房地產(chǎn)市場(chǎng)與酒店業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的研究(編輯修改稿)
2025-07-21 06:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大時(shí)，房屋入住率和日均價(jià)格都會(huì)開始下降。 從新增供給與房屋入住率和日平均價(jià)格來思考酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須要考慮其中暗含著的幾條重要假設(shè)。首先，酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化規(guī)律如上文所述：第一，市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給之間有滯后效應(yīng)存在。市場(chǎng)只有先意識(shí)到需求的變化，才能接著去做方案設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)這一系列工作，新增供給才成為可能，市場(chǎng)需求才能夠得到填補(bǔ)。正是由于這種滯后效應(yīng)的存在，房地產(chǎn)開發(fā)商不可能與市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)同步，新增的市場(chǎng)需求被滿足之后，新增的市場(chǎng)供給可能還會(huì)繼續(xù)。 毫無疑問地，酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律中包含著房屋入住率到日均價(jià)格調(diào)整之間的滯后，這種滯后是明顯可以觀察到的，但僅僅是停留在經(jīng)驗(yàn)層面上的，未經(jīng)嚴(yán)格的理論證實(shí)。當(dāng)市場(chǎng)行情從波峰滑至波谷時(shí)——比如1998年到2002年之間，疲軟的市場(chǎng)需求讓酒店經(jīng)理們不得不降低價(jià)格以保證較高的入住率。在需求萎縮的大背景下，這種調(diào)整價(jià)格的措施延緩了入住率的下降。 與之相反的，當(dāng)市場(chǎng)行情從波谷爬上波峰時(shí)，酒店房屋的需求增長(zhǎng)使入住率有了迅速改善。酒店經(jīng)理們提高價(jià)格的措施使入住率的上升趨勢(shì)變得緩和。這種提價(jià)措施在入住率接近正常水平時(shí)就已經(jīng)開始了。 五、酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)滯后現(xiàn)象的實(shí)證研究 市場(chǎng)很少能帶來及時(shí)的調(diào)整。因此，深入研究酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上各個(gè)要素之間相互引導(dǎo)和滯后的規(guī)律，對(duì)于理解整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律有著重要意義。酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在幾種模式綜合作用下形成的。 下面是一系列相關(guān)的問題和解答： 1．如果消費(fèi)者個(gè)人收入和失業(yè)率這類關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生變動(dòng)，酒店客房需求受到影響產(chǎn)生變化需要多久? 酒店消費(fèi)是種典型的奢侈品。因此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，酒店消費(fèi)會(huì)第一個(gè)從家庭日常開支和企業(yè)日常開支中被剔除出去，而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，酒店消費(fèi)又往往是各項(xiàng)消費(fèi)需求中最后一項(xiàng)被人們想起來的。正因?yàn)槿绱?，一般認(rèn)為酒店業(yè)是能夠引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退并遲緩經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的。傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，酒店業(yè)的反應(yīng)和調(diào)整需要兩個(gè)季度。 因此，酒店業(yè)對(duì)收入是非常敏感的。有學(xué)者測(cè)算指出酒店業(yè)的收入彈性系數(shù)為1．2甚至更高。 最近有些學(xué)者運(yùn)用新的方法測(cè)算得出酒店業(yè)收入彈性系數(shù)低于1．0，這一結(jié)論對(duì)傳統(tǒng)觀點(diǎn)提出了質(zhì)疑。考慮到滯后效應(yīng)，有些學(xué)者運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型研究了1988年至2002年之間的相關(guān)數(shù)據(jù)，提出，盡管酒店業(yè)完成調(diào)整需要兩個(gè)季度，但65％70％的調(diào)整都發(fā)生在第一個(gè)季度內(nèi)。 2．房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)整到房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的調(diào)整需要多久? 不超過一個(gè)季度，資本化率就能反映出入住率變化情況；不超過兩個(gè)季度，資本化率就能反映出日均價(jià)格變化情況。9．11慘案發(fā)生在2001年第三季度，到2002年第二季度時(shí)，房屋租金收益變化帶來的影響已經(jīng)完全反應(yīng)到房屋價(jià)值上了。 3．實(shí)施滯后需要多久? 由于設(shè)計(jì)、施工等過程帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給滯后被稱為實(shí)施滯后。實(shí)施滯后包含兩部分內(nèi)容，一部分是根據(jù)新增需求設(shè)計(jì)并選擇建設(shè)方案所需耗費(fèi)的時(shí)間；另一種是建設(shè)施工所需耗費(fèi)的時(shí)間。 實(shí)施滯后會(huì)因?yàn)榫频觐愋筒煌兴鶇^(qū)別。對(duì)于提供有限服務(wù)的中低檔酒店來說，其實(shí)施滯后時(shí)間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于那些提供全面服務(wù)的高檔酒店。中低檔酒店投資者要求的風(fēng)險(xiǎn)貼水要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高檔酒店投資，也是基于這個(gè)原因。一般來說，提供有限服務(wù)的中低檔酒店實(shí)施滯后時(shí)間約為一年，而提供全面服務(wù)的高檔酒店則長(zhǎng)達(dá)兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。 另外還有一個(gè)復(fù)雜因素——并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都同時(shí)開工、同時(shí)完工。因此，整個(gè)市場(chǎng)實(shí)施滯后的時(shí)間通常要長(zhǎng)于某個(gè)項(xiàng)目的滯后時(shí)間。 4．房屋入住率與日均價(jià)格之間的滯后關(guān)系 上文中對(duì)房屋手住率與日均價(jià)格之間的引導(dǎo)和滯后關(guān)系已經(jīng)有了充分論述，但是，這一觀點(diǎn)并未經(jīng)過嚴(yán)格的理論證明。這兩者之間的滯后時(shí)間大約十幾個(gè)星期，如果信息成本降低，時(shí)間或許會(huì)縮短。有關(guān)機(jī)構(gòu)的一份研究報(bào)告中指出，本輪房地產(chǎn)行情中，房屋入住率在
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