【正文】 個(gè)性的城市，青島房產(chǎn)的市場(chǎng)特點(diǎn)也極其明顯。這也是外來(lái)置業(yè)增多不可忽視的原因之一。從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來(lái)李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項(xiàng)目所在的滄口城區(qū)將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時(shí)間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)品次的提升，較大的突破需要項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力的整合提高。永馨苑3800在建3青山路未來(lái)幾年，區(qū)域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，層次提升，銷(xiāo)售壓力加大，總的來(lái)講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為中低端住宅消費(fèi)的熱土。結(jié)案2四流中路B、交通便捷通達(dá)。除了項(xiàng)目東北側(cè)的建材、茶葉批發(fā)市場(chǎng)和南側(cè)的商貿(mào)市場(chǎng)外，項(xiàng)目周邊幾乎沒(méi)有像樣的商業(yè)場(chǎng)所，距離最近的就是振華路商業(yè)圈。勝利花園、永馨園已經(jīng)是昨日黃花且市場(chǎng)影響作用不大；永平家園因其規(guī)模較小、區(qū)位一般、無(wú)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)認(rèn)購(gòu)階段看也只能是市場(chǎng)跟風(fēng)補(bǔ)缺者；，因其區(qū)位、環(huán)境與本項(xiàng)目尚不在一個(gè)完全相同的層面上，可以斷言，除海信地產(chǎn)的品牌效應(yīng)外，南嶺風(fēng)情缺乏部分領(lǐng)軍樓盤(pán)品質(zhì)、環(huán)境俱佳的必要內(nèi)涵，不足以對(duì)本項(xiàng)目形成大的威脅；，但其規(guī)劃、產(chǎn)品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿足市場(chǎng)階段性居住需求，絕難成為代表性樓盤(pán)。項(xiàng)目規(guī)劃狀況（一）、規(guī)劃情況用地平衡及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注總小戶型（80—90㎡）比重：80%；單體單元數(shù)：2—3個(gè)，以3個(gè)居多。2784合計(jì)：79393運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)規(guī)避手法。甚至下屬五市如即墨等房產(chǎn)市場(chǎng)也是搞得轟轟烈烈，李滄區(qū)沒(méi)有理由繼續(xù)平庸下去。F、前期開(kāi)發(fā)的良好口碑。西向由于一路之隔就是膠濟(jì)鐵路和黃海橡膠廠，是本項(xiàng)目難以規(guī)避的不利點(diǎn)，需審慎處理。趨勢(shì)規(guī)劃中，三零八國(guó)道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各類(lèi)住房（，滿足上區(qū)域900萬(wàn)平米住宅、9萬(wàn)余戶20多萬(wàn)人采暖問(wèn)題）。在售7未開(kāi)盤(pán)南嶺風(fēng)情商品房原3500D、整體運(yùn)營(yíng)水平較高，特色鮮明。二是有序、高層次的開(kāi)發(fā)促進(jìn)了青島地產(chǎn)的極大活躍，不僅拉動(dòng)了本地買(mǎi)方市場(chǎng)，而且吸引了大批外來(lái)投資置業(yè)者融入這片熱土。84銷(xiāo)售面積04年同比增長(zhǎng)（%）青島市城市居民正從以吃飽穿暖為標(biāo)準(zhǔn)的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標(biāo)準(zhǔn)的小康型乃至富裕型生活轉(zhuǎn)變。青島是一座海洋科技城。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境⑵、區(qū)域城市功能規(guī)劃調(diào)研B、房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)研作者：日期：市場(chǎng)前期調(diào)研提綱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制勝法寶――決策資源房地產(chǎn)研究中心深度的市場(chǎng)前期調(diào)研提綱 一、區(qū)域規(guī)劃中的物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格、園林風(fēng)景、產(chǎn)品配比等優(yōu)劣勢(shì)⑶、轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級(jí)）。高低收入家庭的收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，2003年占全部調(diào)查戶10%的最高收入戶人均可支配收入28208元，10%的最低收入戶人均可支配收入3263元，：1，比2002年進(jìn)一步擴(kuò)大。＃住宅432004年一至三季度累計(jì)，%，%，仍列全國(guó)三十五個(gè)大中城市第七位。三是青島及時(shí)啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房工程，大量不間斷的適用房建設(shè)極大滿足了低收入家庭的住房需求，同時(shí)豐富了青島房產(chǎn)市場(chǎng)層次，避免開(kāi)發(fā)失衡，使青島房產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。市場(chǎng)規(guī)范必然帶來(lái)理性的開(kāi)發(fā)。結(jié)案4重慶中路北部經(jīng)濟(jì)適用房原3500商品房東向如果無(wú)法解決三豐毛紡廠的隔擋作用，就會(huì)使借勢(shì)滄口公園策略大打折扣。這是本項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。擴(kuò)張就是機(jī)遇，競(jìng)爭(zhēng)也是潛力。A、引領(lǐng)新的居住時(shí)尚，倡導(dǎo)一種同城市商業(yè)、娛樂(lè)等中心繁華地帶若即若離的居住理念，借此消減項(xiàng)目周邊和自身商業(yè)配套娛樂(lè)氛圍較弱和居住適宜性相對(duì)不足的弱點(diǎn)。數(shù)備≥平方米個(gè)停車(chē)位應(yīng)包括地上車(chē)位和地下車(chē)庫(kù)兩部分，且以地下車(chē)庫(kù)居多，地下車(chē)庫(kù)。平方米五、B、區(qū)域尚無(wú)代表性樓盤(pán)。劣勢(shì)（W）A、商業(yè)配套相對(duì)較弱。位于規(guī)劃中的中部副中心北端，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，區(qū)位價(jià)值隨規(guī)劃的實(shí)施建設(shè)具備一定的上升空間，符合部分投資置業(yè)人士的升值要求。永平家園商品房此類(lèi)地塊項(xiàng)目將陸續(xù)不定期的投入到市場(chǎng)環(huán)節(jié)中，結(jié)束類(lèi)似海信北苑風(fēng)景項(xiàng)目一枝獨(dú)秀的開(kāi)發(fā)格局。2880福林苑小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房四流中路結(jié)案2在營(yíng)銷(xiāo)推廣上應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)形成了青島特色，與省內(nèi)其他城市不同，青島房產(chǎn)發(fā)展到今天，其營(yíng)銷(xiāo)層面已經(jīng)摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學(xué)習(xí)、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對(duì)性，無(wú)一不體現(xiàn)對(duì)人的心理需求的重視和把