【文章內(nèi)容簡介】 01商品房 1 000 000 181周轉房 800 000 102商品房 90 000 201配套設施——商店 500 000 151出租房 80 000 251幼兒園 320 000因此分配率＝32萬247。（100萬＋90萬＋80萬＋80萬＋50萬）＝各開發(fā)項目預提幼兒園的配套設施費為：101商品房＝1 000 000＝80 000102商品房＝ 900 000＝72 000151出租房＝800 000＝64 000181周轉房＝800 000＝64 000201配套設施——商店＝500 000＝40 000合計為320 000元按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。補充說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等，這類配套設施，沒有投資來源，不能有償轉讓，應計入房屋或土地開發(fā)成本；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的配套設施項目，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等。除了可以有償轉讓的大型配套設施在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”科目核算，完工后轉入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”賬戶外，其他配套設施與房屋同步建設，發(fā)生的公共配套設施費，凡能分清負擔對象的，按房屋開發(fā)項目應負擔的數(shù)額直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶；凡應由兩個以上開發(fā)項目共同負擔的，先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施完成后，再按各開發(fā)項目的預算成本比例進行分配，其中應由房屋開發(fā)項目負擔的數(shù)額計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。5．開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適當分配標準，分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：（1）工資：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。（2）福利費：是指按上項人員工資總額的實際發(fā)生的職工福利費。（3）折舊費：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。（4）修理費：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。（5）辦公費：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。（6）水電費：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。（7）勞動保護費：是指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。（8）周轉房攤銷：是指安置拆遷居民周轉使用的房屋但不能直接確定為某項開發(fā)項目負擔而計提的攤銷費。（9）利息支出：是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。（10）其他費用：是指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。發(fā)生間接費用時： 借：開發(fā)間接費用 貸：應付職工薪酬　　　　　　　　　　　 累計折舊 　　　　　　　　　　 長期待攤費用 　　　　 銀行存款　　　　　　　　　　　　　 周轉房—周轉房攤銷期末結轉時： 借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（某工程） 貸：開發(fā)間接費用如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。6．代建工程開發(fā)成本的核算代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的各項工程，或參加委托單位招標，經(jīng)過投標中標后承建的開發(fā)項目。其主要包括：建設場地、各種房屋和市政工程。例如，城市道路、園林綠化、基礎設施等。主要賬務處理： （1）代建工程開發(fā)時：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)貸：銀行存款（支付規(guī)劃設計、工程等各種費用） 開發(fā)間接費用（結轉分配的間接費用）（2）代建工程開發(fā)完工時： 借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（二）房屋開發(fā)成本的結轉房屋開發(fā)項目竣工驗收后，應按各種房屋的用途，將房屋的實際開發(fā)成本分別結轉有關開發(fā)產(chǎn)品賬戶。借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 出租開發(fā)產(chǎn)品 周轉房 貸：開發(fā)成本——房屋①竣工商品房、代建房的開發(fā)成本應結轉“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶；②竣工后直接投入使用的出租房、周轉房的開發(fā)成本，應分別計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉房”賬戶；③若竣工后暫不使用，應計入“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶，待投入使用后再轉入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉房”賬戶。四、庫存設備和周轉房的核算（一）庫存設備的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設備，是指將來經(jīng)安裝后構成房屋或有關配套設施實體的有機組成部分，如各種供水、供電、通風、通訊、電梯、中央空調等設備。庫存設備的核算主要涉及“物資采購”、“采購保管費”和“庫存設備”三個賬戶例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20 000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。 