【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)發(fā)展來看，雖然全國一些熱點城市房價仍在上漲，但對應(yīng)許多城市地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，卻是風(fēng)險信號較為明顯。目前中國的房地產(chǎn)市場泡沫比較嚴(yán)重，歐美發(fā)達(dá)國家普遍征收房產(chǎn)稅，所以房屋作為投資品的吸引力很低，持有兩套房以上的人是極少的。人們購房的目的就是為了住，因為空房子也要征稅。但中國的情況很不一樣，許多人持有幾套或多套，因為持有成本太低。所以現(xiàn)在中國面臨著這樣一個問題，許多房子是空置的，造成了資源的極大浪費(fèi)。重慶、上海等地房產(chǎn)稅試點雖然沒有推廣，但可以推斷國內(nèi)空置房就形成了房產(chǎn)泡沫，解決這個問題的有效方案就是征收房產(chǎn)稅，這個大方向不會變，其步伐也可能在全國推出。如果預(yù)期推出，房屋如果作為投資品的持有成本就大幅增加，從而失去作為投資品的吸引力，房屋需求自然就下降。筆者預(yù)計，地方債務(wù)的巨大風(fēng)險隱患或?qū)⑼ㄟ^征收房地產(chǎn)稅來補(bǔ)漏，因此對于試點城市之后的中國地產(chǎn)業(yè)來講，征稅的預(yù)期沖擊或?qū)⒅貏?chuàng)投機(jī)客或投資客，資本大鱷率先拋或也正是看到了這一點。地產(chǎn)股雞肋信號明顯。在近期深滬A股大幅度反彈過程中，歷史表現(xiàn)搶眼的明星板塊——房地產(chǎn)板塊卻僅有浦東金橋、陸家嘴等少數(shù)自貿(mào)概念股表現(xiàn)，而從整體來看，房地產(chǎn)股整體表現(xiàn)平平甚至部分股票逆市而下。四大龍頭招寶萬金等的持有者更呈現(xiàn)出忐忑的投資心態(tài)，中期報告中地產(chǎn)股中第一績優(yōu)的冠城大通更是逆市而下，伴隨著資金量與股價的下行與不振，結(jié)合目前國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的爭論與現(xiàn)實，A股中的房地產(chǎn)股呈現(xiàn)雞肋特征較為明顯。地產(chǎn)股近年強(qiáng)勢表現(xiàn)周期或在當(dāng)前是一個重分水嶺，在市場此次巨量資金出現(xiàn)卻總體表現(xiàn)平平原地踏步甚至逆跌，充分說明市場投資此類品種的一種巨大分歧，階段內(nèi)雞肋式的持股，面對行業(yè)專家拋出的將所有房子賣掉的觀點及泡沫即將崩跌蔓延等聲音，使得投資者忐忑難安，這在資本市場投資方面也顯示出一個危險信號且具有提前性?？傮w來看，目前的中國房地產(chǎn)業(yè)其預(yù)警信號頻現(xiàn)，而對于這些信號，也許會有不同的理解，但經(jīng)濟(jì)層面與債務(wù)風(fēng)險層面等諸多基本面的變化，或?qū)ζ湔嬲鹱饔?，目前而言，這些信號或只是一種預(yù)期性的提前反應(yīng)，但信號畢竟具有明顯的參考價值，對于地產(chǎn)業(yè)的投資至少會有相當(dāng)大的提示與預(yù)警。返 回13 / 30地王頻現(xiàn)引發(fā)“調(diào)控加碼說”“金 九 銀 十 ”第 一 周 ， 土 地 市 場 先 于 商 品 房 市 場 爆 發(fā) 。9 日 統(tǒng) 計 發(fā) 現(xiàn) ， 9 月 第 一 周 以 來 ， 全 國 主 要 城 市 先 后 誕 生 5 宗 地 王 ： 先 是 2日 天 津 宅 地 單 價 地 王 出 現(xiàn) ， 4 日 北 京 農(nóng) 展 館 地 塊 創(chuàng) 下 萬 元 ／ 平 方 米 的 樓 面 價紀(jì) 錄 ， 次 日 上 海 更 是 拍 出 總 成 交 價 高 達(dá) 億 元 的 徐 家 匯 地 塊 。 不 僅 如 此 ， 同日 杭 州 、 蘇 州 也 分 別 拍 出 了 總 價 和 單 價 地 王 。 盡 管 地 王 制 造 者 們 一 再 強(qiáng) 調(diào) 風(fēng) 險 可 控 ，但 包 括 行 業(yè) 協(xié) 會 以 及 其 他 同 行 則 擔(dān) 憂 ， 如 果 地 王 的 示 范 效 應(yīng) 傳 導(dǎo) ， 下 半 年 市 場 和 房價 出 現(xiàn) 報 復(fù) 性 反 彈 ， 將 會 直 接 刺 激 市 場 調(diào) 控 政 策 加 碼 。9 月 土 地 市 場 的 火 爆 僅 僅 是 2022 年 以 來 土 地 市 場 火 爆 的 繼 續(xù) 。 