【文章內(nèi)容簡介】 設部住房保障司的名義刊文表示，今年將完 善 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 17 各項管理制度，適時出臺《關于規(guī)范廉租住房共有產(chǎn)權管理的通知》?！痉祷亍? 樓市調(diào)控 “光打雷不下雨” 陽春 3 月，似乎已經(jīng)成為樓市轉(zhuǎn)折的“宿命”月。回首 2021 年，樓市從全球金融危機中快速“解凍”，于 3 月起，創(chuàng)下連續(xù) 10 個月的瘋狂暴漲。而隨著去年底宏觀調(diào)控的重新啟動，市場一度對房價企穩(wěn)甚至回調(diào)抱有極大期待。 然而，從今年 3 月下旬開始，各地樓市又現(xiàn)“癲狂”苗頭：一線樓市重現(xiàn)大幅提價，上海部分樓盤一年內(nèi)的房價漲幅超過 150%；土地市場的紅火行情快速燒至長春、鄭州、合肥等二 線城市，泡沫危機同步蔓延；各地保障性住房計劃虛多實少?? 房價發(fā)飆 如果說去年 3 月房子賣 3 萬元 /平方米，而今年 3 月賣到 8 萬元 /平方米，這似乎讓人很難想象。但在上海等一線城市的房地產(chǎn)市場，它確實發(fā)生在了剛剛過去的 12 個月內(nèi)。 一位上海房地產(chǎn)界人士出具了上海部分樓盤的年度銷售紀錄。以萬科開發(fā)的純獨棟別墅翡冷翠園為例，去年 3 月，該樓盤成交均價31529 元 /平方米，到今年 3 月，其成交價格達到 81576 元 /平方米。 另一個高檔公寓樓盤是華潤外灘九里項目，去年 3 月的成交均價為 32687 元 /平方米，到今年 2 月，其銷售均價 達到 62446 元 /平方米。而就在近期，華潤外灘九里銷售人員向記者介紹的新盤均價超過 10 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 18 萬元 /平方米。一套 245 平方米的公寓，其總價超過 2500 萬?！跋麓伍_ 188 平方米的房子，總價也要這個數(shù)?！变N售人員表示。按此計算，華潤外灘九里下一批房源的價格可能達到 13 萬元 /平方米以上。 此外，包括仁恒濱江城、尚海灣等多個樓盤出現(xiàn)類似漲幅。而業(yè)內(nèi)人士稱，上海多個樓盤一年內(nèi)房價漲幅在 50%至 150%間。除了去年下半年的瘋狂上漲外，今年 3 月以來的上漲行情也是導致目前房價的重要的推手。 回顧并不久遠的 4 個月前，國土部、住房建設 部等多部委在國務院部署下陸續(xù)出臺多個房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，打擊投機投資，遏制房價過快上漲成為調(diào)控主要目標，房地產(chǎn)市場一度陷入觀望。而隨著調(diào)控政策顯效甚微，恐慌性購房再現(xiàn)市場?！艾F(xiàn)在就是借錢也得買房子，誰知道房價還要漲到什么程度？”一位剛性需求購房者向記者表示。 搶地風潮蔓延全國 除了房價暴漲外，伴隨宏觀調(diào)控而生的另一個怪現(xiàn)象是地價越拍越高，并向原本一些波瀾不驚的二、三線城市快速蔓延。 4 月 2 日，長春土地市場爆出新聞，一塊面積為 萬平方米的凈月開發(fā)區(qū)地塊，從低價 億元，經(jīng)歷 241 輪競價，最后由龍創(chuàng)地產(chǎn)飆高至 7 億元獲得。土地招拍掛市場的非理性競爭已經(jīng)愈演愈烈。 親歷現(xiàn)場的房地產(chǎn)界人士透漏，競爭雙方長春龍創(chuàng)地產(chǎn)和長春景輝房地產(chǎn)分別為民企和國資背景，景輝房地產(chǎn)的東家很可能是長春電影集團。期間，兩家公司的舉牌人甚至都站起來，舉著牌子不肯放下。拍賣師不得不提醒，“慢慢舉，算好了，不要賭氣”、“舉牌要理性， 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 19 這是投資”、“這個地塊位于凈月開發(fā)區(qū)，容積率很低，算一下市場風險”、“這不是開玩笑，是要交錢的”?? 之所以出現(xiàn)這種局面，業(yè)內(nèi)人士解釋，這很可能是地方政府事先沒有搞定開發(fā)商的結果?！艾F(xiàn)在大多數(shù)的招拍掛其實都不是 公平競爭，而是地方政府已經(jīng)私底下基本勾兌好了買家，其他企業(yè)以陪標方式出現(xiàn)。政府則另外給予其他企業(yè)一些優(yōu)惠或許諾。如果兩家企業(yè)都沒有同意退出，就會出現(xiàn)拍賣現(xiàn)象的混亂。” 自 2021 年開始，大企業(yè)搶占長春樓市的跡象開始顯露，恒大剛剛于 3 月拿到長春某地塊，華潤則已經(jīng)暗中敲定 3 幅地塊。加上原有的萬科等大開發(fā)商，此前一直不被看好的長春樓市正在出現(xiàn)地王帶動效應。 此外，包括鄭州、合肥等二線城市在今年以來呈現(xiàn)炒地炒房的升溫跡象。數(shù)據(jù)顯示，今年前 2 個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 2407 萬平方米，同比增長 %。去年全年則是下降 %。而“萬保招金”四大房企在接受某證券公司年初調(diào)研時則表示，二、三線城市正在成為開發(fā)商土地儲備和業(yè)績擴容的重要戰(zhàn)場。