【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 施將加速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新整合：一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項(xiàng)目公司將被淘汰，專(zhuān)業(yè)與實(shí)力成為衡量開(kāi)發(fā)商發(fā)展的重要指標(biāo)。17 / 43第二部分 2022 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、2022 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入重大轉(zhuǎn)型期2022 年，上海樓市由政策調(diào)控引發(fā)而進(jìn)入轉(zhuǎn)型期：供需兩旺的勢(shì)頭在今年發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)供大于求特征明顯。由于今年宏觀調(diào)控從需求角度入手，以抑制投資投機(jī)需求、控制房?jī)r(jià)漲幅為主，因而導(dǎo)致交易水平大幅下降，另一方面，由于“兩個(gè) 1000”工程的政策性供應(yīng)影響，使得 110 月的供求比達(dá)到，這是近年來(lái)供求關(guān)系失衡較為嚴(yán)重的時(shí)點(diǎn)。供求關(guān)系的巨變，促使上海房地產(chǎn)市場(chǎng)提前進(jìn)入新一輪的調(diào)整發(fā)展階段。二、2022 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析遠(yuǎn)郊區(qū)域土地供應(yīng)加快，市場(chǎng)化調(diào)控手段凸顯上 海 歷 年 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 和 預(yù) 售 登 記 供 求 關(guān) 系 走 勢(shì) 050010001500202225003000350040001999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 單 位 ： 萬(wàn) 平 方 米01批 準(zhǔn) 預(yù) 售 預(yù) 售 登 記 供 求 比18 / 43在 2022 年上海市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng) 3000 公頃的計(jì)劃中，配套商品房土地供應(yīng) 1000 公頃，中低價(jià)普通商品住宅建設(shè)用地供應(yīng) 1000公頃，商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、綜合和其他商品住宅等土地供應(yīng) 1000 公頃，即中低價(jià)商品房供應(yīng)比例達(dá)到 65%，這些項(xiàng)目多分布在外環(huán)線附近或更遠(yuǎn)的郊環(huán)。與往年相比，今年遠(yuǎn)郊區(qū)域的中低價(jià)商品房土地供應(yīng)急劇放大、推進(jìn)節(jié)奏明顯加快：2022 年上?？⒐?100 萬(wàn)重大工程配套商品房；2022 年市政府提出每年建設(shè) 300 萬(wàn)、共計(jì) 900 萬(wàn)平方米的三年計(jì)劃；到了 2022 年底，計(jì)劃更改為在 2022 年建設(shè) 900 萬(wàn)平方米配套商品房；2022 年 3 月，提出建設(shè)“兩個(gè) 1000 萬(wàn)” 。加強(qiáng)遠(yuǎn)郊區(qū)域土地供應(yīng)力度，主要是出于平抑房?jī)r(jià)的目的，是對(duì)近年來(lái)尤其是 2022 年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭的抑制，這是政府市場(chǎng)化調(diào)控的一項(xiàng)重大舉措。供求雙方心理較量激烈，市場(chǎng)由賣(mài)方向買(mǎi)方傾斜2022 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)淋漓盡致地演繹了“供求雙方心理較量的全過(guò)程” ，最后，以“終結(jié)數(shù)年來(lái)賣(mài)方始終處于明顯主導(dǎo)地位的局面”收?qǐng)觯阂患径戎埃瑯鞘醒永m(xù)了去年底的旺盛需求，投資、投機(jī)、自?。òū粍?dòng)或引發(fā)性）需求盛行，交易行情表現(xiàn)仍可謂火爆，以19 / 43至于出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“惜售”的勢(shì)頭，這幾乎將賣(mài)方主控市場(chǎng)的行為放大到了極致。隨著政策的全面調(diào)控，遏制投機(jī)性需求、抑制投資性需求的導(dǎo)向日趨明朗化，二季度市場(chǎng)表現(xiàn)出供求雙方“對(duì)峙”的局面，不但投資（投機(jī)）性需求明顯下降，而且自住消費(fèi)者也在持幣觀望，等待開(kāi)發(fā)商降價(jià)。三季度以來(lái)，一些開(kāi)發(fā)商陸續(xù)接受了市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的事實(shí)，擺正心態(tài)，采取“跑量至上”的策略，降價(jià)銷(xiāo)售，與此同時(shí)，購(gòu)房者組織參與“團(tuán)購(gòu)”的行為開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，加大了與開(kāi)發(fā)商要價(jià)的砝碼。至此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了近年來(lái)罕見(jiàn)的向買(mǎi)方市場(chǎng)傾斜的趨勢(shì)，并且這一趨勢(shì)仍在繼續(xù)。受市場(chǎng)形勢(shì)驅(qū)使，住宅供應(yīng)量先抑后揚(yáng)自 2022 年春節(jié)（2 月）起，開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)熱情就開(kāi)始降低，尤2022年 19月 住 宅 新 增 供 應(yīng) 量 走 勢(shì)0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬(wàn) 平 方 米051015202530個(gè)普 通 住 宅 動(dòng) 遷 配 套 房 新 盤(pán) 個(gè) 數(shù)20 / 43其是普通商品住宅的供應(yīng)更是相對(duì)低水平，這種情況一直持續(xù)到第3 季度才得以改變。