【文章內容簡介】 施將加速房地產開發(fā)企業(yè)重新整合：一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項目公司將被淘汰，專業(yè)與實力成為衡量開發(fā)商發(fā)展的重要指標。17 / 43第二部分 2022 年上海房地產市場形勢分析一、2022 年上海房地產市場進入重大轉型期2022 年，上海樓市由政策調控引發(fā)而進入轉型期：供需兩旺的勢頭在今年發(fā)生根本性轉變，市場供大于求特征明顯。由于今年宏觀調控從需求角度入手，以抑制投資投機需求、控制房價漲幅為主，因而導致交易水平大幅下降，另一方面，由于“兩個 1000”工程的政策性供應影響，使得 110 月的供求比達到，這是近年來供求關系失衡較為嚴重的時點。供求關系的巨變，促使上海房地產市場提前進入新一輪的調整發(fā)展階段。二、2022 年上海房地產市場特征分析遠郊區(qū)域土地供應加快，市場化調控手段凸顯上 海 歷 年 商 品 房 批 準 預 售 和 預 售 登 記 供 求 關 系 走 勢 050010001500202225003000350040001999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 單 位 ： 萬 平 方 米01批 準 預 售 預 售 登 記 供 求 比18 / 43在 2022 年上海市經營性土地供應 3000 公頃的計劃中，配套商品房土地供應 1000 公頃，中低價普通商品住宅建設用地供應 1000公頃，商業(yè)、辦公、娛樂、綜合和其他商品住宅等土地供應 1000 公頃，即中低價商品房供應比例達到 65%，這些項目多分布在外環(huán)線附近或更遠的郊環(huán)。與往年相比，今年遠郊區(qū)域的中低價商品房土地供應急劇放大、推進節(jié)奏明顯加快：2022 年上?？⒐?100 萬重大工程配套商品房；2022 年市政府提出每年建設 300 萬、共計 900 萬平方米的三年計劃；到了 2022 年底，計劃更改為在 2022 年建設 900 萬平方米配套商品房；2022 年 3 月，提出建設“兩個 1000 萬” 。加強遠郊區(qū)域土地供應力度，主要是出于平抑房價的目的，是對近年來尤其是 2022 年下半年以來房價快速上漲勢頭的抑制，這是政府市場化調控的一項重大舉措。供求雙方心理較量激烈，市場由賣方向買方傾斜2022 年，上海房地產市場淋漓盡致地演繹了“供求雙方心理較量的全過程” ，最后，以“終結數年來賣方始終處于明顯主導地位的局面”收場：一季度之前，樓市延續(xù)了去年底的旺盛需求，投資、投機、自住（包括被動或引發(fā)性）需求盛行，交易行情表現仍可謂火爆，以19 / 43至于出現了開發(fā)商“惜售”的勢頭，這幾乎將賣方主控市場的行為放大到了極致。隨著政策的全面調控，遏制投機性需求、抑制投資性需求的導向日趨明朗化，二季度市場表現出供求雙方“對峙”的局面，不但投資（投機）性需求明顯下降，而且自住消費者也在持幣觀望，等待開發(fā)商降價。三季度以來，一些開發(fā)商陸續(xù)接受了市場轉冷的事實，擺正心態(tài)，采取“跑量至上”的策略，降價銷售，與此同時，購房者組織參與“團購”的行為開始發(fā)展起來，加大了與開發(fā)商要價的砝碼。至此，上海房地產市場出現了近年來罕見的向買方市場傾斜的趨勢，并且這一趨勢仍在繼續(xù)。受市場形勢驅使，住宅供應量先抑后揚自 2022 年春節(jié)（2 月）起，開發(fā)商的供應熱情就開始降低，尤2022年 19月 住 宅 新 增 供 應 量 走 勢0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬 平 方 米051015202530個普 通 住 宅 動 遷 配 套 房 新 盤 個 數20 / 43其是普通商品住宅的供應更是相對低水平，這種情況一直持續(xù)到第3 季度才得以改變。年初的大好形勢致使開發(fā)商對未來房價走勢普遍看漲，以時間換取價值的“捂盤”做法開始盛行，住宅市場供應量人為地受到抑制；二季度，市場走勢急轉直下，房價普遍看跌，迫于此形勢，開發(fā)商被動地延遲推案，普通商品住宅供應繼續(xù)低迷，而動遷配套房上市比重逐步加大；隨著傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”的到來，開發(fā)商有了放手一搏的機會，與此同時，中低價房、配套房年度供應目標的實現也到了關鍵時刻，住宅供應量出現集中爆發(fā)，特別是到第 4 季度，中低價商品房集中上市將極大地改變市場供應結構。交易行情轉冷，成交量大幅萎縮2022 年，上海房地產交易市場遭遇“寒流” 。在一系列政策出臺之后，樓市交易水平大幅度下降：57 月期間，更是連續(xù)三個月在近年來罕見的“底谷”處徘徊，住宅月度交易量僅 80 萬平方米，約為2022年 19月 增 量 房 交 易 量 走 勢0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月單 位 ： 萬 M2住 宅 商 品 房21 / 43政策前的 1/3 水平；即使是“金九”時節(jié)，交易量也沒有出現大幅回升，只是在低水平小幅反彈，約為去年同期 40%的水平?？v觀全年交易走勢，滬上樓市由年初交易火爆、甚至帶有非理性式的“迷局” ，轉變成政策之后的“困局” ，三季度之際，市場降價風逐漸蔓延，市場期待“變局”的到來。