【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)發(fā)展來看，雖然全國(guó)一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍在上漲，但對(duì)應(yīng)許多城市地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，卻是風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)較為明顯。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫比較嚴(yán)重，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家普遍征收房產(chǎn)稅，所以房屋作為投資品的吸引力很低，持有兩套房以上的人是極少的。人們購(gòu)房的目的就是為了住，因?yàn)榭辗孔右惨鞫?。但中?guó)的情況很不一樣，許多人持有幾套或多套，因?yàn)槌钟谐杀咎汀Ｋ袁F(xiàn)在中國(guó)面臨著這樣一個(gè)問題，許多房子是空置的，造成了資源的極大浪費(fèi)。重慶、上海等地房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖然沒有推廣，但可以推斷國(guó)內(nèi)空置房就形成了房產(chǎn)泡沫，解決這個(gè)問題的有效方案就是征收房產(chǎn)稅，這個(gè)大方向不會(huì)變，其步伐也可能在全國(guó)推出。如果預(yù)期推出，房屋如果作為投資品的持有成本就大幅增加，從而失去作為投資品的吸引力，房屋需求自然就下降。筆者預(yù)計(jì)，地方債務(wù)的巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患或?qū)⑼ㄟ^征收房地產(chǎn)稅來補(bǔ)漏，因此對(duì)于試點(diǎn)城市之后的中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來講，征稅的預(yù)期沖擊或?qū)⒅貏?chuàng)投機(jī)客或投資客，資本大鱷率先拋或也正是看到了這一點(diǎn)。地產(chǎn)股雞肋信號(hào)明顯。在近期深滬A股大幅度反彈過程中，歷史表現(xiàn)搶眼的明星板塊——房地產(chǎn)板塊卻僅有浦東金橋、陸家嘴等少數(shù)自貿(mào)概念股表現(xiàn)，而從整體來看，房地產(chǎn)股整體表現(xiàn)平平甚至部分股票逆市而下。四大龍頭招寶萬(wàn)金等的持有者更呈現(xiàn)出忐忑的投資心態(tài)，中期報(bào)告中地產(chǎn)股中第一績(jī)優(yōu)的冠城大通更是逆市而下，伴隨著資金量與股價(jià)的下行與不振，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論與現(xiàn)實(shí)，A股中的房地產(chǎn)股呈現(xiàn)雞肋特征較為明顯。地產(chǎn)股近年強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)周期或在當(dāng)前是一個(gè)重分水嶺，在市場(chǎng)此次巨量資金出現(xiàn)卻總體表現(xiàn)平平原地踏步甚至逆跌，充分說明市場(chǎng)投資此類品種的一種巨大分歧，階段內(nèi)雞肋式的持股，面對(duì)行業(yè)專家拋出的將所有房子賣掉的觀點(diǎn)及泡沫即將崩跌蔓延等聲音，使得投資者忐忑難安，這在資本市場(chǎng)投資方面也顯示出一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)且具有提前性?？傮w來看，目前的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)其預(yù)警信號(hào)頻現(xiàn)，而對(duì)于這些信號(hào)，也許會(huì)有不同的理解，但經(jīng)濟(jì)層面與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)層面等諸多基本面的變化，或?qū)ζ湔嬲鹱饔茫壳岸?，這些信號(hào)或只是一種預(yù)期性的提前反應(yīng)，但信號(hào)畢竟具有明顯的參考價(jià)值，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的投資至少會(huì)有相當(dāng)大的提示與預(yù)警。