【文章內(nèi)容簡介】 在售房產(chǎn)都是期房銷售，但都呈現(xiàn)出一個總的特點，就是越到末期銷售越困難，因為大部分地理位置和層次較好的房子都在銷售前期售出，到后期只有些總價較高，且位置、地段稍差的房子。根據(jù)調(diào)研信息現(xiàn)在富陽市銷售接近尾聲的樓盤，余房大多為復(fù)式、別墅以及位置不太好的排屋（300平方米以上）。但相對于整體市場，富陽市的房產(chǎn)去化率相對來說還是很高的。大部分樓盤去化率都在70%以上，銷售形勢較樂觀。（表四）物業(yè)名稱地理位置銷售情況銷售價格金都鉻苑桂花西路、龍山西潞銷售率達60%—65%沿街5200元/㎡里面5600元/㎡清風(fēng)萬和苑迎賓路銷售率50%5500元/㎡以上丁香花園金橋北路188號銷售率70%小高層 6098元/㎡（13層）均價5500元/㎡ 百合藍鳥苑金橋北路南銷售率60%均價4500元/㎡彩云苑金橋路北一期基本售磬均價4200元/㎡，8層以上4450元/㎡百合景苑迎賓路與工農(nóng)路基本售磬均價6000元/㎡華立永通逸城東洲開發(fā)區(qū)銷售率40%花園3600元/㎡—4000元/㎡小高層3900元/㎡二期疊排6000元/㎡鳴翠桃源華庭西路88號銷售率80%3300元/㎡容大酈城金橋北路一期基本售磬二期開始預(yù)售一期4000元/㎡10樓4300元/㎡（內(nèi)部）二期5000元/㎡左右（預(yù)計）明裕花苑大橋路基本售磬均價4600元/㎡九龍一號富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū)九龍大道杭州野生動物世界旁一期售完二期5月底開盤均價6500元/㎡ 九龍山莊富陽區(qū)銀湖開發(fā)區(qū),東依頤景山莊,南至九龍大道.銷售率80%6000元/㎡左右上林湖富陽區(qū)銀湖別墅群內(nèi),南臨九龍大道,北依午潮山.一期已售90%二期9月底開盤預(yù)售開始6800元/㎡二期8000元/㎡（未開盤）華庭云鼎富陽區(qū)銀湖別墅度假區(qū)東南側(cè)5800元/㎡市場需求分析自1998年富陽房地產(chǎn)市場啟動以來，房地產(chǎn)市場一直以當(dāng)?shù)厝诵枨鬄橹鳎v究房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)和品質(zhì)隨著人民生活水平不斷改善，市民對居住環(huán)境的要求越來越高。且富陽經(jīng)濟直接受“金三角”圈影響，投資環(huán)境理想，但現(xiàn)有的經(jīng)濟條件對人口吸引度小，但對于杭州市民的置業(yè)吸引力卻越來越強。因此市場需求人群除了富陽本地人還包括杭州的一些消費群體，由此可見富陽房地產(chǎn)的整體需求量還是有一定的潛力。從現(xiàn)有的市場需求層面分析，富陽房地產(chǎn)市場客戶群結(jié)構(gòu)已經(jīng)從原來的單一性走向了多樣化，以前主要為政府機關(guān)各相關(guān)職能機構(gòu)人員；銀行、醫(yī)院、電力、學(xué)校等事業(yè)單位人員；富陽各大中型企業(yè)經(jīng)濟效益較好的從業(yè)人員?，F(xiàn)在主要的則是中小私營業(yè)主及個體戶等客群構(gòu)成，以及一些在杭的投資大戶。而一些企事業(yè)單位人群，雖然現(xiàn)在也占了一部分，但已經(jīng)不是富陽房地產(chǎn)消化的主要人群了。因此，今后富陽的房產(chǎn)需求量在一定程度上還是呈上升趨勢的。第二部分 市場問卷調(diào)查分析一、住宅消費市場問卷調(diào)查情況本次問卷調(diào)查旨在了解消費者對本項目住宅市場的需求、產(chǎn)品偏好特性、市場阻礙及癥結(jié)所在，探求產(chǎn)品的市場適應(yīng)性。共計發(fā)放問卷51份，收回有效問卷50份。調(diào)研人群為富陽目前具有購房能力與預(yù)期購房可能性的人士。（1） 被訪人員基本情況年齡構(gòu)成【分析】數(shù)據(jù)顯示2640歲的年齡段比例最高。通過判明消費者的年齡構(gòu)成，在本項目推廣中應(yīng)考慮這個年齡段客戶的心理喜好、生活習(xí)慣。 職業(yè)構(gòu)成【分析】調(diào)查意在判明消費者的職業(yè)結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)表明經(jīng)商戶、收入穩(wěn)定的企業(yè)、事業(yè)單位人員總計達到73%，是購買住宅的主要對象。