房地產目標市場的選擇(編輯修改稿)
2025-07-20 18:17 本頁面
【文章內容簡介】 能得到支持，開發(fā)利潤難以滿足公司要求，且難以建立公司品牌，因此，不宜選取。2． 高端市場，雖然供給量不大，但需求相對較少，且該市場對品牌、資金、運作能力、自然環(huán)境要求較高。而我項目地快被規(guī)劃道路分割成相對獨立的六塊，每快規(guī)模只有50多畝，因此也不宜選取。3． 中端、中高端市場未來競爭將最為激烈，但中端市場消費者基數(shù)大于中高端市場。而我項目的直接競爭對手主要選擇了中高端市場，按照差異化競爭策略，我們應該回避短期正面競爭，先期選擇中端市場，待金沙片區(qū)開發(fā)逐漸成熟，可根據(jù)市場變化情況向中高端市場調整。4． 未來23年內成都將對45個片區(qū)進行舊城改造，本次拆遷主要為貨幣補償，補償費以市場評估價為準。因此，補償金額較以前大大提高，使許多拆遷戶有能力購買離市區(qū)不遠，小區(qū)環(huán)境好，價格適中的商品房，這無疑給中端市場帶來了難得的良機。結論：中端市場是我們的最佳選擇。市場定位建議一、 目標客戶群的鎖定1． 目前購房主力人群：從三次房交會的成交情況可以看出，戶型面積趨向經濟實用，中低價房熱銷，說明購房群體日益年輕化，中低收入人群成為市場主流。2． 城西市場客源特點：30—40歲的中年人群為主，政府公務員，在城西工作的人士，外地來蓉工作人士，以二次置業(yè)為主。3． 潛在需求情況：從中成公司和四川在線的調查可以看出，25—40歲的購房者比例達到了70%，是消費群體的絕對主流；一次置業(yè)的比例大幅上升，達66%；在家庭結構上，3口之家的比例高達62%，是潛在需求主流。 結論：根據(jù)選擇的目標市場，結合市場具體情況，目標客戶群鎖定為：● 年齡：25—45歲的中青年人群，包括部分老年人● 家庭人口：3口之家 70%，2口之家 25%，4—5口之家 5● 家庭年收入：3—6萬為主，兼顧部分中高收入人群。● 消費者地域：城西（西南）工作者，市區(qū)工作者（包括市區(qū)拆遷戶），外地人士?！?消費者職業(yè)：職業(yè)經理人、專業(yè)技術人員、公務員、醫(yī)師、教師、自由職業(yè)者、中小私企主等。二、 目標客戶群的主要特征1．25—30歲，屬于消費者中的少壯派，正處于事業(yè)的上升期，月收入高，但不穩(wěn)定，積蓄不多，但消費意識超前；思想前衛(wèi)，樂意接受新生事物，愿意享受小資生活，追求獨立空間，比較注重實惠和品質，因此選擇的戶型面積不會太大，但戶型設計要個性化、特色化，追求時尚，偏愛電梯公寓。由于工作節(jié)奏快，注重時間距離，因此對區(qū)位、交通、配套和物管要求較高。他們大多學歷較高，家庭成員較少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上對書房和保姆房比較看重。2．30—45歲，他們是消費者中的黃金一族，個人事業(yè)蒸蒸日上，收入穩(wěn)定，購買力強，子女正處于成長階段，十分重視小孩教育。因此，他們大多為二次置業(yè)，戶型面積要求較大，對房屋品質要求高，注重流域區(qū)環(huán)境的配套，對戶型功能要細部處理要求較高，購房行為理喬，偏愛多層。三、影響目標消費者購房決策的重要因素從中成公司2002年5月的調查來看，影響消費者購房決策的重要因素為：價格、小區(qū)環(huán)境、戶型、區(qū)位、配套和交通。因此，在產品對接時應特別予以注意。四、項目的核心競爭力1．從消費者購房決策因素中可以看出，價格是最重要的因素，因取得價格優(yōu)勢是目前我項目的一種競爭策略，這也是消費者最根本的利益點。因此成本控制對我項目極為重要。2．但并不是說價格越低越好，2002年春交會上，單價2500—3000元的成交量最大，占30%，說明性價比合理的房子才是消費者的首選。產品細節(jié)的處理也是我項目成敗的關鍵所在。3．未來23年，成都大盤時代會真正到來，產品功能、環(huán)境、配套、戶型將日益同質化，能使樓盤或企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的主要還是開發(fā)理念、營銷技能和服務上。結論：成本、產品細節(jié)、營銷和服務是我項目的核心競爭力。五、中端市場的產品對接（一）戶型面積比1．
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