【文章內(nèi)容簡介】 施將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新整合：一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項目公司將被淘汰，專業(yè)與實力成為衡量開發(fā)商發(fā)展的重要指標(biāo)。17 / 43第二部分 2022 年上海房地產(chǎn)市場形勢分析一、2022 年上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入重大轉(zhuǎn)型期2022 年，上海樓市由政策調(diào)控引發(fā)而進(jìn)入轉(zhuǎn)型期：供需兩旺的勢頭在今年發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，市場供大于求特征明顯。由于今年宏觀調(diào)控從需求角度入手，以抑制投資投機需求、控制房價漲幅為主，因而導(dǎo)致交易水平大幅下降，另一方面，由于“兩個 1000”工程的政策性供應(yīng)影響，使得 110 月的供求比達(dá)到，這是近年來供求關(guān)系失衡較為嚴(yán)重的時點。供求關(guān)系的巨變，促使上海房地產(chǎn)市場提前進(jìn)入新一輪的調(diào)整發(fā)展階段。二、2022 年上海房地產(chǎn)市場特征分析遠(yuǎn)郊區(qū)域土地供應(yīng)加快，市場化調(diào)控手段凸顯上 海 歷 年 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 和 預(yù) 售 登 記 供 求 關(guān) 系 走 勢 050010001500202225003000350040001999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 單 位 ： 萬 平 方 米01批 準(zhǔn) 預(yù) 售 預(yù) 售 登 記 供 求 比18 / 43在 2022 年上海市經(jīng)營性土地供應(yīng) 3000 公頃的計劃中，配套商品房土地供應(yīng) 1000 公頃，中低價普通商品住宅建設(shè)用地供應(yīng) 1000公頃，商業(yè)、辦公、娛樂、綜合和其他商品住宅等土地供應(yīng) 1000 公頃，即中低價商品房供應(yīng)比例達(dá)到 65%，這些項目多分布在外環(huán)線附近或更遠(yuǎn)的郊環(huán)。與往年相比，今年遠(yuǎn)郊區(qū)域的中低價商品房土地供應(yīng)急劇放大、推進(jìn)節(jié)奏明顯加快：2022 年上?？⒐?100 萬重大工程配套商品房；2022 年市政府提出每年建設(shè) 300 萬、共計 900 萬平方米的三年計劃；到了 2022 年底，計劃更改為在 2022 年建設(shè) 900 萬平方米配套商品房；2022 年 3 月，提出建設(shè)“兩個 1000 萬” 。加強遠(yuǎn)郊區(qū)域土地供應(yīng)力度，主要是出于平抑房價的目的，是對近年來尤其是 2022 年下半年以來房價快速上漲勢頭的抑制，這是政府市場化調(diào)控的一項重大舉措。供求雙方心理較量激烈，市場由賣方向買方傾斜2022 年，上海房地產(chǎn)市場淋漓盡致地演繹了“供求雙方心理較量的全過程” ，最后，以“終結(jié)數(shù)年來賣方始終處于明顯主導(dǎo)地位的局面”收場：一季度之前，樓市延續(xù)了去年底的旺盛需求，投資、投機、自?。òū粍踊蛞l(fā)性）需求盛行，交易行情表現(xiàn)仍可謂火爆，以19 / 43至于出現(xiàn)了開發(fā)商“惜售”的勢頭，這幾乎將賣方主控市場的行為放大到了極致。隨著政策的全面調(diào)控，遏制投機性需求、抑制投資性需求的導(dǎo)向日趨明朗化，二季度市場表現(xiàn)出供求雙方“對峙”的局面，不但投資（投機）性需求明顯下降，而且自住消費者也在持幣觀望，等待開發(fā)商降價。三季度以來，一些開發(fā)商陸續(xù)接受了市場轉(zhuǎn)冷的事實，擺正心態(tài)，采取“跑量至上”的策略，降價銷售，與此同時，購房者組織參與“團購”的行為開始發(fā)展起來，加大了與開發(fā)商要價的砝碼。至此，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了近年來罕見的向買方市場傾斜的趨勢，并且這一趨勢仍在繼續(xù)。