年初的大好形勢(shì)致使開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)普遍看漲，以時(shí)間換取價(jià)值的“捂盤(pán)”做法開(kāi)始盛行，住宅市場(chǎng)供應(yīng)量人為地受到抑制；二季度，市場(chǎng)走勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)普遍看跌，迫于此形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商被動(dòng)地延遲推案，普通商品住宅供應(yīng)繼續(xù)低迷，而動(dòng)遷配套房上市比重逐步加大；隨著傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商有了放手一搏的機(jī)會(huì)，與此同時(shí)，中低價(jià)房、配套房年度供應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也到了關(guān)鍵時(shí)刻，住宅供應(yīng)量出現(xiàn)集中爆發(fā)，特別是到第 4 季度，中低價(jià)商品房集中上市將極大地改變市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。交易行情轉(zhuǎn)冷，成交量大幅萎縮2022 年，上海房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遭遇“寒流” 。在一系列政策出臺(tái)之后，樓市交易水平大幅度下降：57 月期間，更是連續(xù)三個(gè)月在近年來(lái)罕見(jiàn)的“底谷”處徘徊，住宅月度交易量?jī)H 80 萬(wàn)平方米，約為2022年 19月 增 量 房 交 易 量 走 勢(shì)0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月單 位 ： 萬(wàn) M2住 宅 商 品 房21 / 43政策前的 1/3 水平；即使是“金九”時(shí)節(jié)，交易量也沒(méi)有出現(xiàn)大幅回升，只是在低水平小幅反彈，約為去年同期 40%的水平?？v觀全年交易走勢(shì)，滬上樓市由年初交易火爆、甚至帶有非理性式的“迷局” ，轉(zhuǎn)變成政策之后的“困局” ，三季度之際，市場(chǎng)降價(jià)風(fēng)逐漸蔓延，市場(chǎng)期待“變局”的到來(lái)。但無(wú)論如何，全年總體交易水平比 2022 年、2022 年出現(xiàn)了大幅下降，降幅約 3 成。成交價(jià)格進(jìn)入下降通道，降價(jià)由結(jié)構(gòu)性原因向?qū)嵸|(zhì)性下跌演變今年，滬上商品房?jī)r(jià)格進(jìn)入了下降通道，連續(xù)數(shù)年的上揚(yáng)勢(shì)頭受到抑制。年初，全市平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 9000 元/平方米以上的高位；而在 3 月之后，房?jī)r(jià)直線下跌，降至 6 月時(shí)，住宅均價(jià)僅 6400 元/平方米左右，由于購(gòu)房者觀望氛圍濃厚，特別是中高價(jià)物業(yè)成交受阻、交易比重下降，并且此時(shí)動(dòng)遷配套房集中交易，這些結(jié)構(gòu)性原因致使房?jī)r(jià)在政策之后出現(xiàn)連續(xù) 3 個(gè)月大幅下跌。隨著市場(chǎng)冷清態(tài)勢(shì)的延續(xù)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力、資金壓力倍增，2022年 19月 增 量 房 交 易 價(jià) 格 走 勢(shì)600065007000750080008500900095001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月住 宅 均 價(jià) 商 品 房 均 價(jià)22 / 43低價(jià)或降價(jià)行為在 8 月份前后開(kāi)始擴(kuò)散，促使一些中等價(jià)位或中等偏上價(jià)位的物業(yè)成交放量，交易比重上揚(yáng)，房?jī)r(jià)從低谷走出，降價(jià)效應(yīng)顯現(xiàn)，全市均價(jià)水平也從政策前的高位逐步理性回歸。預(yù)計(jì)，今年房?jī)r(jià)較去年變化相對(duì)平穩(wěn)，快速上漲勢(shì)頭不再，政策調(diào)控效果明顯。商辦市場(chǎng)仍處在發(fā)展期，受宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小滬上商辦類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)值－價(jià)格并沒(méi)有發(fā)生背離，有其投資的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。由于國(guó)際一體化引致的海外商辦物業(yè)需求、經(jīng)濟(jì)沿?；{的內(nèi)地商辦物業(yè)需求、城市集群化匯集的江浙商辦物業(yè)需求服務(wù)以及現(xiàn)代化孕育的本地商辦物業(yè)需求等堅(jiān)實(shí)支撐，為該市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了持續(xù)穩(wěn)定的空間。因此，今年針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，對(duì)商辦市場(chǎng)的牽連影響較小，其租金、售價(jià)均表現(xiàn)堅(jiān)挺，并且海外投資機(jī)構(gòu)收購(gòu)滬上寫(xiě)字樓的案例屢見(jiàn)不鮮，諸如摩根士丹利收購(gòu)世界貿(mào)易大廈、上海廣場(chǎng)等，郊縣配套商業(yè)、市中心旺鋪也都受青睞。可見(jiàn)，在住宅市場(chǎng)有所盤(pán)整、回落的情況下，商辦類(lèi)市場(chǎng)反倒是相對(duì)地獲得了一定發(fā)展空間。