來 自 北 京 中 原地 產(chǎn) 研 究 部 的 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 2022 年 17 月 ， 國 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 收 入 達(dá)20221 億 元 ， 同 比 增 長 %。 到 了 8 月 ， 全 國 主 要 城 市 土 地 出 讓 金 收 入 直 線 上升 ， 成 交 均 價 更 是 同 比 增 長 %， 一 線 城 市 土 地 成 交 量 上 升 尤 為 明 顯 。土 地 市 場 的 火 爆 ， 讓 業(yè) 界 對 未 來 的 房 地 產(chǎn) 市 場 走 勢 預(yù) 測 頗 為 一 致 ： 地 價 將 推 動房 價 上 漲 。 此 前 ， 國 家 統(tǒng) 計 局 公 布 的 7 月 全 國 70 個 城 市 房 價 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 北 上 廣深 一 線 城 市 的 房 價 同 比 漲 幅 全 都 超 過 10%。“按 照 9 月 第 一 周 成 交 地 價 的 單 價 測 算 ， 因 為 大 部 分 地 王 地 塊 的 樓 面 價 已 經(jīng) 超過 了 區(qū) 域 內(nèi) 在 售 的 房 價 ， 這 5 宗 地 塊 如 果 需 求 達(dá) 到 正 常 的 利 潤 ， 需 要 超 過 同 地 段 、同 類 型 產(chǎn) 品 目 前 售 價 的 50%， 否 則 入 市 的 風(fēng) 險 將 非 常 大 。 ”北 京 中 原 地 產(chǎn) 市 場 部研 究 總 監(jiān) 張 大 偉 如 此 分 析 。一 位 房 企 負(fù) 責(zé) 人 也 坦 言 ， 眼 下 企 業(yè) 們 敢 以 近 乎 瘋 狂 的 態(tài) 度 來 拿 地 ， 賭 的 就 是 房價 只 漲 不 跌 。 “比 如 當(dāng) 年 遠(yuǎn) 洋 拿 下 大 望 京 地 王 后 ， 一 度 曾 被 看 做 是 套 牢 ， 誰 知 道后 來 拍 出 的 價 格 更 高 ， 遠(yuǎn) 洋 非 但 沒 有 被 套 反 而 有 了 高 價 出 售 的 理 由 ， 而 這 樣 的 例 子還 有 很 多 。 ”值 得 一 提 的 是 ， 9 月 4 日 以 萬 元 /平 方 米 “天 價 ”拿 下 北 京 農(nóng)展 館 地 王 后 ， 融 創(chuàng) 中 國 董 事 長 孫 宏 斌 也 在 其 個 人 微 博 上 稱 ， “價 格 在 我 們 的 預(yù) 期內(nèi) ”， 而 此 前 他 曾 透 露 融 創(chuàng) 拿 地 的 底 線 是 30%的 毛 利 率 。房 價 真 的 只 漲 不 跌 嗎 ？ 農(nóng) 展 館 地 王 誕 生 當(dāng) 晚 ， 萬 科 董 事 長 王 石 對 孫 宏 斌 隔 空 喊話 ： “精 明 的 李 嘉 誠 先 生 在 賣 北 京 、 上 海 的 物 業(yè) ， 這 是 一 個 信 號 ， 小 心 了 ！ ”不 僅 如 此 ， 頻 頻 出 現(xiàn) 的 地 王 也 讓 行 業(yè) 協(xié) 會 不 得 不 站 出 來 。 上 周 北 京 市 房 協(xié) 召 集知 名 房 企 營 銷 負(fù) 責(zé) 人 召 開 座 談 會 ， 主 要 探 討 當(dāng) 前 土 地 市 場 的 問 題 。 會 上 ， 開 發(fā) 商 表達(dá) 了 他 們 的 憂 慮 ， 而 協(xié) 會 則 忠 告 ， 市 場 過 熱 將 會 帶 來 調(diào) 控 的 再 次 壓 頂 。某 龍 頭 房 企 北 京 公 司 副 總 便 坦 言 ， 當(dāng) 前 土 地 市 場 過 熱 ， 勢 必 會 造 成 地 價 推 高 房價 ， 該 副 總 稱 ， 土 地 市 場 現(xiàn) 存 問 題 的 解 決 方 式 ， 一 是 需 要 加 大 供 應(yīng) ， 對 于 北 京 這 樣14 / 30的 城 市 是 否 可 以 考 慮 突 破 原 有 的 土 地 指 標(biāo) 約 限 ， 適 當(dāng) 調(diào) 整 增 加 容 積 率 等 以 滿 足 城 市需 求 ； 房 地 產(chǎn) 市 場 以 及 所 對 應(yīng) 的 政 策 ， 肯 定 是 要 符 合 國 家 整 體 經(jīng) 濟(jì) 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 和 發(fā) 展的 需 求 。 北 京 房 協(xié) 秘 書 長 陳 志 特 別 提 醒 參 會 的 企 業(yè) ， 要 有 風(fēng) 險 的 意 識 ， 防 患 于 未 然 。