房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)研-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 小康；40%以下為富裕）。不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)有質(zhì)與量的區(qū)別住房制度的改革，商品房市場(chǎng)的發(fā)展，使越來(lái)越多的家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)。不同經(jīng)濟(jì)類(lèi)型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴(kuò)大改革開(kāi)放年以來(lái)，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長(zhǎng)，但行業(yè)間收入的檔次拉開(kāi)了較大的距離。據(jù)此看來(lái)，從大的方向上本案作為商品房項(xiàng)目與一、二期不同，應(yīng)該以中等收入家庭一次二次置業(yè)為主，吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收入家庭三次四次置業(yè)。03年同比增長(zhǎng)（%）竣工面積銷(xiāo)售額（億元）排在上海、沈陽(yáng)、南京、重慶、天津、寧波之后。元，價(jià)格上漲20%之多。到2003年底，%，%，使用燃起的家庭占99%以上，冬季享受到集中供熱和使用空調(diào)取暖的家庭占48%。一是新的土地審批制度較早在青島實(shí)施，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)行，土地招拍掛成為青島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，確立了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，并使開(kāi)發(fā)向著規(guī)模、品牌靠攏。僅僅從青島銷(xiāo)售價(jià)格漲勢(shì)就可見(jiàn)一斑。其他區(qū)（包括李滄區(qū)）由于配套、環(huán)境等原因房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且大多初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，逐步向商品房開(kāi)發(fā)過(guò)渡，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看開(kāi)發(fā)運(yùn)作、升值空間較大。C、市場(chǎng)需求旺盛。一是市場(chǎng)的成熟運(yùn)作、良性開(kāi)發(fā)；二是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大、居民購(gòu)買(mǎi)力的堅(jiān)挺、收入預(yù)期的利好；三是城市魅力和開(kāi)發(fā)熱潮吸引外來(lái)人員包括務(wù)工務(wù)商和投資客的青睞。無(wú)論從土地的獲取、產(chǎn)品塑造、項(xiàng)目定位還是規(guī)劃建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)推廣等等各個(gè)環(huán)節(jié)，青島開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出了極高的專業(yè)水準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營(yíng)銷(xiāo)力……方方面面的整合營(yíng)銷(xiāo)效力。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。李村城區(qū)內(nèi)的北方國(guó)貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購(gòu)物中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市第二大購(gòu)物中心。以現(xiàn)滄口體育場(chǎng)為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。案名戶型面積振華路商品房結(jié)案33400永平家園金水路商品房規(guī)劃中規(guī)劃1晟業(yè)家園78—120夏莊路北段經(jīng)濟(jì)適用房2540在售5金秋小區(qū)書(shū)院路經(jīng)濟(jì)適用房2500在售在建未售的舊村改造項(xiàng)目：新儷都花園（興國(guó)二路附近）、樓山南側(cè)項(xiàng)目。這對(duì)區(qū)域商品房的層次提升是不利的，小型項(xiàng)目自不待言，就是中等規(guī)模（約13萬(wàn)㎡）的北苑風(fēng)景項(xiàng)目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見(jiàn)，從一定程度上就是延續(xù)80年代排排坐的格局，但是其銷(xiāo)售速率極高。除此之外商品房開(kāi)發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。（二）、區(qū)域樓盤(pán)項(xiàng)目可比樓盤(pán)序號(hào)均價(jià)北苑風(fēng)景勝利橋商品房結(jié)案44000因此，競(jìng)爭(zhēng)者應(yīng)當(dāng)鎖定在本案開(kāi)發(fā)周期內(nèi)面市的同質(zhì)項(xiàng)目，可以預(yù)見(jiàn)的就是海信地產(chǎn)的南嶺風(fēng)情，兩者各有贏長(zhǎng)，需密切關(guān)注其規(guī)劃開(kāi)發(fā)動(dòng)向。項(xiàng)目地塊SWOT分析（一）、地塊現(xiàn)狀描述項(xiàng)目位于青島市西北部，李滄區(qū)四流中路與興華路交匯處（原國(guó)棉七廠），東臨滄口公園，北依樓山；項(xiàng)目進(jìn)展：進(jìn)入場(chǎng)地平整、管線預(yù)埋施工階段。（二）、地塊分析優(yōu)勢(shì)（S）A、區(qū)位相對(duì)優(yōu)越。工作、生活交通線順暢無(wú)阻，縮短了與各種中心城區(qū)的距離。㎡，水面2800㎡，園內(nèi)建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域職工和兒童游覽娛樂(lè)的中心，于2003年7月實(shí)施拆墻透綠的綜合整治，向市民免費(fèi)開(kāi)放，成為周邊數(shù)萬(wàn)居民健身娛樂(lè)休閑交流的絕佳場(chǎng)所。項(xiàng)目本期占地117畝，建筑面積8萬(wàn)余㎡，建筑樓座26棟，且23棟為南部市區(qū)不多見(jiàn)的（5—6層）多層住宅，堪稱區(qū)域內(nèi)的大型住宅項(xiàng)目。我公司與貴公司的通力協(xié)作也必能給項(xiàng)目的成功運(yùn)作錦上添花。B、周邊居住氛圍尚不濃厚。如何最大程度規(guī)避影響應(yīng)當(dāng)引起重視。巨大的投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力和房產(chǎn)上市量的嚴(yán)重不足，促使市場(chǎng)熱點(diǎn)范圍向其他區(qū)域擴(kuò)轉(zhuǎn)。本項(xiàng)目借房產(chǎn)市場(chǎng)北擴(kuò)之際當(dāng)可順風(fēng)順?biāo)Ｍ{（T）不定期土地上市。隨著永平家園項(xiàng)目的漸次去化，區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)基本處于暫時(shí)的空白狀態(tài)，除南嶺風(fēng)情項(xiàng)目外，相應(yīng)規(guī)模品質(zhì)的項(xiàng)目難以在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講是可遇不可求的大好時(shí)機(jī)，既可以保持相對(duì)較寬松的運(yùn)作空間，又可以尋求較大的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。此方向上規(guī)劃項(xiàng)目最高級(jí)形態(tài)——小高層似有不妥，無(wú)論從小高層自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)還是項(xiàng)目整體價(jià)值提升都有不小的負(fù)面影響。B、在項(xiàng)目定位和營(yíng)銷(xiāo)推廣上，確立區(qū)域代表性樓盤(pán)形象，打造不可復(fù)制的個(gè)性內(nèi)涵和人文附加值，占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)制高點(diǎn)，增加競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下的抗沖擊能力。目所占比重地平方米平方米建筑密度率日照間距側(cè)向間距層高住宅面積平方米小高層：113191
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