受市場形勢驅(qū)使，住宅供應(yīng)量先抑后揚自 2022 年春節(jié)（2 月）起，開發(fā)商的供應(yīng)熱情就開始降低，尤2022年 19月 住 宅 新 增 供 應(yīng) 量 走 勢0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬 平 方 米051015202530個普 通 住 宅 動 遷 配 套 房 新 盤 個 數(shù)20 / 43其是普通商品住宅的供應(yīng)更是相對低水平，這種情況一直持續(xù)到第3 季度才得以改變。年初的大好形勢致使開發(fā)商對未來房價走勢普遍看漲，以時間換取價值的“捂盤”做法開始盛行，住宅市場供應(yīng)量人為地受到抑制；二季度，市場走勢急轉(zhuǎn)直下，房價普遍看跌，迫于此形勢，開發(fā)商被動地延遲推案，普通商品住宅供應(yīng)繼續(xù)低迷，而動遷配套房上市比重逐步加大；隨著傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”的到來，開發(fā)商有了放手一搏的機會，與此同時，中低價房、配套房年度供應(yīng)目標(biāo)的實現(xiàn)也到了關(guān)鍵時刻，住宅供應(yīng)量出現(xiàn)集中爆發(fā)，特別是到第 4 季度，中低價商品房集中上市將極大地改變市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。交易行情轉(zhuǎn)冷，成交量大幅萎縮2022 年，上海房地產(chǎn)交易市場遭遇“寒流” 。在一系列政策出臺之后，樓市交易水平大幅度下降：57 月期間，更是連續(xù)三個月在近年來罕見的“底谷”處徘徊，住宅月度交易量僅 80 萬平方米，約為2022年 19月 增 量 房 交 易 量 走 勢0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月單 位 ： 萬 M2住 宅 商 品 房21 / 43政策前的 1/3 水平；即使是“金九”時節(jié)，交易量也沒有出現(xiàn)大幅回升，只是在低水平小幅反彈，約為去年同期 40%的水平?？v觀全年交易走勢，滬上樓市由年初交易火爆、甚至帶有非理性式的“迷局” ，轉(zhuǎn)變成政策之后的“困局” ，三季度之際，市場降價風(fēng)逐漸蔓延，市場期待“變局”的到來。但無論如何，全年總體交易水平比 2022 年、2022 年出現(xiàn)了大幅下降，降幅約 3 成。成交價格進(jìn)入下降通道，降價由結(jié)構(gòu)性原因向?qū)嵸|(zhì)性下跌演變今年，滬上商品房價格進(jìn)入了下降通道，連續(xù)數(shù)年的上揚勢頭受到抑制。年初，全市平均房價已經(jīng)達(dá)到 9000 元/平方米以上的高位；而在 3 月之后，房價直線下跌，降至 6 月時，住宅均價僅 6400 元/平方米左右，由于購房者觀望氛圍濃厚，特別是中高價物業(yè)成交受阻、交易比重下降，并且此時動遷配套房集中交易，這些結(jié)構(gòu)性原因致使房價在政策之后出現(xiàn)連續(xù) 3 個月大幅下跌。隨著市場冷清態(tài)勢的延續(xù)，開發(fā)商銷售壓力、資金壓力倍增，2022年 19月 增 量 房 交 易 價 格 走 勢600065007000750080008500900095001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月住 宅 均 價 商 品 房 均 價22 / 43低價或降價行為在 8 月份前后開始擴散，促使一些中等價位或中等偏上價位的物業(yè)成交放量，交易比重上揚，房價從低谷走出，降價效應(yīng)顯現(xiàn)，全市均價水平也從政策前的高位逐步理性回歸。預(yù)計，今年房價較去年變化相對平穩(wěn)，快速上漲勢頭不再，政策調(diào)控效果明顯。商辦市場仍處在發(fā)展期，受宏觀調(diào)控影響相對較小滬上商辦類房地產(chǎn)的價值－價格并沒有發(fā)生背離，有其投資的經(jīng)濟價值。由于國際一體化引致的海外商辦物業(yè)需求、經(jīng)濟沿?；{的內(nèi)地商辦物業(yè)需求、城市集群化匯集的江浙商辦物業(yè)需求服務(wù)以及現(xiàn)代化孕育的本地商辦物業(yè)需求等堅實支撐，為該市場的發(fā)展創(chuàng)造了持續(xù)穩(wěn)定的空間。因此，今年針對住宅市場的宏觀調(diào)控措施，對商辦市場的牽連影響較小，其租金、售價均表現(xiàn)堅挺，并且海外投資機構(gòu)收購滬上寫字樓的案例屢見不鮮，諸如摩根士丹利收購世界貿(mào)易大廈、上海廣場等，郊縣配套商業(yè)、市中心旺鋪也都受青睞?？梢?，在住宅市場有所盤整、回落的情況下，商辦類市場反倒是相對地獲得了一定發(fā)展空間。二手房市場反應(yīng)迅即，短期炒作轉(zhuǎn)向長期投資滬上二手房市場已是相當(dāng)規(guī)模，租賃、交易行為活躍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他城市二手房市場的發(fā)展程度。