返 回13 / 30地王頻現(xiàn)引發(fā)“調(diào)控加碼說”“金 九 銀 十 ”第 一 周 ， 土 地 市 場(chǎng) 先 于 商 品 房 市 場(chǎng) 爆 發(fā) 。9 日 統(tǒng) 計(jì) 發(fā) 現(xiàn) ， 9 月 第 一 周 以 來 ， 全 國(guó) 主 要 城 市 先 后 誕 生 5 宗 地 王 ： 先 是 2日 天 津 宅 地 單 價(jià) 地 王 出 現(xiàn) ， 4 日 北 京 農(nóng) 展 館 地 塊 創(chuàng) 下 萬(wàn) 元 ／ 平 方 米 的 樓 面 價(jià)紀(jì) 錄 ， 次 日 上 海 更 是 拍 出 總 成 交 價(jià) 高 達(dá) 億 元 的 徐 家 匯 地 塊 。 不 僅 如 此 ， 同日 杭 州 、 蘇 州 也 分 別 拍 出 了 總 價(jià) 和 單 價(jià) 地 王 。 盡 管 地 王 制 造 者 們 一 再 強(qiáng) 調(diào) 風(fēng) 險(xiǎn) 可 控 ，但 包 括 行 業(yè) 協(xié) 會(huì) 以 及 其 他 同 行 則 擔(dān) 憂 ， 如 果 地 王 的 示 范 效 應(yīng) 傳 導(dǎo) ， 下 半 年 市 場(chǎng) 和 房?jī)r(jià) 出 現(xiàn) 報(bào) 復(fù) 性 反 彈 ， 將 會(huì) 直 接 刺 激 市 場(chǎng) 調(diào) 控 政 策 加 碼 。9 月 土 地 市 場(chǎng) 的 火 爆 僅 僅 是 2022 年 以 來 土 地 市 場(chǎng) 火 爆 的 繼 續(xù) 。 來 自 北 京 中 原地 產(chǎn) 研 究 部 的 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 2022 年 17 月 ， 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 收 入 達(dá)20221 億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng) %。 到 了 8 月 ， 全 國(guó) 主 要 城 市 土 地 出 讓 金 收 入 直 線 上升 ， 成 交 均 價(jià) 更 是 同 比 增 長(zhǎng) %， 一 線 城 市 土 地 成 交 量 上 升 尤 為 明 顯 。土 地 市 場(chǎng) 的 火 爆 ， 讓 業(yè) 界 對(duì) 未 來 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 走 勢(shì) 預(yù) 測(cè) 頗 為 一 致 ： 地 價(jià) 將 推 動(dòng)房 價(jià) 上 漲 。 此 前 ， 國(guó) 家 統(tǒng) 計(jì) 局 公 布 的 7 月 全 國(guó) 70 個(gè) 城 市 房 價(jià) 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 北 上 廣深 一 線 城 市 的 房 價(jià) 同 比 漲 幅 全 都 超 過 10%?！鞍?照 9 月 第 一 周 成 交 地 價(jià) 的 單 價(jià) 測(cè) 算 ， 因 為 大 部 分 地 王 地 塊 的 樓 面 價(jià) 已 經(jīng) 超過 了 區(qū) 域 內(nèi) 在 售 的 房 價(jià) ， 這 5 宗 地 塊 如 果 需 求 達(dá) 到 正 常 的 利 潤(rùn) ， 需 要 超 過 同 地 段 、同 類 型 產(chǎn) 品 目 前 售 價(jià) 的 50%， 否 則 入 市 的 風(fēng) 險(xiǎn) 將 非 常 大 。 ”北 京 中 原 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 部研 究 總 監(jiān) 張 大 偉 如 此 分 析 。一 位 房 企 負(fù) 責(zé) 人 也 坦 言 ， 眼 下 企 業(yè) 們 敢 以 近 乎 瘋 狂 的 態(tài) 度 來 拿 地 ， 賭 的 就 是 房?jī)r(jià) 只 漲 不 跌 。 “比 如 當(dāng) 年 遠(yuǎn) 洋 拿 下 大 望 京 地 王 后 ， 一 度 曾 被 看 做 是 套 牢 ， 誰(shuí) 知 道后 來 拍 出 的 價(jià) 格 更 高 ， 遠(yuǎn) 洋 非 但 沒 有 被 套 反 而 有 了 高 價(jià) 出 售 的 理 由 ， 而 這 樣 的 例 子還 有 很 多 。 ”值 得 一 提 的 是 ， 9 月 4 日 以 萬(wàn) 元 /平 方 米 “天 價(jià) ”拿 下 北 京 農(nóng)展 館 地 王 后 ， 融 創(chuàng) 中 國(guó) 董 事 長(zhǎng) 孫 宏 斌 也 在 其 個(gè) 人 微 博 上 稱 ， “價(jià) 格 在 我 們 的 預(yù) 期內(nèi) ”， 而 此 前 他 曾 透 露 融 創(chuàng) 拿 地 的 底 線 是 30%的 毛 利 率 。房 價(jià) 真 的 只 漲 不 跌 嗎 ？ 農(nóng) 展 館 地 王 誕 生 當(dāng) 晚 ， 萬(wàn) 科 董 事 長(zhǎng) 王 石 對(duì) 孫 宏 斌 隔 空 喊話 ： “精 明 的 李 嘉 誠(chéng) 先 生 在 賣 北 京 、 上 海 的 物 業(yè) ， 這 是 一 個(gè) 信 號(hào) ， 小 心 了 ！ ”不 僅 如 此 ， 頻 頻 出 現(xiàn) 的 地 王 也 讓 行 業(yè) 協(xié) 會(huì) 不 得 不 站 出 來 。 上 周 北 京 市 房 協(xié) 召 集知 名 房 企 營(yíng) 銷 負(fù) 責(zé) 人 召 開 座 談 會(huì) ， 主 要 探 討 當(dāng) 前 土 地 市 場(chǎng) 的 問 題 。 會(huì) 上 ， 開 發(fā) 商 表達(dá) 了 他 們 的 憂 慮 ， 而 協(xié) 會(huì) 則 忠 告 ， 市 場(chǎng) 過 熱 將 會(huì) 帶 來 調(diào) 控 的 再 次 壓 頂 。某 龍 頭 房 企 北 京 公 司 副 總 便 坦 言 ， 當(dāng) 前 土 地 市 場(chǎng) 過 熱 ， 勢(shì) 必 會(huì) 造 成 地 價(jià) 推 高 房?jī)r(jià) ， 該 副 總 稱 ， 土 地 市 場(chǎng) 現(xiàn) 存 問 題 的 解 決 方 式 ， 一 是 需 要 加 大 供 應(yīng) ， 對(duì) 于 北 京 這 樣14 / 30的 城 市 是 否 可 以 考 慮 突 破 原 有 的 土 地 指 標(biāo) 約 限 ， 適 當(dāng) 調(diào) 整 增 加 容 積 率 等 以 滿 足 城 市需 求 ； 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 以 及 所 對(duì) 應(yīng) 的 政 策 ， 肯 定 是 要 符 合 國(guó) 家 整 體 經(jīng) 濟(jì) 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 和 發(fā) 展的 需 求 。 北 京 房 協(xié) 秘 書 長(zhǎng) 陳 志 特 別 提 醒 參 會(huì) 的 企 業(yè) ， 要 有 風(fēng) 險(xiǎn) 的 意 識(shí) ， 防 患 于 未 然 。就 在 9 日 ， 住 建 部 政 策 研 究 中 心 主 任 秦 虹 也 承 認(rèn) ， 當(dāng) 前 我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 正 經(jīng) 歷 從高 速 增 長(zhǎng) 轉(zhuǎn) 向 中 速 增 長(zhǎng) 的 變 化 過 程 ， 此 時(shí) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 調(diào) 控 的 著 力 點(diǎn) 應(yīng) 是 ， 在 政 策 方向 上 ， 保 持 連 續(xù) 性 和 穩(wěn) 定 性 ； 在 政 策 措 施 上 ， 不 斷 優(yōu) 化 和 更 具 針 對(duì) 性 。 房 地 產(chǎn) 的 調(diào)控 手 段 除 了 行 政 手 段 外 ， 還 有 土 地 、 信 貸 、 稅 收 三 種 經(jīng) 濟(jì) 手 段 ， 應(yīng) 把 握 規(guī) 律 ， 擇 優(yōu)實(shí) 行 。返 回私募房地產(chǎn)基金有望迎來高速發(fā)展期私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 在 我 國(guó) 經(jīng) 過 近 十 年 的 發(fā) 展 已 經(jīng) 初 具 規(guī) 模 。 清 科 研 究 中 心 最 新 公布 的 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 中 國(guó) 已 投 資 或 擬 投 資 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 機(jī) 構(gòu) 數(shù) 已 有 421 家 ， 私 募 房地 產(chǎn) 基 金 為 545 只 。 