但與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士擔憂，如此不理性的競爭將把一線城市的房價泡沫蔓延全國。 保障房 建設 虛多實少 房價暴漲與宏觀調(diào)控并行的一周年，地方政府的調(diào)控失效被認為是造成樓市畸形的主要原因。 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 20 以上海的保障房建設為例?！澳壳拔覀兊谋Ｕ戏拷ㄔO指標是倒著做的，不是先摸底需求，而是先設定一個好看的數(shù)字，令市場覺得未來保障房容量很大，進而穩(wěn)定預期，或者只是為表明地方政績與決心。但可能的 結果是天量保障房承諾無疾而終?！鄙虾７康禺a(chǎn)專家李戰(zhàn)軍表示。 根據(jù)上海市委書記俞正聲在今年年初的表態(tài)，未來三年內(nèi)，上海將供應 70 萬套保障性住房，其中 30 萬套經(jīng)濟適用房、 30 萬套動拆遷配套房和 10 萬套廉租房。 “ 70 萬套對上海來說是個什么概念？ 2021 年，也就是房地產(chǎn)市場最火爆的一年，上海新房銷售共 15 萬套左右。”李戰(zhàn)軍稱，也就是說，如果上海如期完成保障房供給，僅經(jīng)濟適用房就可以滿足 2 年的新房需求。 來自住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站公布的公開數(shù)據(jù)顯示， 2021 年，上海曾經(jīng)承諾開工經(jīng)濟適用房 400 萬平方米， 5 年內(nèi)建設經(jīng)濟 適用房 2021萬平方米。到 2021 年初，其說法變更為年內(nèi)供應房源 3 萬套。 到 2021 年中期，《上海市經(jīng)濟適用房住房管理試行辦法》終于頒布，消息人士透露，按目前的準入標準，首批經(jīng)濟適用房試點區(qū)域只有 2600 余戶家庭遞交的申請?！叭绻催@個標準，上海 9 個區(qū)縣的實際經(jīng)適房需求量不到 3 萬戶。那 30 萬套經(jīng)濟適用房的承諾到底是給誰的？”一位房地產(chǎn)專家稱。 地方政府的另一個畸形調(diào)控思路還有控制數(shù)據(jù)與控制言論。 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 21 近日，成都某房地產(chǎn)研究機構出現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象：以往按時向社會發(fā)布的成都房地產(chǎn)市場情況報告中，關于房價的信息全部被 抹掉。該機構人士向記者傳閱了一份來自成都某政府部門的文件，要求“房管部門發(fā)布新聞信息時應把握好敏感內(nèi)容，慎重發(fā)布房地產(chǎn)市場價格方面的數(shù)據(jù)和分析”，“市級各新聞媒體不炒作房價、市場銷售情況、退房潮、購房難、地下空間使用權轉(zhuǎn)讓、住房專項維修資金購買國債等敏感話題；不炒作豪宅、別墅等非普通商品住房的開發(fā)；不對我市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售與其他城市作比較性報道；不采用房地產(chǎn)代理機構所掌握的市場數(shù)據(jù)，對市場做出走高或走低的分析報道；不轉(zhuǎn)載外地媒體刊登的、對我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定產(chǎn)生負面影響的消息和評論?！绷硗鈱ν恋爻山磺闆r、地王 、高價地、央企拿地、調(diào)控政策解讀等都做出了限制?！翱傊痪湓?，就是不許報道?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)機構人士稱。 【返回】 國土部嚴查房 企 違規(guī)用地 國土部前日向媒體公布了“土地 19 條”，開發(fā)商拿地一律按 20%繳納保證金、成交后必須在一個月內(nèi)繳清一半首付款??專家認為，調(diào)控政策是對“國 11 條”的細化，對抑制地價、房價將起到積極作用。 一項針對房地產(chǎn)用地突出問題的檢查已經(jīng)在全國展開。國土部土地利用司司長廖永林透露，今年 3 月至 7 月，將在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查。 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 22 此 次檢查重點包括，房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準擅自改變用途，違規(guī)供應土地建設別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。同時，國土資源部要求，各地對于房地產(chǎn)用地供應和開發(fā)利用中的不規(guī)范行為，要認真整改；對違法違規(guī)用地行為，要依法依紀堅決查處。對瞞案不報、壓案不查的，要嚴肅追究責任。 另外，國土部還將督促各地從今年 4 月 1 日起，建立房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對不執(zhí)行申報制度的，要向社會公示，并限制其至少一年內(nèi)不得參加土地購置活動。 