【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。2．回遷房換入土地成本確認(rèn)的規(guī)定對(duì)于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時(shí)涉及換入資產(chǎn)(土地)的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 【例6—9】 續(xù)上例，第一期會(huì)計(jì)成本為：?jiǎn)挝豢墒劢ㄖ娣e土地成本為507．83元／平方米，單位可售建筑面積建筑成本為933．33元／平方米。計(jì)算第一期商品房的計(jì)稅成本如下： 第一期回遷房視同銷(xiāo)售處理，銷(xiāo)售收入為1800萬(wàn)元(401500．3)。本例中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)，暫不確認(rèn)計(jì)稅成本，第一期40套回遷房交付后，按照其公允價(jià)值，即視同銷(xiāo)售收入1800萬(wàn)元計(jì)入土地計(jì)稅成本。 第二期20套回遷房因未建造且沒(méi)有公允價(jià)值，不屬于國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定的可以預(yù)提的計(jì)稅成本，暫按成本為零計(jì)算。另外，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這20套回遷房計(jì)稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結(jié)算二期房產(chǎn)計(jì)稅成本時(shí)，不需要再調(diào)整一期的計(jì)稅成本。 該項(xiàng)目在第一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計(jì)入的計(jì)稅土地成本為：6800萬(wàn)元(3500＋1500＋1800)。因?yàn)樵擁?xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，所以土地成本需要按照各期占地面積進(jìn)行分配。第一期分配土地成本4080萬(wàn)元[6800247。(6000＋4000)6000]，單位可售建筑面積土地成本為544元／平方米，單位可售建筑面積建筑成本為933(元／平方米)。 以上計(jì)稅成本高于會(huì)計(jì)入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：一是回遷房視同銷(xiāo)售的處理。二是以回遷房換取的土地使用權(quán)價(jià)值是否可以預(yù)提人賬的問(wèn)題。假如在分配一期回遷房時(shí)，二期回遷房公允價(jià)值也能夠確定，則根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價(jià)值計(jì)人換取的土地計(jì)稅成本并再行分配。第三節(jié)商品房銷(xiāo)售成本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進(jìn)行的。即：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)收入確認(rèn)原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。 一、銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)的科目設(shè)置 銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)主要涉及兩個(gè)會(huì)計(jì)科目，即“庫(kù)存商品”科目和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目。 (一)“庫(kù)存商品”科目 庫(kù)存商品是指建造完成后以備出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。為區(qū)分不同用途開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、實(shí)現(xiàn)不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入和發(fā)生的成本準(zhǔn)確配比，應(yīng)該按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同類(lèi)別在“庫(kù)存商品”科目下設(shè)置“已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目，在明細(xì)科目下按照項(xiàng)目，分期、分產(chǎn)品進(jìn)行輔助核算。 “出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”是指根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要短期(一般不超過(guò)一個(gè)年度)作為出租用途，以后再對(duì)外銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。此處的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不計(jì)提折舊。 “已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”核算出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 庫(kù)存商品在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值低于庫(kù)存成本時(shí)，在取得確鑿證據(jù)的情況下，報(bào)相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按照預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值進(jìn)行計(jì)量并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一般不存在減值的問(wèn)題，因此，在這里不再對(duì)減值的核算進(jìn)行介紹。 (二)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。與投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)有關(guān)的成本不在本科目中核算。 項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)，根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入的房號(hào)，相應(yīng)地結(jié)轉(zhuǎn)成本。借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“庫(kù)存商品”科目。 期末，應(yīng)將“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目應(yīng)無(wú)余額。 二、產(chǎn)成品入庫(kù)的核算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)、成本結(jié)算完成后，編制庫(kù)存產(chǎn)品成本明細(xì)表，詳細(xì)列明每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，使用的面積要和測(cè)繪部門(mén)出具的實(shí)測(cè)面積一致。庫(kù)存產(chǎn)品的分類(lèi)要根據(jù)核算對(duì)象的劃分和實(shí)際核算需要進(jìn)行確定?！稁?kù)存產(chǎn)品成本明細(xì)表》作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存產(chǎn)品成本的依據(jù)，附在憑證后面，借記“庫(kù)存商品”的相關(guān)明細(xì)科目，貸記“生產(chǎn)成本”的相關(guān)明細(xì)科目。 【例610】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于2009年12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)過(guò)程中共發(fā)生生產(chǎn)成本50000萬(wàn)元。