其 中 以 開 發(fā) 商 為 背 景 、 以 PE 機(jī) 構(gòu) 進(jìn) 入 房 地 產(chǎn) 投 資 領(lǐng) 域 、 以基 金 產(chǎn) 業(yè) 為 背 景 的 這 三 類 機(jī) 構(gòu) 成 為 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 的 中 堅(jiān) 力 量 。市 場(chǎng) 人 士 表 示 ， 隨 著 中 國(guó) 金 融 政 策 的 不 斷 完 善 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 作 為 一 種 房 地產(chǎn) 金 融 創(chuàng) 新 產(chǎn) 品 ， 將 為 中 國(guó) 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 注 入 新 的 活 力 ， 并 促 進(jìn) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 健 康發(fā) 展 。 隨 著 2022 年 一 系 列 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 的 政 策 出 臺(tái) ， 以 及 地 產(chǎn) 信 貸 日 益 受 到 嚴(yán) 格 控制 ， 房 地 產(chǎn) 融 資 渠 道 急 劇 收 緊 ， 因 此 ， 多 樣 化 融 資 成 為 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 最 為 迫 切 的 需 求之 一 ?！霸?此 背 景 下 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 已 成 為 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 重 要 融 資 渠 道 。 ”清 科 研究 中 心 房 地 產(chǎn) 基 金 研 究 室 相 關(guān) 負(fù) 責(zé) 人 士 稱 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 有 望 迎 來 又 一 個(gè) 高 速 發(fā)展 期 ， 而 現(xiàn) 階 段 是 我 國(guó) 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 發(fā) 展 的 良 好 時(shí) 機(jī) 。他 同 時(shí) 稱 ， 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 的 崛 起 影 響 了 行 業(yè) 的 資 金 來 源 結(jié) 構(gòu) ， 以 及 房 地 產(chǎn) 的開 發(fā) 結(jié) 構(gòu) 和 模 式 ， 預(yù) 計(jì) 未 來 幾 年 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 仍 將 處 于 高 速 發(fā) 展 期 ， 各 種 不 同 結(jié)構(gòu) 、 不 同 策 略 、 不 同 主 體 的 基 金 都 將 涌 現(xiàn) ， 這 將 令 私 募 房 地 產(chǎn) 基 金 在 地 產(chǎn) 業(yè) 中 擁 有更 強(qiáng) 的 影 響 力 ， 并 提 高 業(yè) 內(nèi) 的 資 源 配 置 效 率 ， 促 進(jìn) 行 業(yè) 的 健 康 成 長(zhǎng) 。返 回【重慶樓市】15 / 30重慶：公租房工作納入政府年度考核日前，重慶市政府辦公廳印發(fā)文件，將公共租賃房(以下簡(jiǎn)稱公租房)工作納入政府年度工作目標(biāo)考核。重慶市政府辦公廳將每年通報(bào)考核結(jié)果，對(duì)于不合格的建設(shè)管理、房屋管理和社區(qū)管理單位，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)同志約談其主要負(fù)責(zé)人，并取消該單位年度評(píng)先評(píng)優(yōu)資格。這份備受關(guān)注的文件明確對(duì)轄區(qū)政府、部門和單位公租房工作的考核，包括建設(shè)管理、房屋管理和社區(qū)管理三個(gè)方面。建設(shè)管理包括公租房項(xiàng)目及配套規(guī)劃的合理性，項(xiàng)目規(guī)劃落實(shí)情況及開工率、竣工率、配套率，公租房建設(shè)進(jìn)度與建設(shè)質(zhì)量等。