繳保證金不低于 20% 國土部土地利用司司長廖永林，對《關于加強房地產(chǎn)用地供應 和監(jiān)管有關問題的通知》進行解讀。 通知中的一大亮點是，企業(yè)競買保證金不得低于出讓最低價的20%。此前全國各地保證金一般是 10%，國土部此舉將意味著企業(yè)競買土地的門檻翻番。 《通知》還要求，土地出讓成交后，必須在 10 個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1 個月內(nèi)必須繳納出讓價款 50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超一年。 《通知》規(guī)定，如果逾期不簽合同的，將終止供地，不退還定金，已簽訂合同不繳納出讓款的，必須收回土地。 有 效抑制地王 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 23 此舉意味著，如果出現(xiàn)企業(yè)違約，繳納的 20%保證金將被沒收，對于這一規(guī)定的意義，廖永林說，這一翻番可能就是數(shù)億元，對企業(yè)也是真金白銀。 這一規(guī)定將起到對土地出讓市場的規(guī)范作用，開發(fā)商拿地就會更加慎重，尤其是實力稍弱的地產(chǎn)商，“保證金少的時候，有些開發(fā)商敢拿了地再退地，但是現(xiàn)在，就要慎重考慮，是不是劃算?！边@在一定程度上，有利于抑制炒地、囤地行為，以及地王的出現(xiàn)。 保障房用地占七成 《通知》中明確，保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建設用地供應總量的 70%. 另外，通知要求要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。國土部要求地方國土部門 ，優(yōu)先確定保障性住房的用地地塊，確保保障性住房的用地計劃落實。 “ 90/70”政策嚴格執(zhí)行 多部委曾聯(lián)合出臺“ 90/70”政策，即新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。 但是，這一政策因為“一刀切”在執(zhí)行中遇到地方阻力。 國土部土地利用司司長廖永林說， 2021 年一些地方為應對金融危機，出臺救市政策，在保障性住房用地增加的同時，放松了“ 90/70”等政策要求，中低價位、中小套型普通商品住房建設用地比例反而減 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 24 少。同時，一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地 、炒地，已供土地不能及時形成有效住房供給。 “現(xiàn)在當務之急是改善供求關系，增加中低價位、中小套型住房的用地供應，同時促進土地節(jié)約利用?！绷斡懒终f。 中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明分析說，這一政策實際上是在源頭上對“ 90/70”政策的重申，但是執(zhí)行起來，還要看地方的落實情況，執(zhí)行力是關鍵。 嚴查 囤地炒地 “ 2021 年，在土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控取得顯著成效的同時，地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了不容忽視的問題?！绷斡懒终f。 首先，一些地方為應對金融危機，出臺救市政策，在保障性住房用地增加的同時，放松了“ 90/70”等 政策要求；其次，一些地方簽訂土地出讓合同內(nèi)容不規(guī)范，合同履行不規(guī)范，市場監(jiān)管難度進一步增大；第三，一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地、炒地，已供土地不能及時形成有效住房供給；第四，土地供應、開發(fā)、利用信息公開不夠，社會公眾和輿論不能有效監(jiān)督。 “正是針對上述問題，我國出臺了‘國 19 條’的通知，加強房地產(chǎn)用地的監(jiān)管。”廖永林表示，為使 19 條新政落到實處， 3 月起在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查。檢查重點將是房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準擅自改變用途，違規(guī)供應土地建設別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等 。 拿地保證金 或?qū)?提高 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài)報告 25 廖永林表示，土地調(diào)控整治是一個不斷調(diào)整變化的動態(tài)過程，如果調(diào)控效果不明顯，開發(fā)商拿地保證金的還可能再提高。 “開發(fā)商再拿地就要想清楚了，如果不簽合同保證金就全部沒收。”廖永林表示，此前有關