就 在 9 日 ， 住 建 部 政 策 研 究 中 心 主 任 秦 虹 也 承 認(rèn) ， 當(dāng) 前 我 國 經(jīng) 濟(jì) 增 長 正 經(jīng) 歷 從高 速 增 長 轉(zhuǎn) 向 中 速 增 長 的 變 化 過 程 ， 此 時 房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 控 的 著 力 點 應(yīng) 是 ， 在 政 策 方向 上 ， 保 持 連 續(xù) 性 和 穩(wěn) 定 性 ； 在 政 策 措 施 上 ， 不 斷 優(yōu) 化 和 更 具 針 對 性 。 房 地 產(chǎn) 的 調(diào)控 手 段 除 了 行 政 手 段 外 ， 還 有 土 地 、 信 貸 、 稅 收 三 種 經(jīng) 濟(jì) 手 段 ， 應(yīng) 把 握 規(guī) 律 ， 擇 優(yōu)實 行 。返 回私募房地產(chǎn)基金有望迎來高速發(fā)展期私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 在 我 國 經(jīng) 過 近 十 年 的 發(fā) 展 已 經(jīng) 初 具 規(guī) 模 。 清 科 研 究 中 心 最 新 公布 的 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 中 國 已 投 資 或 擬 投 資 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 機(jī) 構(gòu) 數(shù) 已 有 421 家 ， 私 募 房地 產(chǎn) 基 金 為 545 只 。 其 中 以 開 發(fā) 商 為 背 景 、 以 PE 機(jī) 構(gòu) 進(jìn) 入 房 地 產(chǎn) 投 資 領(lǐng) 域 、 以基 金 產(chǎn) 業(yè) 為 背 景 的 這 三 類 機(jī) 構(gòu) 成 為 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 的 中 堅 力 量 。市 場 人 士 表 示 ， 隨 著 中 國 金 融 政 策 的 不 斷 完 善 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 作 為 一 種 房 地產(chǎn) 金 融 創(chuàng) 新 產(chǎn) 品 ， 將 為 中 國 的 房 地 產(chǎn) 市 場 注 入 新 的 活 力 ， 并 促 進(jìn) 房 地 產(chǎn) 市 場 的 健 康發(fā) 展 。 隨 著 2022 年 一 系 列 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 的 政 策 出 臺 ， 以 及 地 產(chǎn) 信 貸 日 益 受 到 嚴(yán) 格 控制 ， 房 地 產(chǎn) 融 資 渠 道 急 劇 收 緊 ， 因 此 ， 多 樣 化 融 資 成 為 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 最 為 迫 切 的 需 求之 一 。“在 此 背 景 下 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 已 成 為 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 重 要 融 資 渠 道 。 ”清 科 研究 中 心 房 地 產(chǎn) 基 金 研 究 室 相 關(guān) 負(fù) 責(zé) 人 士 稱 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 有 望 迎 來 又 一 個 高 速 發(fā)展 期 ， 而 現(xiàn) 階 段 是 我 國 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 發(fā) 展 的 良 好 時 機(jī) 。他 同 時 稱 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 的 崛 起 影 響 了 行 業(yè) 的 資 金 來 源 結(jié) 構(gòu) ， 以 及 房 地 產(chǎn) 的開 發(fā) 結(jié) 構(gòu) 和 模 式 ， 預(yù) 計 未 來 幾 年 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 仍 將 處 于 高 速 發(fā) 展 期 ， 各 種 不 同 結(jié)構(gòu) 、 不 同 策 略 、 不 同 主 體 的 基 金 都 將 涌 現(xiàn) ， 這 將 令 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 在 地 產(chǎn) 業(yè) 中 擁 有更 強(qiáng) 的 影 響 力 ， 并 提 高 業(yè) 內(nèi) 的 資 源 配 置 效 率 ， 促 進(jìn) 行 業(yè) 的 健 康 成 長 。