自今年一系列宏觀調(diào)控政策23 / 43出臺之后，滬上二手房市場也迅即做出反應(yīng)：房價看跌預(yù)期放大，隨后出現(xiàn)實際下跌， “買漲不買跌”的心態(tài)使得持幣觀望者增多，投資者減少，自住購房者理性買房、速度減慢，二手房市場成交量在低位徘徊，市場表現(xiàn)冷淡，短短數(shù)月之間，不少小的中介店面相繼關(guān)門，這是繼去年“期房限轉(zhuǎn)”政策以來，二手房市場遭受的最大政策性風(fēng)險；另一方面，由于交易成本加大，投資空間被嚴(yán)重壓縮，除了部分投資者及時脫手之外，大量的短期炒房者鑒于旺盛的租賃需求，將投資策略轉(zhuǎn)向于長期投資，以獲取出租受益。24 / 43第三部分 當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場存在的主要問題分析近兩年上海市房地產(chǎn)發(fā)展速度非常迅猛，在帶動整體經(jīng)濟增長的同時，也存在很多問題。不能盡早從根本上認(rèn)識到這些問題并著手改善，就無法實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)真正的健康持續(xù)發(fā)展。由于 2022 年是房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控年，也是調(diào)整轉(zhuǎn)型年，暴露出的問題特別多，也特別集中，從房地產(chǎn)的根本屬性，到行業(yè)與整體經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，再到行業(yè)的自身發(fā)展， 這些問題都是亟待疏清認(rèn)識，調(diào)整解決的。一、過度重視房地產(chǎn)商品屬性房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種商品具有價值，可以上市交易，具有一般商品的共性；但是，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品是人民生活的必需品，作為其價值重要組成部分的土地又具有稀缺性和不可復(fù)制性，構(gòu)成了房地產(chǎn)商品的特殊屬性：供給的缺乏彈性和需求的無限性。過度重視房地產(chǎn)商品屬性，忽視房地產(chǎn)的社會屬性，成為前階段上海市房地產(chǎn)市場存在的主要問題，由此引發(fā)的一系列市場泡沫現(xiàn)象，都是基于這一根本問題。投資增長偏快2022 年上海市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)投資過熱苗頭，投資增長率為%；2022 年這一數(shù)字達(dá)到 %，進(jìn)入 2022 年，投資增長繼續(xù)快速增長，一季度同比去年增長 %。雖然受宏觀調(diào)控政策影響，今年以來，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落態(tài)勢，13 季度逐季回落，25 / 43主 要 年 份 房 地 產(chǎn) 投 資 與 人 均 可 支 配 收 入 增 長 率 比 較 圖%%%%%2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 投 資 增 長 率 房 價 增 長 率 人 均 可 支 配 收 入 增 長 率但目前仍然處于高位運行狀態(tài)。19 月，上海房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，比去年同期增長 %。房價上漲過快與此同時，房價也飛速飆升，基本與房地產(chǎn)投資保持了相同的增長率，而 2022 年一季度，上海市商品房平均售價更是達(dá)到 9086元/平方米，達(dá)到歷史高峰。相對于人均收入而言，房價的上漲速度遠(yuǎn)超出了普通百姓的承受范圍以及收入水平的增長速度，從下圖可以看出，房價的增速與人均收入的增速之間的距離呈擴大趨勢，由于房價產(chǎn)生的社會問題越加嚴(yán)重。市場投資需求偏大由于房價上漲過快，上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為一片投資的熱土，而上海本地居民則成了房地產(chǎn)市場的“旁觀者” 。一方面，一批以“炒房”為業(yè)的專業(yè)投機客出手驚人，動輒二三十套甚至五六十套地“下單” ，提前數(shù)日通宵達(dá)旦排隊購房的現(xiàn)象屢見不鮮，幾乎所26 / 43有樓盤都在開盤后很短的時期內(nèi)被認(rèn)購一空；另一