【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)部住房保障司的名義刊文表示，今年將完 善 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 17 各項(xiàng)管理制度，適時(shí)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理的通知》?！痉祷亍? 樓市調(diào)控 “光打雷不下雨” 陽(yáng)春 3 月，似乎已經(jīng)成為樓市轉(zhuǎn)折的“宿命”月?；厥?2021 年，樓市從全球金融危機(jī)中快速“解凍”，于 3 月起，創(chuàng)下連續(xù) 10 個(gè)月的瘋狂暴漲。而隨著去年底宏觀調(diào)控的重新啟動(dòng)，市場(chǎng)一度對(duì)房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至回調(diào)抱有極大期待。 然而，從今年 3 月下旬開(kāi)始，各地樓市又現(xiàn)“癲狂”苗頭：一線樓市重現(xiàn)大幅提價(jià)，上海部分樓盤(pán)一年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 150%；土地市場(chǎng)的紅火行情快速燒至長(zhǎng)春、鄭州、合肥等二 線城市，泡沫危機(jī)同步蔓延；各地保障性住房計(jì)劃虛多實(shí)少?? 房?jī)r(jià)發(fā)飆 如果說(shuō)去年 3 月房子賣(mài) 3 萬(wàn)元 /平方米，而今年 3 月賣(mài)到 8 萬(wàn)元 /平方米，這似乎讓人很難想象。但在上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它確實(shí)發(fā)生在了剛剛過(guò)去的 12 個(gè)月內(nèi)。 一位上海房地產(chǎn)界人士出具了上海部分樓盤(pán)的年度銷(xiāo)售紀(jì)錄。以萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的純獨(dú)棟別墅翡冷翠園為例，去年 3 月，該樓盤(pán)成交均價(jià)31529 元 /平方米，到今年 3 月，其成交價(jià)格達(dá)到 81576 元 /平方米。 另一個(gè)高檔公寓樓盤(pán)是華潤(rùn)外灘九里項(xiàng)目，去年 3 月的成交均價(jià)為 32687 元 /平方米，到今年 2 月，其銷(xiāo)售均價(jià) 達(dá)到 62446 元 /平方米。而就在近期，華潤(rùn)外灘九里銷(xiāo)售人員向記者介紹的新盤(pán)均價(jià)超過(guò) 10 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 18 萬(wàn)元 /平方米。一套 245 平方米的公寓，其總價(jià)超過(guò) 2500 萬(wàn)?！跋麓伍_(kāi) 188 平方米的房子，總價(jià)也要這個(gè)數(shù)?！变N(xiāo)售人員表示。按此計(jì)算，華潤(rùn)外灘九里下一批房源的價(jià)格可能達(dá)到 13 萬(wàn)元 /平方米以上。 此外，包括仁恒濱江城、尚海灣等多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)類(lèi)似漲幅。而業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，上海多個(gè)樓盤(pán)一年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅在 50%至 150%間。除了去年下半年的瘋狂上漲外，今年 3 月以來(lái)的上漲行情也是導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)的重要的推手。 回顧并不久遠(yuǎn)的 4 個(gè)月前，國(guó)土部、住房建設(shè) 部等多部委在國(guó)務(wù)院部署下陸續(xù)出臺(tái)多個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，打擊投機(jī)投資，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為調(diào)控主要目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度陷入觀望。而隨著調(diào)控政策顯效甚微，恐慌性購(gòu)房再現(xiàn)市場(chǎng)?！艾F(xiàn)在就是借錢(qián)也得買(mǎi)房子，誰(shuí)知道房?jī)r(jià)還要漲到什么程度？”一位剛性需求購(gòu)房者向記者表示。 搶地風(fēng)潮蔓延全國(guó) 除了房?jī)r(jià)暴漲外，伴隨宏觀調(diào)控而生的另一個(gè)怪現(xiàn)象是地價(jià)越拍越高，并向原本一些波瀾不驚的二、三線城市快速蔓延。 4 月 2 日，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)爆出新聞，一塊面積為 萬(wàn)平方米的凈月開(kāi)發(fā)區(qū)地塊，從低價(jià) 億元，經(jīng)歷 241 輪競(jìng)價(jià)，最后由龍創(chuàng)地產(chǎn)飆高至 7 億元獲得。土地招拍掛市場(chǎng)的非理性競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)愈演愈烈。 