【正文】 房地產企業(yè)銷售物業(yè)的核算第一節(jié)銷售收款的核算 房地產行業(yè)與其他行業(yè)最大的區(qū)別在于預售制的存在。一般行業(yè)都是在交付產品的同時收取銷售款，而房地產企業(yè)的銷售收款是在產品建造過程中實現的，這是房地產企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)最大的不同。這就產生了一個問題，即銷售收款與銷售收入并不在一個時點，銷售收款在前，而銷售收入在后。因此，對于房地產企業(yè)來講，銷售收款的核算與銷售收入的核算是兩個不同的概念，核算的方法也各不相同。房地產企業(yè)的銷售收款包括以下內容： 會員費及誠意金；銷售定金； 預售款。 一、會員費及誠意金的核算 (一)會員費及誠意金的概念 會員費、誠意金是在簽訂“商品房認購協(xié)議書”之前收取的款項，最終退還給客戶或轉作購房款。 按照國家關于商品房預售的有關規(guī)定，商品房認購協(xié)議書要在房地產企業(yè)取得政府行政主管部門核發(fā)的商品房預售許可證以后才能夠與客戶簽訂，也就是說，房地產企業(yè)收取的會員費和誠意金是在企業(yè)預售之前收取的款項。這部分款項因為沒有預售證的支撐，其約束性很低，購房者可隨時收回此款項。 (二)會員費及誠意金的賬務處理 由于會員費及誠意金的非約束性，不能將其作為預收款項處理，而應作為企業(yè)的應付款處理。 會員費、誠意金在“其他應付款”科目下核算，房地產企業(yè)可根據實際情況設置明細科目進行輔助核算，以滿足管理的需要。該科目貸方核算收到的上述款項，借方核算退還的款項或轉入“預收賬款”等科目的款項。 【例6—1】 中聯(lián)房地產公司開發(fā)的項目，預計在2009年9月份能夠取得商品房預售許可證，并計劃于取得該證后馬上開盤銷售。中聯(lián)公司為了做好銷售開盤前的準備，于2009年8月7日開始收取有購買意向客戶的誠意金，誠意金為每套商品房2萬元，當日共收取誠意金100萬元。中聯(lián)公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款 1000000 貸：其他應付款——誠意金 1000000 中聯(lián)公司于9月10日正式開盤銷售，當日退還誠意金20萬元，有部分誠意金客戶簽訂了商品房認購協(xié)議，這部分客戶原交付的40萬元誠意金轉為商品房銷售定金。中聯(lián)公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：借：其他應付款——誠意金 600000 貸：預收賬款——銷售定金400000 銀行存款 200000 (三)會員費及誠意金的管理 房地產企業(yè)在收取會員費及誠意金之前，必須以協(xié)議或其他方式明確退還時不計利息。收取會員費及減意金時只能開具收款收據，不能開具商品房預售款發(fā)票和商品房銷售結算發(fā)票。 退回會員費及誠意金時，房地產企業(yè)在退款業(yè)務操作過程中要審核是否符合協(xié)議約定，確認客戶手中的會員卡、協(xié)議書、收款收據等是否已經收回。二、銷售定金的核算 (一)定金的概念 定金是在簽訂商品房銷售(預售)合同之前收取的款項，在銷售合同簽訂后轉作購房款，如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內不簽訂購房合同，房地產企業(yè)一般情況下將不再退還客戶已經繳納的定金。 (二)定金的賬務處理 房地產企業(yè)收取的定金，是在企業(yè)已取得預售房許可證并已與客戶簽訂商品房認購協(xié)議基礎上收取的款項，從實質上，它屬于銷售款的一部分。因此，定金應視同收取購房款，在“預收賬款”科目核算。 房地產企業(yè)收取銷售定金時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款——銷售定金”科目。房地產企業(yè)與客戶正式簽訂商品房預售合同時，按轉出銷售定金的金額，借記“預收賬款——銷售定金”科目，貸記“預收賬款——銷售款”科目，如果客戶違反認購協(xié)議的規(guī)定，未能最終簽訂商品房預售合同，按不再退還的定金的金額，借記“預收賬款——銷售定金”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。 