【正文】 該產(chǎn)品市價（即公允價值）為260萬元，成本200萬元（假定沒有發(fā)生營業(yè)稅等）。重組方式包括：（1）以低于債務(wù)賬面價值的現(xiàn)金清償債務(wù)；（2）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)；（3）債務(wù)轉(zhuǎn)為資本；（4）修改其他債務(wù)條件，如延長債務(wù)償還期限、延長債務(wù)償還期限并加收利息、延長債務(wù)償還期限并減少債務(wù)本金或債務(wù)利息等；（5）以上兩種或兩種以上方式的組合（簡稱“混合重組方式”）。1．轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)時：借：預(yù)付賬款（土地使用權(quán)的公允價值）貸：無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)（賬面價值）營業(yè)外收入（差額）2．取得開發(fā)產(chǎn)品時：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：預(yù)付賬款（二）第二種：其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目，也沒有形成股權(quán)。制度只允許采用賬面價值計量；新準(zhǔn)則規(guī)定既可以按賬面價值計量，在符合條件的情況下也可以按公允價值為基礎(chǔ)確定換入資產(chǎn)的成本，并確認(rèn)產(chǎn)生的損益。換出資產(chǎn)算銷售（按公允價值）；換入資產(chǎn)算購進（按公允價值）。后兩年做相反的納稅調(diào)整。實施條例第十八條：利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。，不允許對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。準(zhǔn)則規(guī)定在一般情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)首選成本模式，只有在某些條件下才可以適用公允價值模式。4．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計入“主營業(yè)務(wù)成本—出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“長期待攤費用”賬戶核算，再分期攤記入“主營業(yè)務(wù)成本—出租產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，可以根據(jù)目的不同，分成二類情形，一是企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品進行臨時性出租取得租金收入，其目的仍是出售；二是企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品目的就是為了賺取租金而非出售。售后回購實質(zhì)上是一種融資行為，會計不確認(rèn)收入，通過“其他應(yīng)付賬款”核算。則第二年的會計處理為：借：主營業(yè)務(wù)成本　　 350 000 工程施工——毛利 500 000　貸：主營業(yè)務(wù)收入 850 000六、預(yù)計損失準(zhǔn)備的確認(rèn)（一）預(yù)計損失是指合同預(yù)計總成本超過合同預(yù)計總收入。其賬務(wù)處理如下：借：主營業(yè)務(wù)成本　　 400 000　貸：主營業(yè)務(wù)收入 400 000假定次年又發(fā)生施工成本為35萬元，工程順利完工，工程總造價不變。補充說明二：累計實際發(fā)生的合同成本不包括下列內(nèi)容：（1）與合同未來活動相關(guān)的合同成本，例如施工中尚未安裝、使用或耗用的材料成本。80100%=40%甲公司第二年的合同完工進度=（32+48）247。（二）建造合同費用建造合同費用包括直接費用和間接費用。“周轉(zhuǎn)房”科目核算，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷”二級科目核算。借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 出租開發(fā)產(chǎn)品 周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)成本——房屋①竣工商品房、代建房的開發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶；②竣工后直接投入使用的出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本，應(yīng)分別計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶；③若竣工后暫不使用，應(yīng)計入“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶，待投入使用后再轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶。（9）利息支出：是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項目進行核算：（1）工資：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。由于幼兒園在商品房竣工時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房的成本，應(yīng)先將幼兒園配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。②采用自營方式的，發(fā)生的各項建筑安裝工程費用直接計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項目中。借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—揚州天下800貸：銀行存款　　　　　　　　　　 800支付拆遷補償費時分錄同上。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。 2009年憑證號數(shù)摘 要土地征用及拆遷補償費前期工程　費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程　費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接設(shè)施費合 計月日企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下常規(guī)的成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）開發(fā)間接費。開發(fā)產(chǎn)品成本是指由成本計算對象，即開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的開發(fā)經(jīng)營費用。（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對象。房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，少則1—2年，多則超過5年，使房地產(chǎn)成本費用核算的時間跨度很長。應(yīng)納稅額=(1600－1000－300－2000180。房地產(chǎn)企業(yè)的價外收入根據(jù)不同性質(zhì)，應(yīng)計入不同的會計科目。包銷合同生效日：借：應(yīng)收賬款 100 貸：主營業(yè)務(wù)收入 100結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷售成本：借：營業(yè)稅金及附加 5貸：應(yīng)交稅費 5借：應(yīng)交稅費 5貸：銀行存款 5借：主營業(yè)務(wù)成本 80貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房 80收取款項和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費借：銷售費用 2銀行存款 98 貸：應(yīng)收賬款 1005．采用銀行按揭方式銷售。2．采用支付手續(xù)費委托代銷的，應(yīng)增設(shè)“委托代銷商品”科目核算委托銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認(rèn)收入。（二）預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項記入“預(yù)收賬款”科目。討論1：取得銷售許可證，與客戶簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款時能不能確認(rèn)收入實現(xiàn)？討論2：開發(fā)產(chǎn)品過戶時確認(rèn)收入實現(xiàn)是否可以？會計實務(wù)中，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定；2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3）標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。