親歷現(xiàn)場(chǎng)的房地產(chǎn)界人士透漏，競(jìng)爭(zhēng)雙方長(zhǎng)春龍創(chuàng)地產(chǎn)和長(zhǎng)春景輝房地產(chǎn)分別為民企和國(guó)資背景，景輝房地產(chǎn)的東家很可能是長(zhǎng)春電影集團(tuán)。期間，兩家公司的舉牌人甚至都站起來(lái)，舉著牌子不肯放下。拍賣(mài)師不得不提醒，“慢慢舉，算好了，不要賭氣”、“舉牌要理性， 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 19 這是投資”、“這個(gè)地塊位于凈月開(kāi)發(fā)區(qū)，容積率很低，算一下市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”、“這不是開(kāi)玩笑，是要交錢(qián)的”?? 之所以出現(xiàn)這種局面，業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)@很可能是地方政府事先沒(méi)有搞定開(kāi)發(fā)商的結(jié)果。“現(xiàn)在大多數(shù)的招拍掛其實(shí)都不是 公平競(jìng)爭(zhēng)，而是地方政府已經(jīng)私底下基本勾兌好了買(mǎi)家，其他企業(yè)以陪標(biāo)方式出現(xiàn)。政府則另外給予其他企業(yè)一些優(yōu)惠或許諾。如果兩家企業(yè)都沒(méi)有同意退出，就會(huì)出現(xiàn)拍賣(mài)現(xiàn)象的混亂?！? 自 2021 年開(kāi)始，大企業(yè)搶占長(zhǎng)春樓市的跡象開(kāi)始顯露，恒大剛剛于 3 月拿到長(zhǎng)春某地塊，華潤(rùn)則已經(jīng)暗中敲定 3 幅地塊。加上原有的萬(wàn)科等大開(kāi)發(fā)商，此前一直不被看好的長(zhǎng)春樓市正在出現(xiàn)地王帶動(dòng)效應(yīng)。 此外，包括鄭州、合肥等二線城市在今年以來(lái)呈現(xiàn)炒地炒房的升溫跡象。數(shù)據(jù)顯示，今年前 2 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 2407 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。去年全年則是下降 %。而“萬(wàn)保招金”四大房企在接受某證券公司年初調(diào)研時(shí)則表示，二、三線城市正在成為開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備和業(yè)績(jī)擴(kuò)容的重要戰(zhàn)場(chǎng)。但與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)，如此不理性的競(jìng)爭(zhēng)將把一線城市的房?jī)r(jià)泡沫蔓延全國(guó)。 保障房 建設(shè) 虛多實(shí)少 房?jī)r(jià)暴漲與宏觀調(diào)控并行的一周年，地方政府的調(diào)控失效被認(rèn)為是造成樓市畸形的主要原因。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 20 以上海的保障房建設(shè)為例?！澳壳拔覀兊谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)指標(biāo)是倒著做的，不是先摸底需求，而是先設(shè)定一個(gè)好看的數(shù)字，令市場(chǎng)覺(jué)得未來(lái)保障房容量很大，進(jìn)而穩(wěn)定預(yù)期，或者只是為表明地方政績(jī)與決心。但可能的 結(jié)果是天量保障房承諾無(wú)疾而終?！鄙虾７康禺a(chǎn)專(zhuān)家李戰(zhàn)軍表示。 根據(jù)上海市委書(shū)記俞正聲在今年年初的表態(tài)，未來(lái)三年內(nèi)，上海將供應(yīng) 70 萬(wàn)套保障性住房，其中 30 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房、 30 萬(wàn)套動(dòng)拆遷配套房和 10 萬(wàn)套廉租房。 “ 70 萬(wàn)套對(duì)上海來(lái)說(shuō)是個(gè)什么概念？ 2021 年，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的一年，上海新房銷(xiāo)售共 15 萬(wàn)套左右?！崩顟?zhàn)軍稱(chēng)，也就是說(shuō)，如果上海如期完成保障房供給，僅經(jīng)濟(jì)適用房就可以滿(mǎn)足 2 年的新房需求。 來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站公布的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年，上海曾經(jīng)承諾開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房 400 萬(wàn)平方米， 5 年內(nèi)建設(shè)經(jīng)濟(jì) 適用房 2021萬(wàn)平方米。到 2021 年初，其說(shuō)法變更為年內(nèi)供應(yīng)房源 3 萬(wàn)套。 到 2021 年中期，《上海市經(jīng)濟(jì)適用房住房管理試行辦法》終于頒布，消息人士透露，按目前的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，首批經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn)區(qū)域只有 2600 余戶(hù)家庭遞交的申請(qǐng)。