學(xué)歷水平【分析】從學(xué)歷水平上看，被采訪者的整體學(xué)歷水平良好，有55%左右的被采訪者學(xué)歷都是中專以上，其中本科有26%，這部分人總的來說有一定的素質(zhì)涵養(yǎng)，接近本案的目標消費群。家庭年收入水平【分析】該項內(nèi)容只在考慮富陽人民大致的收入水平，可能有些被采訪者沒有真實填寫，因此資料僅供參考。但大致反映出富陽人民的收入水平還是可以的，但對于高價房，人們還是有些顧慮的。（2）問卷內(nèi)容：問卷總共50份,回收率有效率100%.有購放房打算的問卷份數(shù)為45份,占90%,沒有購房打算的問卷份數(shù)是5份只占10%.下面是對這些有購房打算問卷(共45份)的一個整體分析.購房區(qū)域選擇Ⅰ、購房區(qū)域選擇【分析】如上圖顯示富陽人對市中心的房子青睞度最高，但是市中心的房源是不能滿足全體客戶群的需要的，而富陽郊區(qū)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)已是較為成熟階段，于是富陽郊區(qū)的地區(qū)就成了很大一部分人買房的首選之地。杭州市區(qū)對于大部分富陽人來說，起價格還是讓人難以接受的，但其優(yōu)越的位置，還是吸引了部分富陽置業(yè)者。Ⅱ、是否愿意購買富春江邊的江景房【分析】從上圖我們可以看出，愿意買江景房的人還是一大部分，而且愿意買的那部分人當(dāng)中普遍選的都是沿江西大道。在調(diào)查中我們還了解到，很大一部分人還是和喜歡江景房的，但對于江景房較高的價格，還是讓這些普通置業(yè)者望而卻步。住宅類型選擇Ⅰ、住宅類型【分析】通過以上數(shù)據(jù)我們可以看出現(xiàn)在在富陽房地產(chǎn)市場小高層和高層已經(jīng)完全被人們所認可和接受，多層雖然還是較受人們歡迎，但隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟的發(fā)展，高檔的房子也越來越為人們所需求，從數(shù)據(jù)中我們看到有不少人逐漸接受別墅和排屋，這也足以看出富陽的經(jīng)濟發(fā)展的速度。從上面看出單身公寓也逐漸為人們所接受，所以適量的開發(fā)單身公寓也會有一定的市場潛力。Ⅱ、選擇小高層、高層考慮因素：【分析】　　從表格中我們可以看到大部分人選擇小高層、高層都比較重視有無電梯和生活的便利性，對于他們來說生活方便是住高層的首選條件，其次是視野和通風(fēng)，選擇高層的人大部分都是很注重這一塊的，這正好也是與多層有所區(qū)別的一塊。在其它項目的統(tǒng)計中很多人也選擇了一些配套較好的住宅設(shè)施，如體育場，游泳池，花園等?？梢娭車呐涮自O(shè)施也是選擇高層，小高層人士的諸多考慮因素。置業(yè)目的【分析】從置業(yè)目的來看，反映出現(xiàn)富陽27%的人買房都是有改善住宅條件的想法，但視今后個人家庭生活情況而定。而39%的人則是為了滿足居住需要，可見富陽市的買房者大部分還是用于自身的需要。本次調(diào)查，有27%的被訪者有為子女或老人其他人購房的而選擇購房的需求，這類購房者也是值得關(guān)注的客戶群。從富陽住房總體情況來看，提高住宅品質(zhì)將成為富陽房地產(chǎn)市場主要發(fā)展趨勢。購買戶型選擇【分析】在住宅戶型選擇上，三房二廳二衛(wèi)的需求量為最大，其次為三房二廳一衛(wèi)和二房二廳二衛(wèi)，一房和四房的分別占了近4%的比例。因此在開發(fā)三房的同時，少量的開發(fā)一房和四房也有一定的市場容量。另外對于五房以上的戶型在富陽市消費群還是比較少的。購買面積選擇【分析】從以上的購買面積來看，101140㎡的面積是大眾廣為接受的戶型面積，但現(xiàn)在看到81100㎡的小戶型和141180㎡的面積也有一定的市場容量，而181㎡以上的面積市民所承受能力較低的，所以它所占的比例也最小?，F(xiàn)在富陽房產(chǎn)市場上還有大量的181㎡以上的戶型積壓著。因此對于大面積的房型開發(fā)要謹慎。可以承受的住宅單價和總價分析【分析】通過對住宅價格的心理價位和總價的承受能力調(diào)查，從上述兩圖顯示，接受 4000元/㎡5000元/㎡單價的占到40%，總價承受范圍在70萬以內(nèi)的占到71%，30萬以下低價住宅需求有近1/4的比例，而70—100萬價格承受客群也占到一定數(shù)量，可見對于高品質(zhì)房的追求在富陽還是有一定數(shù)量的。但是在100萬以上的，就很少人接受了，從