但無論如何，全年總體交易水平比 2022 年、2022 年出現了大幅下降，降幅約 3 成。成交價格進入下降通道，降價由結構性原因向實質性下跌演變今年，滬上商品房價格進入了下降通道，連續(xù)數年的上揚勢頭受到抑制。年初，全市平均房價已經達到 9000 元/平方米以上的高位；而在 3 月之后，房價直線下跌，降至 6 月時，住宅均價僅 6400 元/平方米左右，由于購房者觀望氛圍濃厚，特別是中高價物業(yè)成交受阻、交易比重下降，并且此時動遷配套房集中交易，這些結構性原因致使房價在政策之后出現連續(xù) 3 個月大幅下跌。隨著市場冷清態(tài)勢的延續(xù)，開發(fā)商銷售壓力、資金壓力倍增，2022年 19月 增 量 房 交 易 價 格 走 勢600065007000750080008500900095001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月住 宅 均 價 商 品 房 均 價22 / 43低價或降價行為在 8 月份前后開始擴散，促使一些中等價位或中等偏上價位的物業(yè)成交放量，交易比重上揚，房價從低谷走出，降價效應顯現，全市均價水平也從政策前的高位逐步理性回歸。預計，今年房價較去年變化相對平穩(wěn)，快速上漲勢頭不再，政策調控效果明顯。商辦市場仍處在發(fā)展期，受宏觀調控影響相對較小滬上商辦類房地產的價值－價格并沒有發(fā)生背離，有其投資的經濟價值。由于國際一體化引致的海外商辦物業(yè)需求、經濟沿?；{的內地商辦物業(yè)需求、城市集群化匯集的江浙商辦物業(yè)需求服務以及現代化孕育的本地商辦物業(yè)需求等堅實支撐，為該市場的發(fā)展創(chuàng)造了持續(xù)穩(wěn)定的空間。因此，今年針對住宅市場的宏觀調控措施，對商辦市場的牽連影響較小，其租金、售價均表現堅挺，并且海外投資機構收購滬上寫字樓的案例屢見不鮮，諸如摩根士丹利收購世界貿易大廈、上海廣場等，郊縣配套商業(yè)、市中心旺鋪也都受青睞?？梢?，在住宅市場有所盤整、回落的情況下，商辦類市場反倒是相對地獲得了一定發(fā)展空間。二手房市場反應迅即，短期炒作轉向長期投資滬上二手房市場已是相當規(guī)模，租賃、交易行為活躍，遠遠超過了其他城市二手房市場的發(fā)展程度。自今年一系列宏觀調控政策23 / 43出臺之后，滬上二手房市場也迅即做出反應：房價看跌預期放大，隨后出現實際下跌， “買漲不買跌”的心態(tài)使得持幣觀望者增多，投資者減少，自住購房者理性買房、速度減慢，二手房市場成交量在低位徘徊，市場表現冷淡，短短數月之間，不少小的中介店面相繼關門，這是繼去年“期房限轉”政策以來，二手房市場遭受的最大政策性風險；另一方面，由于交易成本加大，投資空間被嚴重壓縮，除了部分投資者及時脫手之外，大量的短期炒房者鑒于旺盛的租賃需求，將投資策略轉向于長期投資，以獲取出租受益。24 / 43第三部分 當前上海房地產市場存在的主要問題分析近兩年上海市房地產發(fā)展速度非常迅猛，在帶動整體經濟增長的同時，也存在很多問題。不能盡早從根本上認識到這些問題并著手改善，就無法實現房地產業(yè)真正的健康持續(xù)發(fā)展。由于 2022 年是房地產業(yè)的宏觀調控年，也是調整轉型年，暴露出的問題特別多，也特別集中，從房地產的根本屬性，到行業(yè)與整體經濟發(fā)展的關系，再到行業(yè)的自身發(fā)展， 這些問題都是亟待疏清認識，調整解決的。一、過度重視房地產商品屬性房地產產品作為一種商品具有價值，可以上市交易，具有一般商品的共性；但是，由于房地產產品是人民生活的必需品，作為其價值重要組成部分的土地又具有稀缺性和不可復制性，構成了房地產商品的特殊屬性：供給的缺乏彈性和需求的無限性。過度重視房地產商品屬性，忽視房地產的社會屬性，成為前階段上海市房地產市場存在的主要問題，由此引發(fā)的一系列市場泡沫現象，都是基于這一根本問題。投資增長偏快2022 年上海市房地產已經出現投資過熱苗頭，投資增長率為%；2022 年這一數字達到 %，進入 2022 年，投資增長繼續(xù)快速增長，一季度同比去年增長 %。雖然受宏觀調控政策影響，今年以來，房地產投資增速出現回落態(tài)勢，13 季度逐季回落，25 / 43主 要 年 份 房 地 產 投 資 與 人 均 可 支 配 收 入 增 長 率 比 較 圖%%%%%2022 2022 2022 2022 2022房 地 產 投 資 增 長 率 房 價 增 長 率 人 均 可 支 配 收 入 增 長 率但目前仍然處于高位運行狀態(tài)。19 月，上海房地產投資額達到 億元，比去年同期增長 %。房價上漲過快與此同時，房價也飛速飆升，基本與房地產投資保持了相同的增長率，而 2022 年一季度，上海市商品房平均售價更是達到 9086元/平方米，達到歷史高峰。相對于人均收入而言，房價的上漲速度遠超出了普通百姓的承受范圍以及收入水平的增長速度，從下圖可以看出，房價的增速與人均收入的增速之間的距離呈擴大趨勢，由于房價產生的社會問題越加嚴重。市場投資需求偏大由于房價上漲過快，上海的房地產市場已經成為一片投資的熱土，而上海本地居民則成了房地產市場的“旁觀者” 。一方面，一批以“炒房”為業(yè)的專業(yè)投機客出手驚人，動輒二三十套甚至五六十套地“下單” ，提前數日通宵達旦排隊購房的現象屢見不鮮，幾乎所26 / 43有樓盤都在開盤后很短的時期內被認購一空；另一