“如果按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，上海 9 個(gè)區(qū)縣的實(shí)際經(jīng)適房需求量不到 3 萬(wàn)戶(hù)。那 30 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房的承諾到底是給誰(shuí)的？”一位房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)。 地方政府的另一個(gè)畸形調(diào)控思路還有控制數(shù)據(jù)與控制言論。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 21 近日，成都某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)出現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：以往按時(shí)向社會(huì)發(fā)布的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況報(bào)告中，關(guān)于房?jī)r(jià)的信息全部被 抹掉。該機(jī)構(gòu)人士向記者傳閱了一份來(lái)自成都某政府部門(mén)的文件，要求“房管部門(mén)發(fā)布新聞信息時(shí)應(yīng)把握好敏感內(nèi)容，慎重發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格方面的數(shù)據(jù)和分析”，“市級(jí)各新聞媒體不炒作房?jī)r(jià)、市場(chǎng)銷(xiāo)售情況、退房潮、購(gòu)房難、地下空間使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等敏感話(huà)題；不炒作豪宅、別墅等非普通商品住房的開(kāi)發(fā)；不對(duì)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售與其他城市作比較性報(bào)道；不采用房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)所掌握的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)做出走高或走低的分析報(bào)道；不轉(zhuǎn)載外地媒體刊登的、對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響的消息和評(píng)論?！绷硗鈱?duì)土地成交情況、地王 、高價(jià)地、央企拿地、調(diào)控政策解讀等都做出了限制?！翱傊痪湓?huà)，就是不許報(bào)道?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。 【返回】 國(guó)土部嚴(yán)查房 企 違規(guī)用地 國(guó)土部前日向媒體公布了“土地 19 條”，開(kāi)發(fā)商拿地一律按 20%繳納保證金、成交后必須在一個(gè)月內(nèi)繳清一半首付款??專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策是對(duì)“國(guó) 11 條”的細(xì)化，對(duì)抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)將起到積極作用。 一項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的檢查已經(jīng)在全國(guó)展開(kāi)。國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林透露，今年 3 月至 7 月，將在全國(guó)組織開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 22 此 次檢查重點(diǎn)包括，房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。同時(shí)，國(guó)土資源部要求，各地對(duì)于房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用中的不規(guī)范行為，要認(rèn)真整改；對(duì)違法違規(guī)用地行為，要依法依紀(jì)堅(jiān)決查處。對(duì)瞞案不報(bào)、壓案不查的，要嚴(yán)肅追究責(zé)任。 另外，國(guó)土部還將督促各地從今年 4 月 1 日起，建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度，對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。 繳保證金不低于 20% 國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林，對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng) 和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》進(jìn)行解讀。 通知中的一大亮點(diǎn)是，企業(yè)競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。此前全國(guó)各地保證金一般是 10%，國(guó)土部此舉將意味著企業(yè)競(jìng)買(mǎi)土地的門(mén)檻翻番。 《通知》還要求，土地出讓成交后，必須在 10 個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超一年。 