返 回【重慶樓市】15 / 30重慶：公租房工作納入政府年度考核日前，重慶市政府辦公廳印發(fā)文件，將公共租賃房(以下簡稱公租房)工作納入政府年度工作目標(biāo)考核。重慶市政府辦公廳將每年通報考核結(jié)果，對于不合格的建設(shè)管理、房屋管理和社區(qū)管理單位，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)同志約談其主要負(fù)責(zé)人，并取消該單位年度評先評優(yōu)資格。這份備受關(guān)注的文件明確對轄區(qū)政府、部門和單位公租房工作的考核，包括建設(shè)管理、房屋管理和社區(qū)管理三個方面。建設(shè)管理包括公租房項目及配套規(guī)劃的合理性，項目規(guī)劃落實情況及開工率、竣工率、配套率，公租房建設(shè)進(jìn)度與建設(shè)質(zhì)量等。房屋管理包括申請、審核、分配情況，住用監(jiān)管，租金收繳，維修整改，水、電、氣、通訊設(shè)施維護(hù)等。社區(qū)管理包括社區(qū)管委會、警務(wù)室、衛(wèi)生服務(wù)站等管理服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)情況，社區(qū)制度、組織、文化建設(shè)和設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)教育、醫(yī)療、就業(yè)、社會保險、福利救助、流動人口管理等基本公共服務(wù)情況。重慶此次特別突出群眾滿意度所占比例：文件明確，群眾評議占總分值的15%。市人大代表、政協(xié)委員和公租房小區(qū)居民、商戶代表將受邀參與評議?？己诉€將委托第三方機(jī)構(gòu)，不記名開展問卷調(diào)查、電話抽查，調(diào)查對象在已入住公租房小區(qū)的居民、商戶中隨機(jī)選取。目前，重慶公租房的開工量已超出了兩年前4000萬平方米的建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)，這意味著公租房將容納數(shù)以百萬計的人口，公租房有望成為破解低收入群體居住難題的良方?！白龊霉夥抗ぷ鳎瑸榈氖抢习傩?，尤其是低收入群體。”重慶市公租房管理局局長郭唐勇說，重慶已建成21萬套公租房，搖號配租7次，入住30多萬人，套公租房正在修建之中。為保證公租房公平分配，重慶探索完全在“陽光下”運(yùn)行的分配機(jī)制，公租房的申請實行多重審核、公示的制度。郭唐勇介紹說，在公租房需要高度“競爭”的背景下，多個環(huán)節(jié)的公示可以讓舞弊者無從遁形。截至目前，重慶已累計審核取消1559戶不符合申請條件者的配租資格。與此同時，重慶市還開發(fā)了公租房電子搖號系統(tǒng)，隨機(jī)、同時產(chǎn)生配租對象和配租房源，分配過程實行全程電視直播，邀請監(jiān)察人員、人大代表、政協(xié)委員、申請人代表等到現(xiàn)場監(jiān)督，公證人員進(jìn)行全程公證，確保申請對象平等參與分配，杜絕暗箱操作。16 / 30返 回重慶：首套房貸款占個人住房貸款比例創(chuàng)三年新高2022年17月份，重慶市個人住房貸款投放穩(wěn)步增長，首套房貸款成為個人住房貸款主流，%，創(chuàng)2022年來新高。2022年前7個月，重慶市18家主要發(fā)放個人住房貸款的銀行共發(fā)放個人住房貸款，%。其中，發(fā)放首套住房貸款，%，%，創(chuàng)2022年有統(tǒng)計以來新高。根據(jù)人民銀行重慶營管部統(tǒng)計，全市發(fā)放個人住房貸款的銀行絕大多數(shù)網(wǎng)點可正常受理個人住房貸款業(yè)務(wù)。對于首套房貸款申請，如果申請人有不良信用記錄，一些銀行在貸款利率上可能會上浮5%10%，因此消費(fèi)者應(yīng)重視維護(hù)個人良好的信用記錄。人民銀行重慶營管部表示，將繼續(xù)認(rèn)真執(zhí)行差別化住房信貸政策，指導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步做好房地產(chǎn)金融服務(wù)工作，為中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)提供有力支持。返 回【樣板城市】北京：首次掛牌出讓地下用地 建筑規(guī)模達(dá) 8 萬平米全市首宗通過市場公開出讓的地下文化娛樂項目用地即將推向市場。22日從市國土局獲悉，本市已經(jīng)正式