商品房竣工交付時(shí)，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存產(chǎn)品成本，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：庫(kù)存商品 500000000 貸：生產(chǎn)成本 500000000 三、產(chǎn)成品出庫(kù)的核算會(huì)計(jì)期末根據(jù)收入確認(rèn)原則分產(chǎn)品確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積，同時(shí)根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本＝實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本 賬務(wù)處理為：借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“庫(kù)存商品”科目。結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本時(shí)，編制銷(xiāo)售產(chǎn)品成本明細(xì)表并附憑證后，該表詳細(xì)登記實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的每套房源信息。 【例611】 續(xù)上例，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于2009年12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)過(guò)程中共發(fā)生生產(chǎn)成本50000萬(wàn)元。該項(xiàng)目總可售建筑面積為10萬(wàn)平方米，商品房竣工交付時(shí)，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售建筑面積6萬(wàn)平方米，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，賬務(wù)處理如下： 該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝總成本247?？偪墒劢ㄖ娣e＝50000247。10＝5000(元／平方米)結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本＝實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝65000＝30000(萬(wàn)元)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 300000000 貸：庫(kù)存商品 300000000 四、產(chǎn)成品出庫(kù)后成本支出的核算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)完后又發(fā)生成本支出情況下，會(huì)造成庫(kù)存開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本與實(shí)際成本不符，兩者的差異叫成本差。 在發(fā)生差異的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全部銷(xiāo)售情況下，“成本差”記入“銷(xiāo)售費(fèi)用——其他”科目。 在沒(méi)有全部銷(xiāo)售的情況下，發(fā)生的成本差先通過(guò)“生產(chǎn)成本”科目歸集，然后轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”科目，調(diào)整剩余庫(kù)存商品成本，重新計(jì)算未售庫(kù)存商品單位面積成本。 【例6—12】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于2009年12月份竣工交付，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。2010年1月份該項(xiàng)目又發(fā)生成本2000萬(wàn)元，累計(jì)銷(xiāo)售比例為80％。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，編制會(huì)計(jì)分錄如下： (1)歸集成本差時(shí)。借：生產(chǎn)成本 20000000 貸：銀行存款 20000000 (2)結(jié)轉(zhuǎn)成本差時(shí)。借：庫(kù)存商品 20000000 貸：生產(chǎn)成本 20000000 2010年3月份，該項(xiàng)目又發(fā)生成本500萬(wàn)元，2010年2月底時(shí)，該項(xiàng)目已全部銷(xiāo)售完畢，并結(jié)轉(zhuǎn)了收入和成本。中聯(lián)公司作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：銷(xiāo)售費(fèi)用 5000000 貸：銀行存款 5000000第四節(jié)代收款項(xiàng)的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷(xiāo)售收入。對(duì)于代收款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理上存在一定的差異。 一、代收款項(xiàng)的賬務(wù)處理 代收款項(xiàng)通過(guò)“其他應(yīng)付款”科目核算，在此科目下設(shè)置“代收款”二級(jí)科目，按照代收款項(xiàng)種類(lèi)不同分別設(shè)置契稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)證手續(xù)費(fèi)等三級(jí)科目，并合理進(jìn)行輔助核算。 如果有代收的煤氣氣源費(fèi)，可按上述方法核算收取情況，在“氣源費(fèi)”明細(xì)科目下單設(shè)“氣源費(fèi)支出”明細(xì)科目，核算按工程進(jìn)度支付的煤氣建設(shè)費(fèi)。 二、代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理 根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，企業(yè)向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，除了代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金以及契稅以外的代收款項(xiàng)，均應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅收入，征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的某些代收款項(xiàng)，雖然在會(huì)計(jì)核算上不做為收入處理，但在稅務(wù)處理上應(yīng)做計(jì)稅收入處理。第七章房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的核算第一節(jié)持有物業(yè)核算概述 房地產(chǎn)企業(yè)的持有物業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。 所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)，而一個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā)展的水平體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和可持續(xù)發(fā)展能力。一、房地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的動(dòng)因(一)分割銷(xiāo)售存在弊端 寫(xiě)字樓分割銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)分散，后期運(yùn)營(yíng)會(huì)受到限制。一些地段優(yōu)越、硬件設(shè)施先進(jìn)的寫(xiě)字樓物業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)免不了會(huì)“惜售”。這類(lèi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓如果建設(shè)后分割銷(xiāo)售，也很難體現(xiàn)其遠(yuǎn)期的價(jià)值，而且分割后物業(yè)管理、樓宇租金等都很難協(xié)調(diào)一致，會(huì)影響整個(gè)寫(xiě)字樓的形象。如果說(shuō)寫(xiě)字樓分割帶來(lái)的僅僅是經(jīng)營(yíng)與管理的阻力，那么商鋪的分割銷(xiāo)售卻可能帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有可能引發(fā)社會(huì)矛盾。 (二)長(zhǎng)期持有是商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展之路資金緊張是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇分割銷(xiāo)售的主要原因，上市、REITs等融資手段還僅僅是少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的“盛宴”。今后幾年。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中“賣(mài)掉就走”的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略將會(huì)減少，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“金融產(chǎn)品化’’是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)持有型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目也會(huì)更多。 (三)適度資產(chǎn)組合有利于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)，依靠?jī)?nèi)生資金提升業(yè)績(jī)、擴(kuò)展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來(lái)源于企業(yè)自有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益。可售物業(yè)與自有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)之間形成的適度資產(chǎn)組合將成為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流“穩(wěn)定器”。 (四)增加自有資產(chǎn)是向不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的有效途徑 國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是簡(jiǎn)單的建房賣(mài)房。然而，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商，不動(dòng)產(chǎn)商具有更強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)和持續(xù)發(fā)展的能力。因此，通過(guò)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)增加自有資產(chǎn)，最終轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)公司的必然選擇。 二、持有物業(yè)的特點(diǎn) (一)收益穩(wěn)定，回收期長(zhǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，一般只有兩種方式，一是出租，二是自營(yíng)。但無(wú)論是出租還是自營(yíng)，租金收入或自營(yíng)收入都相對(duì)穩(wěn)定，這是由房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的特性所決定的。 與銷(xiāo)售物業(yè)一次性取得收入不同，持有物業(yè)的收益是分期取得的，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有物業(yè)，將一次性收入轉(zhuǎn)變?yōu)榉制谑杖?，雖然回收期變長(zhǎng)，但收入持久而穩(wěn)定。 (二)投資額大，回報(bào)率低 房地產(chǎn)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，為滿(mǎn)足出租和自營(yíng)的要求，一般面積都很大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)持有物業(yè)的投入很大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，回報(bào)率就會(huì)很低。 (三)有充足的現(xiàn)金流對(duì)于持有物業(yè)產(chǎn)生的收益來(lái)講，最大的成本就是持有物業(yè)的折舊，而折舊是不需要支付現(xiàn)金的，因此，持有物業(yè)可以產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流。 三、持有物業(yè)核算的特點(diǎn) (一)持有物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)的核算方法不同 持有物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)在開(kāi)發(fā)階段的會(huì)計(jì)核算方法不同。持有物業(yè)作為在建工程核算，并最終轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)中；銷(xiāo)售物業(yè)作為生產(chǎn)成本核算，并最終轉(zhuǎn)入庫(kù)存商品中。另外，持有物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)在核算時(shí)期上也存在不同。銷(xiāo)售物業(yè)完工并銷(xiāo)售完畢后不需要再進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而持有物業(yè)則要長(zhǎng)期進(jìn)行核算。 (二)出租與自營(yíng)的核算方法不同 根據(jù)用途不同，可以將持有物業(yè)分為出租經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)兩類(lèi)，其核算方法也不盡相同。具體如下： 對(duì)于以出租為目的持有物業(yè)，應(yīng)將持有物業(yè)轉(zhuǎn)人“投資性房地產(chǎn)”科目。對(duì)于以自營(yíng)為目的持有物業(yè)，應(yīng)將自營(yíng)物業(yè)轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。 (三)持有物業(yè)存在公允價(jià)值核算模式 持有物業(yè)如果對(duì)外出租則作為投資性房地產(chǎn)處理，而作為投資性房地產(chǎn)，按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，在符合一定條件的情況下，可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。而銷(xiāo)售物業(yè)則只能按歷史成本進(jìn)行計(jì)量。第二節(jié)出租物業(yè)的核算 一、出租物業(yè)開(kāi)發(fā)的核算 出租物業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的以出租為目的的房地產(chǎn)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，房地產(chǎn)企業(yè)出租物業(yè)作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。投資性房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)以取得租金或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 (一)出租物業(yè)的確認(rèn)和初始計(jì)量 1．出租物業(yè)的確認(rèn)條件 根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能予以確認(rèn)：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的出租物業(yè)來(lái)講，作為投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的條件包括以下兩點(diǎn)：出租物業(yè)竣工驗(yàn)收并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。 出租物業(yè)的租賃期開(kāi)始。 2．出租物業(yè)的初始計(jì)量 根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，投資