【正文】 小戶型；產(chǎn)品品質(zhì)較低，大多為滿足人們最基本的居住需要。l 購房行為：比較理智，除實用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對品牌有一定的要求。按收入房價比1：6計算，年收入3萬以下的可以承受18萬以下的房價，屬于低端和中低端市場，可見該市場的容量十分巨大，年收入在35萬的可以承受2030萬的房價，屬中端市場，其需求規(guī)模與中低端基本相當(dāng)；年收入510萬的，可以承受3060萬的房價，屬中高端和高端市場，其需求規(guī)模要小得多。結(jié)論：中端市場是我們的最佳選擇。2．但并不是說價格越低越好，2002年春交會上，單價2500—3000元的成交量最大，占30%，說明性價比合理的房子才是消費者的首選。D． 從潛在消費者需求情況看表1中成公司2002年5月市調(diào)結(jié)果面積段50—8080—100100—120120—140140—160160—180180以上所占比例%25%%%%%%表2《四川在線》8月16日調(diào)查結(jié)果面積段60以下60—9090—120120—150150—180180以上所占比例8%27%40%16%7%2%從以上兩表可見，80—140M2需求最為集中，且各段需求比較均勻。2． 從2002年春交會的情況看，%，%.3． 從中成公司的調(diào)查中，潛在消費者選擇多層的比例仍為最高，%，小高層占23%。臨H線部分仍為商業(yè)物業(yè)，其余為住宅，檔次與一期相近。預(yù)計該塊地可建住宅47000平米左右，其中多層37000平米，小高層10000平米。 32萬以下的比例達(dá)92%，完全符合對中端市場的選擇?！蠖谂c一期相比，中高端產(chǎn)品（120—138平方米）的比例銳減，從43%到17%，說明該產(chǎn)品檔的需求隨著一期的消耗及潛在消費群體數(shù)量的不足而明顯減少，消費重心轉(zhuǎn)向中端產(chǎn)品。三、影響目標(biāo)消費者購房決策的重要因素從中成公司2002年5月的調(diào)查來看，影響消費者購房決策的重要因素為：價格、小區(qū)環(huán)境、戶型、區(qū)位、配套和交通。3． 中端、中高端市場未來競爭將最為激烈，但中端市場消費者基數(shù)大于中高端市場。（2） 從2002年5月中成公司的市調(diào)情況看，%，35萬的占25%，%。3． 中端市場（1） 市場特征：該類產(chǎn)品總價大多在20~30萬，單價在2000~2500元，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快。2． 中低端市場（1）市場特征：該類產(chǎn)品總價主要集中在15~20萬，單價多為1500~2000元；產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品變現(xiàn)速度較快，對開發(fā)商市場運作能力要求不高，因此，競爭對手該市場較為容易?？梢灶A(yù)見，未來23年中高端和中端市場競爭將最為激烈，而低端和中低端市場競爭相對較小，是個市場機(jī)會。四、選擇細(xì)分市場從以上四個方面的分析中可見：1． 低端市場和中低端市場的供給相對空缺，而需求量較大，市場風(fēng)險較小，但由于開發(fā)成本不能得到支持，開發(fā)利潤難以滿足公司要求，且難以建立公司品牌，因此，不宜選取。他們大多學(xué)歷較高，家庭成員較少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上對書房和保姆房比較看重?！?萬科城市花園一期、二期戶型變化趨勢◇一期、二期產(chǎn)品線的低端（8090平方米）與高端產(chǎn)品（150—180平方米）比例基本保持不變，反映了低端、高端市場的穩(wěn)定性。（%）＝2460元/M23．運用價值定價法，讓消費者感覺物超所值，因此可以考慮以中端價格，中高端產(chǎn)品滿足消費者需求，通過建筑外立面，小區(qū)環(huán)境、理念傳播、物業(yè)管理來提升產(chǎn)品品質(zhì)。1．，規(guī)劃用途為住宅和商業(yè)用地。三期開發(fā)D、E、F地塊，這三塊地連接較為緊密，便于整體規(guī)劃設(shè)計，且入市時周邊環(huán)境已較為成熟，因此可以考慮住宅品質(zhì)較一