二手房市場(chǎng)反應(yīng)迅即，短期炒作轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資滬上二手房市場(chǎng)已是相當(dāng)規(guī)模，租賃、交易行為活躍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他城市二手房市場(chǎng)的發(fā)展程度。自今年一系列宏觀調(diào)控政策23 / 43出臺(tái)之后，滬上二手房市場(chǎng)也迅即做出反應(yīng)：房?jī)r(jià)看跌預(yù)期放大，隨后出現(xiàn)實(shí)際下跌， “買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)使得持幣觀望者增多，投資者減少，自住購(gòu)房者理性買(mǎi)房、速度減慢，二手房市場(chǎng)成交量在低位徘徊，市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，短短數(shù)月之間，不少小的中介店面相繼關(guān)門(mén)，這是繼去年“期房限轉(zhuǎn)”政策以來(lái)，二手房市場(chǎng)遭受的最大政策性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，由于交易成本加大，投資空間被嚴(yán)重壓縮，除了部分投資者及時(shí)脫手之外，大量的短期炒房者鑒于旺盛的租賃需求，將投資策略轉(zhuǎn)向于長(zhǎng)期投資，以獲取出租受益。24 / 43第三部分 當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題分析近兩年上海市房地產(chǎn)發(fā)展速度非常迅猛，在帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也存在很多問(wèn)題。不能盡早從根本上認(rèn)識(shí)到這些問(wèn)題并著手改善，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)真正的健康持續(xù)發(fā)展。由于 2022 年是房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控年，也是調(diào)整轉(zhuǎn)型年，暴露出的問(wèn)題特別多，也特別集中，從房地產(chǎn)的根本屬性，到行業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，再到行業(yè)的自身發(fā)展， 這些問(wèn)題都是亟待疏清認(rèn)識(shí)，調(diào)整解決的。一、過(guò)度重視房地產(chǎn)商品屬性房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種商品具有價(jià)值，可以上市交易，具有一般商品的共性；但是，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品是人民生活的必需品，作為其價(jià)值重要組成部分的土地又具有稀缺性和不可復(fù)制性，構(gòu)成了房地產(chǎn)商品的特殊屬性：供給的缺乏彈性和需求的無(wú)限性。過(guò)度重視房地產(chǎn)商品屬性，忽視房地產(chǎn)的社會(huì)屬性，成為前階段上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，由此引發(fā)的一系列市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象，都是基于這一根本問(wèn)題。投資增長(zhǎng)偏快2022 年上海市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)投資過(guò)熱苗頭，投資增長(zhǎng)率為%；2022 年這一數(shù)字達(dá)到 %，進(jìn)入 2022 年，投資增長(zhǎng)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，一季度同比去年增長(zhǎng) %。雖然受宏觀調(diào)控政策影響，今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，13 季度逐季回落，25 / 43主 要 年 份 房 地 產(chǎn) 投 資 與 人 均 可 支 配 收 入 增 長(zhǎng) 率 比 較 圖%%%%%2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 投 資 增 長(zhǎng) 率 房 價(jià) 增 長(zhǎng) 率 人 均 可 支 配 收 入 增 長(zhǎng) 率但目前仍然處于高位運(yùn)行狀態(tài)。19 月，上海房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也飛速飆升，基本與房地產(chǎn)投資保持了相同的增長(zhǎng)率，而 2022 年一季度，上海市商品房平均售價(jià)更是達(dá)到 9086元/平方米，達(dá)到歷史高峰。相對(duì)于人均收入而言，房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)超出了普通百姓的承受范圍以及收入水平的增長(zhǎng)速度，從下圖可以看出，房?jī)r(jià)的增速與人均收入的增速之間的距離呈擴(kuò)大趨勢(shì)，由于房?jī)r(jià)產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題越加嚴(yán)重。市場(chǎng)投資需求偏大由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一片投資的熱土，而上海本地居民則成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“旁觀者” 。一方面，一批以“炒房”為業(yè)的專(zhuān)業(yè)投機(jī)客出手驚人，動(dòng)輒二三十套甚至五六十套地“下單” ，提前數(shù)日通宵達(dá)旦排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，幾乎所26 / 43有樓盤(pán)都在開(kāi)盤(pán)后很短的時(shí)期內(nèi)被認(rèn)購(gòu)一空；另一