《通知》規(guī)定，如果逾期不簽合同的，將終止供地，不退還定金，已簽訂合同不繳納出讓款的，必須收回土地。 有 效抑制地王 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 23 此舉意味著，如果出現(xiàn)企業(yè)違約，繳納的 20%保證金將被沒(méi)收，對(duì)于這一規(guī)定的意義，廖永林說(shuō)，這一翻番可能就是數(shù)億元，對(duì)企業(yè)也是真金白銀。 這一規(guī)定將起到對(duì)土地出讓市場(chǎng)的規(guī)范作用，開(kāi)發(fā)商拿地就會(huì)更加慎重，尤其是實(shí)力稍弱的地產(chǎn)商，“保證金少的時(shí)候，有些開(kāi)發(fā)商敢拿了地再退地，但是現(xiàn)在，就要慎重考慮，是不是劃算?！边@在一定程度上，有利于抑制炒地、囤地行為，以及地王的出現(xiàn)。 保障房用地占七成 《通知》中明確，保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%. 另外，通知要求要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。國(guó)土部要求地方國(guó)土部門(mén) ，優(yōu)先確定保障性住房的用地地塊，確保保障性住房的用地計(jì)劃落實(shí)。 “ 90/70”政策嚴(yán)格執(zhí)行 多部委曾聯(lián)合出臺(tái)“ 90/70”政策，即新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 但是，這一政策因?yàn)椤耙坏肚小痹趫?zhí)行中遇到地方阻力。 國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林說(shuō)， 2021 年一些地方為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，出臺(tái)救市政策，在保障性住房用地增加的同時(shí)，放松了“ 90/70”等政策要求，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地比例反而減 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 24 少。同時(shí)，一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地 、炒地，已供土地不能及時(shí)形成有效住房供給。 “現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急是改善供求關(guān)系，增加中低價(jià)位、中小套型住房的用地供應(yīng)，同時(shí)促進(jìn)土地節(jié)約利用。”廖永林說(shuō)。 中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明分析說(shuō)，這一政策實(shí)際上是在源頭上對(duì)“ 90/70”政策的重申，但是執(zhí)行起來(lái)，還要看地方的落實(shí)情況，執(zhí)行力是關(guān)鍵。 嚴(yán)查 囤地炒地 “ 2021 年，在土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得顯著成效的同時(shí)，地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了不容忽視的問(wèn)題?！绷斡懒终f(shuō)。 首先，一些地方為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，出臺(tái)救市政策，在保障性住房用地增加的同時(shí)，放松了“ 90/70”等 政策要求；其次，一些地方簽訂土地出讓合同內(nèi)容不規(guī)范，合同履行不規(guī)范，市場(chǎng)監(jiān)管難度進(jìn)一步增大；第三，一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地、炒地，已供土地不能及時(shí)形成有效住房供給；第四，土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)、利用信息公開(kāi)不夠，社會(huì)公眾和輿論不能有效監(jiān)督。 “正是針對(duì)上述問(wèn)題，我國(guó)出臺(tái)了‘國(guó) 19 條’的通知，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地的監(jiān)管?！绷斡懒直硎?，為使 19 條新政落到實(shí)處， 3 月起在全國(guó)組織開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)將是房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等 。 拿地保證金 或?qū)?提高 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 Real estate 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告 25 廖永林表示，土地調(diào)控整治是一個(gè)不斷調(diào)整變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程，如果調(diào)控效果不明顯，開(kāi)發(fā)商拿地保證金的還可能再提高。 “開(kāi)發(fā)商再拿地就要想清楚了，如果不簽合同保證金就全部沒(méi)收?！绷斡懒直硎荆饲坝嘘P(guān)