【正文】 小戶(hù)型；產(chǎn)品品質(zhì)較低，大多為滿(mǎn)足人們最基本的居住需要。l 購(gòu)房行為：比較理智，除實(shí)用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對(duì)品牌有一定的要求。按收入房?jī)r(jià)比1：6計(jì)算，年收入3萬(wàn)以下的可以承受18萬(wàn)以下的房?jī)r(jià)，屬于低端和中低端市場(chǎng)，可見(jiàn)該市場(chǎng)的容量十分巨大，年收入在35萬(wàn)的可以承受2030萬(wàn)的房?jī)r(jià)，屬中端市場(chǎng)，其需求規(guī)模與中低端基本相當(dāng)；年收入510萬(wàn)的，可以承受3060萬(wàn)的房?jī)r(jià)，屬中高端和高端市場(chǎng)，其需求規(guī)模要小得多。結(jié)論：中端市場(chǎng)是我們的最佳選擇。2．但并不是說(shuō)價(jià)格越低越好，2002年春交會(huì)上，單價(jià)2500—3000元的成交量最大，占30%，說(shuō)明性?xún)r(jià)比合理的房子才是消費(fèi)者的首選。D． 從潛在消費(fèi)者需求情況看表1中成公司2002年5月市調(diào)結(jié)果面積段50—8080—100100—120120—140140—160160—180180以上所占比例%25%%%%%%表2《四川在線(xiàn)》8月16日調(diào)查結(jié)果面積段60以下60—9090—120120—150150—180180以上所占比例8%27%40%16%7%2%從以上兩表可見(jiàn)，80—140M2需求最為集中，且各段需求比較均勻。2． 從2002年春交會(huì)的情況看，%，%.3． 從中成公司的調(diào)查中，潛在消費(fèi)者選擇多層的比例仍為最高，%，小高層占23%。臨H線(xiàn)部分仍為商業(yè)物業(yè)，其余為住宅，檔次與一期相近。預(yù)計(jì)該塊地可建住宅47000平米左右，其中多層37000平米，小高層10000平米。 32萬(wàn)以下的比例達(dá)92%，完全符合對(duì)中端市場(chǎng)的選擇。◇二期與一期相比，中高端產(chǎn)品（120—138平方米）的比例銳減，從43%到17%，說(shuō)明該產(chǎn)品檔的需求隨著一期的消耗及潛在消費(fèi)群體數(shù)量的不足而明顯減少，消費(fèi)重心轉(zhuǎn)向中端產(chǎn)品。三、影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房決策的重要因素從中成公司2002年5月的調(diào)查來(lái)看，影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的重要因素為：價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶(hù)型、區(qū)位、配套和交通。3． 中端、中高端市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將最為激烈，但中端市場(chǎng)消費(fèi)者基數(shù)大于中高端市場(chǎng)。（2） 從2002年5月中成公司的市調(diào)情況看，%，35萬(wàn)的占25%，%。3． 中端市場(chǎng)（1） 市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)大多在20~30萬(wàn)，單價(jià)在2000~2500元，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷(xiāo)售速度一般較快。2． 中低端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)主要集中在15~20萬(wàn)，單價(jià)多為1500~2000元；產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品變現(xiàn)速度較快，對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作能力要求不高，因此，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該市場(chǎng)較為容易?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)23年中高端和中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將最為激烈，而低端和中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，是個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。四、選擇細(xì)分市場(chǎng)從以上四個(gè)方面的分析中可見(jiàn)：1． 低端市場(chǎng)和中低端市場(chǎng)的供給相對(duì)空缺，而需求量較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，但由于開(kāi)發(fā)成本不能得到支持，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)難以滿(mǎn)足公司要求，且難以建立公司品牌，因此，不宜選取。他們大多學(xué)歷較高，家庭成員較少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上對(duì)書(shū)房和保姆房比較看重?！?萬(wàn)科城市花園一期、二期戶(hù)型變化趨勢(shì)◇一期、二期產(chǎn)品線(xiàn)的低端（8090平方米）與高端產(chǎn)品（150—180平方米）比例基本保持不變，反映了低端、高端市場(chǎng)的穩(wěn)定性。（%）＝2460元/M23．運(yùn)用價(jià)值定價(jià)法，讓消費(fèi)者感覺(jué)物超所值，因此可以考慮以中端價(jià)格，中高端產(chǎn)品滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，通過(guò)建筑外立面，小區(qū)環(huán)境、理念傳播、物業(yè)管理來(lái)提升產(chǎn)品品質(zhì)。1．，規(guī)劃用途為住宅和商業(yè)用地。三期開(kāi)發(fā)D、E、F地塊，這三塊地連接較為緊密，便于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，且入市時(shí)周邊環(huán)境已較為成熟，因此可以考慮住宅品質(zhì)較一