（二）營業(yè)收入的內(nèi)容1．會計收入的內(nèi)容會計收入特指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒又兴纬傻慕?jīng)濟利益的總流入。（四）銷售階段及利潤分配階段的會計核算1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)的核算銷售業(yè)務(wù)核算主要包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的核算。（三）項目開發(fā)階段的會計核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的會計核算重點：一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算；二是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個階段特點不同，其會計核算的側(cè)重點也有所不同。為了反映和監(jiān)督企業(yè)長期借款的借入、應(yīng)計利息和歸還本息的情況，應(yīng)設(shè)置“長期借款”科目。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。二、房地產(chǎn)企業(yè)特殊會計核算科目一、資產(chǎn)類物資采購采購保管費庫存設(shè)備庫存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費用第二講　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入的范圍和實現(xiàn)（一）營業(yè)收入核算的特殊性 1．營業(yè)收入具有多樣性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是要對一定的地區(qū)或地段進行總體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè)，因而開發(fā)的內(nèi)容具有綜合性和多樣性。包括房屋出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務(wù)業(yè)收入、商品房銷售及服務(wù)收入等；三是其它銷售。二、主營業(yè)務(wù)收入的核算設(shè)置”主營業(yè)務(wù)收入”科目來核算主營業(yè)務(wù)收入的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)。第一年收到預(yù)收款（單位為萬元）：借：銀行存款 2 000 貸：預(yù)收賬款 2 000繳納營業(yè)稅：2 000180。如實際收到代銷清單代上實際售價為120萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入110萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方代建房屋、建設(shè)場地或市政工程，一般情況下是先簽合同后建造，具有價值大，建造期長，不可取消性的特點，符合建造合同的特點 ，所以房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的收入核算應(yīng)按照建造合同的方法來確認(rèn)、計量收入和費用。15%）180。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用及其他開發(fā)費用等。二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按以下幾種方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象：（一）以整個開發(fā)項目為成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 5．公共配套設(shè)施費，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。該賬戶的明細(xì)賬按開發(fā)項目的種類設(shè)置，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細(xì)賬下按成本計算對象設(shè)置賬頁，按成本項目設(shè)置專欄，進行明細(xì)核算。（一）房屋開發(fā)成本費用的歸集1．土地征用及拆遷補償費，凡能分清負(fù)擔(dān)對象的，可直接計入房屋開發(fā)成本；凡不能分清負(fù)擔(dān)對象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場地既為建造商品房之用，又對外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，先計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成投放使用時，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”。例：以銀行存款支付商品房開發(fā)的水文地質(zhì)勘察費、規(guī)劃設(shè)計費等50萬元。（1）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，其開發(fā)費用直接計入商品房開發(fā)成本；分不清受益對象或應(yīng)由兩個以上開發(fā)項目共同負(fù)擔(dān)的，可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項目的預(yù)算成本比例分配，其中應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。5．開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。（6）水電費：是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。其主要包括：建設(shè)場地、各種房屋和市政工程。 借：庫存設(shè)備 836 400 貸：物資采購——設(shè)備 836 400 。例如，完成合同后處置殘余物資取得的收益。根據(jù)上述資料，計算合同完工進度如下：　2．按已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例計算(工作量法)例2：甲公司簽訂了修建一條80公里長的公路建造合同，合同規(guī)定的工程總金額為30 000萬元，工期2年。假定經(jīng)計算第一年完工進度為30％，第二年完工進度已達(dá)80％，經(jīng)測定前兩年的合同預(yù)計總成本均為800萬元。第一年實際發(fā)生工程成本40萬元，雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)。假定上例中該公司當(dāng)年與客戶只辦理價款結(jié)算15萬元，由于客戶出現(xiàn)財務(wù)危機，其余款項可能收不回來。該公司應(yīng)在年末時進行如下會計處理：第一年合同完工進度＝［（63247。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價格大于原售價的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入其他業(yè)務(wù)成本。12=%/12=%月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=300 000%=600元借:主營業(yè)務(wù)成本 600貸:出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品攤銷 600結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅：借：營業(yè)稅金及附加 50貸：應(yīng)交稅費一應(yīng)交營業(yè)稅 50數(shù)年后原租賃經(jīng)營的商鋪對外銷售，雙方協(xié)議作價為200 000元，賬面累計已提攤銷額為180 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為200 000元的支票并將房屋移交買主，營業(yè)稅率5%。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)接受其他單位的委托代建的房地產(chǎn)也不能算作投資性房地產(chǎn)。（2）公允價值模式①適用條件采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個條件：①投資性房地產(chǎn)所在地（一般是指大中型城市的城區(qū)）有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。還要關(guān)注：租金收入會計與稅法不一致。2008年收取租金時：借：銀行存款 300萬貸：預(yù)收賬款 300萬009和10年作：借：預(yù)收賬款 100萬 貸：主營業(yè)務(wù)收入 100萬借：應(yīng)交稅費—營業(yè)稅 15萬 貸：銀行存款 15萬借：營業(yè)稅金及附加 15萬 貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