、銀行結算憑證等作如下分錄： 借：物資采購——設備 820 000 貸：銀行存款 820 000 ％，則購入電梯應分配的采購保管費為16 400元。采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等借：物資采購——設備 16 400 貸：采購保管費 16 400 ，計算電梯的實際成本為836 400元。 借：庫存設備 836 400 貸：物資采購——設備 836 400 。借：開發(fā)成本—房屋開發(fā) 836 400 貸：庫存設備 836 400（二）周轉房成本的核算，產(chǎn)權歸本企業(yè)所有的房屋。其主要包括：開發(fā)專門為安置拆遷居民周轉使用的房屋；企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售以前用于安置拆遷居民周轉使用的部分；搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時簡易房屋?！爸苻D房”科目核算，下設“在用周轉房”、“周轉房攤銷”二級科目核算。：（1）周轉房開發(fā)完成交付使用時： 借：周轉房——在用周轉房 貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（2）每月計提周轉房攤銷額時（一般按平均年限法）： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：周轉房——周轉房攤銷（3）周轉過程中發(fā)生修理費用時： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款等（4）對外銷售周轉房，結轉實際成本時： 借：主營業(yè)務成本 周轉房——周轉房攤銷 貸：周轉房——在用周轉房第四講 建造合同一、概論（一）建造合同準則適用的范圍建造合同準則規(guī)范建造承包商建造工程合同的會計核算和相關信息的披露。這里所講的建造承包商，是指根據(jù)合同為客戶建造工程(或大型資產(chǎn))的企業(yè)，如承包建造房屋、建筑物的建筑安裝企業(yè)，承包建造船舶、飛機和大型機械設備的制造企業(yè)。 （二）收入核算的賬務處理新舊核算方法比較經(jīng)濟業(yè)務 新 制 度 老 制 度 發(fā)生工程成本 借 工程施工—成本 貸 原材料同左結算工程價款借 應收賬款 貸 工程結算 借 應收賬款 貸 主營業(yè)務收入結轉收入、成本借 工程施工—毛利 主營業(yè)務成本 貸 主營業(yè)務收入借 主營業(yè)務成本 貸 工程施工工程完工借 工程結算 貸 工程施工—成本 工程施工—毛利二、建造合同收入和建造合同費用（一）建造合同收入建造合同收入包括合同中規(guī)定的初始收入以及因合同變更、索賠、獎勵等形成的收入四部分。補充說明：會計準則中還提出了“與合同有關的零星收益”概念，其是指在合同執(zhí)行過程中取得的、但不計入合同收入而應沖減合同成本的非經(jīng)常性的收益。例如，完成合同后處置殘余物資取得的收益。殘余物資是指在施工過程中產(chǎn)生的一些材料物資的下腳料，由于工程領用材料時，已將領用材料的價值直接計入了工程成本，材料物資的下腳料已包括在合同成本中，因此，處置這些殘余物資而取得的收益，應沖減合同成本。其賬務處理是：借記“銀行存款”、“原材料”等科目，貸記“工程施工”或“生產(chǎn)成本”科目。（二）建造合同費用建造合同費用包括直接費用和間接費用。內(nèi)容： 耗用的人工費用1．直接費用 耗用的材料費用 耗用的機械使用費用 其他直接費用2．間接費用三、建造合同結果是否能夠可靠估計的判斷判斷建造合同的結果能夠可靠估計的條件——1．合同總收入能夠可靠地計量；2．與合同相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；3．在資產(chǎn)負債表日合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；4．為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。四、完工百分比法 完工百分比法，在運用時分為兩步：（一）第一步，確定建造合同的完工進度，計算出完工百分比。根據(jù)建造合同準則，以下方法可以用于確定合同完工進度：1．按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例計算(成本法) 例1：某建筑公司簽訂了一項合同總金額為1 000萬元的建造合同，合同規(guī)定的建設期為三年。第一年，實際發(fā)生合同成本300萬元，年末預計為完成合同尚需發(fā)生成本520萬元；第二年，實際發(fā)生合同成本為400萬元，年末預計為完成合同尚需發(fā)生成本150萬元。根據(jù)上述資料，計算合同完工進度如下：　2．按已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例計算(工作量法)例2：甲公司簽訂了修建一條80公里長的公路建造合同，合同規(guī)定的工程總金額為30 000萬元，工期2年。該公司第一年修建完成了32公里，第二年修建完成了48公里。甲公司第一年的合同完工進度=32247。80100%=40%甲公司第二年的合同完工進度=（32+48）247。80100%=100%3．對已完合同工作進行技術測量(技術測量法)該辦法是在無法根據(jù)上述兩種確定合同完工進度時所采用的一種技術測量方法，這種技術測量方法必須由專業(yè)技術人員在現(xiàn)場進行科學測定，而不能由建造承包商測定。（二）第二步，根據(jù)完工百分比法計量和確認當期的合同收入和費用。當期確認的合同收入=（合同總收入完工進度）－以前會計年度累計已確認的收入 當期確認的 毛 利=（合同總收入－合同預計總成本）完工進度－以前會計年度累計已確認的毛利當期確認的合同費用=當期確認的合同收入－當期確認的合同毛利－以前會計年度預計損失準備例：某建筑公司簽訂了一項合同總金額為1 000萬元的固定造價合同。合同規(guī)定的工期為三年。假定經(jīng)計算第一年完工進度為30％，第二年完工進度已達80％，經(jīng)測定前兩年的合同預計總成本均為800萬元。第三年工程全部完成，累計實際發(fā)生合同成本750萬元?！　「鶕?jù)上述資料計算各期確認的合同收入和費用如下：第一年確認的合同收入＝100030％＝300第一年確認的合同毛利＝（1000－800）30％＝60第一年確認的合同費用＝300－60＝240 　　其賬務處理是：借：主營業(yè)務成本　　 2 400 000　　工程施工——毛利 600 000　貸：主營業(yè)務收入 3 000 000第二年確認的合同收入＝（1 00080％）－300＝500第二年確認的合同毛利＝（1 000－800）80％－60＝100第二年確認的合同費用＝500－10