書院路2500這對(duì)區(qū)域商品房的層次提升是不利的，除此之外商品房開(kāi)發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。均價(jià)商品房結(jié)案4因此，競(jìng)爭(zhēng)者應(yīng)當(dāng)鎖定在本案開(kāi)發(fā)周期內(nèi)面市的同質(zhì)項(xiàng)目，可以預(yù)見(jiàn)的就是海信地產(chǎn)的南嶺風(fēng)情，兩者各有贏長(zhǎng)，需密切關(guān)注其規(guī)劃開(kāi)發(fā)動(dòng)向。（二）、地塊分析優(yōu)勢(shì)（S）A、區(qū)位相對(duì)優(yōu)越。㎡，水面2800㎡，園內(nèi)建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域職工和兒童游覽娛樂(lè)的中心，于2003年7月實(shí)施拆墻透綠的綜合整治，向市民免費(fèi)開(kāi)放，成為周邊數(shù)萬(wàn)居民健身娛樂(lè)休閑交流的絕佳場(chǎng)所。我公司與貴公司的通力協(xié)作也必能給項(xiàng)目的成功運(yùn)作錦上添花。如何最大程度規(guī)避影響應(yīng)當(dāng)引起重視。本項(xiàng)目借房產(chǎn)市場(chǎng)北擴(kuò)之際當(dāng)可順風(fēng)順?biāo)?。隨著永平家園項(xiàng)目的漸次去化，區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)基本處于暫時(shí)的空白狀態(tài)，除南嶺風(fēng)情項(xiàng)目外，相應(yīng)規(guī)模品質(zhì)的項(xiàng)目難以在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講是可遇不可求的大好時(shí)機(jī)，既可以保持相對(duì)較寬松的運(yùn)作空間，又可以尋求較大的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。B、在項(xiàng)目定位和營(yíng)銷推廣上，確立區(qū)域代表性樓盤形象，打造不可復(fù)制的個(gè)性內(nèi)涵和人文附加值，占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)制高點(diǎn)，增加競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下的抗沖擊能力。平方米建筑密度率側(cè)向間距住宅面積小高層：113191