【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、裝飾費(fèi)、其他。廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤 (含示范單位 )周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；其他。 ? ?（七）借款費(fèi)用 ? 是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。 ? 開(kāi)始資本化的條件有三個(gè)：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。終止資本化的條件有三個(gè)：符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造 (包括安裝 )或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成；所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個(gè)別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售；繼續(xù)發(fā)生在所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項(xiàng)目。 四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算歸集、分配 和結(jié)轉(zhuǎn) ?（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算涉及主要賬戶 ? 預(yù)付賬款。核算在取得發(fā)票前預(yù)先支付給建筑商、供應(yīng)商和其他勞務(wù)提供者的款項(xiàng)。為了便于管理，其明細(xì)科目應(yīng)與合同上對(duì)方單位名稱一致。 ? 在建工程。核算自建自用項(xiàng)目的工程成本。 ? 開(kāi)發(fā)成本。核算各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的在建項(xiàng)目成本。 ? 應(yīng)付賬款。核算辦理進(jìn)度結(jié)算，已經(jīng)取得發(fā)票的應(yīng)付款。 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。核算各種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的已經(jīng)完工可交付客戶使用的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。既要核算總成本，也要核算建筑面積和單位成本。 ? 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。核算納入損益的已經(jīng)銷售和視同銷售種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的的成本。 ?注意：納入成本核算內(nèi)容與期間費(fèi)用不能混淆。如 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)不能與 “銷售費(fèi)用 ”混淆；總部管理人員薪酬不能與項(xiàng)目管理人員薪酬混淆；資本化借款費(fèi)用不能與 “財(cái)務(wù)費(fèi)用 ”混淆。 ?（二）開(kāi)發(fā)成本不用進(jìn)行共同成本和間接費(fèi)用分配的核算 ? 適用范圍 ?（ 1）以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； ?（ 2） 同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的 群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 ? 開(kāi)發(fā)成本明細(xì)設(shè)置 ?二級(jí)科目：某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ?三級(jí)科目：（ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）建筑安裝工程費(fèi)；（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（ 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；（ 7）借款費(fèi)用。 ?四級(jí)科目：按成本項(xiàng)目具體內(nèi)容設(shè)置。 ?五級(jí)科目：不針對(duì)所有項(xiàng)目，只對(duì)部分成本項(xiàng)目具體內(nèi)容再細(xì)分類。如 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) ”中的管理人員薪酬等。對(duì)外提供的 主要目的 是為了滿足稅收管理需要。 主要業(yè)務(wù)賬務(wù)處理 ? （ 1）取得土地使用權(quán) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? （ 2）向政府支付大市政配套費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 大市政配套費(fèi) ? 貸：銀行存款 ? （ 3）按合同支付拆遷費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 貸：銀行存款 ? （ 4）直接支付設(shè)計(jì)費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 ? （ 5）向某公司支付場(chǎng)地平整費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 場(chǎng)地平整費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 （ 6）開(kāi)發(fā)商自行采購(gòu)室內(nèi)電器 ? 借：庫(kù)存商品 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 （ 7）采購(gòu)電器投入安裝并支付安裝費(fèi) ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 某安裝工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（取得安裝費(fèi)發(fā)票內(nèi)進(jìn)項(xiàng)稅） ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 8）與某建筑公司辦理工程進(jìn)度結(jié)算，取得增值稅專用發(fā)票 ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 某建筑工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 9）支付某公司總承包室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 10）支付工程監(jiān)理費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款 （ 11）計(jì)提項(xiàng)目管理人員工資 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) —項(xiàng)目管理人員工資 貸：應(yīng)付職工薪酬 —項(xiàng)目管理人員工資 （ 12）支付售樓部裝修費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) —裝修費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款 （ 13）支付項(xiàng)目管理人員交通費(fèi) 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) —管理人員交通費(fèi) 貸：銀行存款 （ 14）應(yīng)付某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專門借款利息（建造期間利息） 借： 開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 —借款費(fèi)用 貸：長(zhǎng)期借款 —某銀行借款 （ 15）在開(kāi)具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項(xiàng)稅額同時(shí)按比例抵減土地成本 借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額抵減 ? 貸：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi) —土地出讓金 ? （ 16）在開(kāi)具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項(xiàng)稅額同時(shí)，確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額，若進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷售稅額，僅以銷項(xiàng)稅額結(jié)轉(zhuǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 ? 借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 —進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? （ 17）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，結(jié)轉(zhuǎn)尚未支付工程成本 ? 借：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （相關(guān)明細(xì)） ? 貸：應(yīng)付賬款 —某公司（單位） ? （ 18）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工，結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本 ? 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開(kāi)發(fā)成本 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （各明細(xì)賬金額） ? （ 19）在確認(rèn)銷售收入同時(shí)確認(rèn)銷售成本 ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ?（三）開(kāi)發(fā)成本需要進(jìn)行共同成本和間接費(fèi)用分配的核算 ? 適用范圍 ? （ 1） 群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中開(kāi)工時(shí)間相距較大項(xiàng)目（分期數(shù)） ? （ 2）群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中房屋結(jié)構(gòu)和功能不同（如住房和商用） ? （ 3）同一項(xiàng)目管理部門管理的不同地理環(huán)境開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? “開(kāi)發(fā)成本 ”明細(xì)科目設(shè)置 ? 主要是在 “某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ”后設(shè)置具體成本計(jì)算對(duì)象三級(jí)科目，而成本項(xiàng)目則為四級(jí)科目，再分細(xì)五級(jí)科目，甚至六級(jí)科目可設(shè)置多欄式明細(xì)賬核算。 ? 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