房屋管理包括申請(qǐng)、審核、分配情況，住用監(jiān)管，租金收繳，維修整改，水、電、氣、通訊設(shè)施維護(hù)等。社區(qū)管理包括社區(qū)管委會(huì)、警務(wù)室、衛(wèi)生服務(wù)站等管理服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)情況，社區(qū)制度、組織、文化建設(shè)和設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)教育、醫(yī)療、就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)、福利救助、流動(dòng)人口管理等基本公共服務(wù)情況。重慶此次特別突出群眾滿意度所占比例：文件明確，群眾評(píng)議占總分值的15%。市人大代表、政協(xié)委員和公租房小區(qū)居民、商戶代表將受邀參與評(píng)議?？己诉€將委托第三方機(jī)構(gòu)，不記名開展問卷調(diào)查、電話抽查，調(diào)查對(duì)象在已入住公租房小區(qū)的居民、商戶中隨機(jī)選取。目前，重慶公租房的開工量已超出了兩年前4000萬(wàn)平方米的建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)，這意味著公租房將容納數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的人口，公租房有望成為破解低收入群體居住難題的良方?！白龊霉夥抗ぷ鳎瑸榈氖抢习傩?，尤其是低收入群體?！敝貞c市公租房管理局局長(zhǎng)郭唐勇說，重慶已建成21萬(wàn)套公租房，搖號(hào)配租7次，入住30多萬(wàn)人，套公租房正在修建之中。為保證公租房公平分配，重慶探索完全在“陽(yáng)光下”運(yùn)行的分配機(jī)制，公租房的申請(qǐng)實(shí)行多重審核、公示的制度。郭唐勇介紹說，在公租房需要高度“競(jìng)爭(zhēng)”的背景下，多個(gè)環(huán)節(jié)的公示可以讓舞弊者無從遁形。截至目前，重慶已累計(jì)審核取消1559戶不符合申請(qǐng)條件者的配租資格。與此同時(shí)，重慶市還開發(fā)了公租房電子搖號(hào)系統(tǒng)，隨機(jī)、同時(shí)產(chǎn)生配租對(duì)象和配租房源，分配過程實(shí)行全程電視直播，邀請(qǐng)監(jiān)察人員、人大代表、政協(xié)委員、申請(qǐng)人代表等到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，公證人員進(jìn)行全程公證，確保申請(qǐng)對(duì)象平等參與分配，杜絕暗箱操作。16 / 30返 回重慶：首套房貸款占個(gè)人住房貸款比例創(chuàng)三年新高2022年17月份，重慶市個(gè)人住房貸款投放穩(wěn)步增長(zhǎng)，首套房貸款成為個(gè)人住房貸款主流，%，創(chuàng)2022年來新高。2022年前7個(gè)月，重慶市18家主要發(fā)放個(gè)人住房貸款的銀行共發(fā)放個(gè)人住房貸款，%。其中，發(fā)放首套住房貸款，%，%，創(chuàng)2022年有統(tǒng)計(jì)以來新高。根據(jù)人民銀行重慶營(yíng)管部統(tǒng)計(jì)，全市發(fā)放個(gè)人住房貸款的銀行絕大多數(shù)網(wǎng)點(diǎn)可正常受理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。對(duì)于首套房貸款申請(qǐng)，如果申請(qǐng)人有不良信用記錄，一些銀行在貸款利率上可能會(huì)上浮5%10%，因此消費(fèi)者應(yīng)重視維護(hù)個(gè)人良好的信用記錄。人民銀行重慶營(yíng)管部表示，將繼續(xù)認(rèn)真執(zhí)行差別化住房信貸政策，指導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步做好房地產(chǎn)金融服務(wù)工作，為中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)提供有力支持。返 回【樣板城市】北京：首次掛牌出讓地下用地 建筑規(guī)模達(dá) 8 萬(wàn)平米全市首宗通過市場(chǎng)公開出讓的地下文化娛樂項(xiàng)目用地即將推向市場(chǎng)。22日從市國(guó)土局獲悉，本市已經(jīng)正式