【例6—2】 中聯(lián)房地產公司于9月20日共收取銷售定金50萬元，按照雙方認購協(xié)議的規(guī)定，9月30日，房地產企業(yè)與其中部分客戶正式簽訂了商品房預售合同，這部分客戶已交付的銷售定金為30萬元。中聯(lián)公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下： (1)收取銷售定金時。借：銀行存款 500000 貸：預收賬款——銷售定金 500000 (2)簽訂商品房預售合同時。借：預收賬款——銷售定金 300000 貸：預收賬款——銷售款 300000 (三)銷售定金的管理 房地產企業(yè)在收取定金之前，必須和客戶簽訂商品房認購協(xié)議書，在協(xié)議中要明確約定超過一定期限后定金不予退還的條款。 收取定金時，視同收取購房款，開具票據(商品房預售款發(fā)票)，但票據上要明確注明收取定金字樣。三、預售款的核算 (一)預售款的概念 預售款是指房地產企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款，屬于預收性質的款項。而相對應的，銷售款是指房地產企業(yè)在所售房屋已經竣工后收取的商品房銷售款。這里所說的預售款和銷售款均包括銀行發(fā)放的按揭貸款。 對所售房屋未竣工前收取的預售款，房地產企業(yè)應開具商品房預售款發(fā)票。對在竣工后收取的銷售款，房地產企業(yè)應開具商品房銷售結算發(fā)票。 (二)預售款的賬務處理 雖然預售款和銷售款收取的時間不同，但所有房屋銷售款項，包括預售款和銷售款，都必須先通過“預收賬款”科目進行核算，以保證銷售過程收入數據的完整。 “預收賬款”科目核算按銷售合同約定應收取的售房款，銷售過程中收取的其他款項，不管是什么性質以及稅收如何處理，都不在此科目下核算。該科目按照不同的項目、分期、業(yè)態(tài)、樓棟、房號等設置核算項目。 該科目貸方核算實際收到的售房款、工程款抵房款轉入的房款、因換房從其他房源轉入的房款等，其中也包括銀行發(fā)放的按揭貸款。借方核算結轉的銷售收入。銷售退款、更名和換房等統(tǒng)一在貸方核算。 房地產企業(yè)在進行賬務處理時，要注意相關資料的完整性，包括銀行進賬單、POS機小票、發(fā)票記賬聯(lián)、各種與交款方式相關的證明文件、銷售換房審批表、銷售退房審批表、銷售更名審批表等。 【例6—3】 中聯(lián)房地產公司9月30日從銷售定金轉入預售款30萬元，另外收取客房預售款800萬元。該項目于2009年12月份竣工。中聯(lián)公司當月結轉收入5000萬元。中聯(lián)公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下： (1)銷售定金轉入時。借：預收賬款——銷售定金 300000 貸：預收賬款——銷售款 300000 (2)收取預售款時。借：銀行存款8000000 貸：預收賬款——銷售款8000000 (3)竣工入住時。借：預收賬款 50000000 貸：主營業(yè)務收入 50000000 (三)預售款的管理 房地產企業(yè)在對預售款進行管理時，應重點做到以下幾點： 在收取房款前，必須簽訂商品房銷售(預售)合同，不能收取無合同房款。 設立“銷售臺賬”，在簽訂合同和收取房款等環(huán)節(jié)詳細登記相關房源信息、客戶信息和交款過程信息。 四、銷售更名、銷售退房、銷售換房的核算 房地產企業(yè)在銷售過程中，可能會存在銷售更名、銷售退房、銷售換房等業(yè)務，這部分業(yè)務的會計處理也是房地產企業(yè)銷售核算的重要內容之一。(一)銷售更名的核算 1．銷售更名的概念 銷售更名是指在商品房預售階段，原購買人將所購買的商品房轉讓給新的購買人的行為。 這里需要說明的是，只有在商品房預售階段才存在銷售更名的問題，因為預售階段商品房還未竣工交付，也就是我們通常所說的期房，對房地產企業(yè)來講，還未確認為銷售收入，因此，可以進行銷售更名的操作。如果商品房已經交付，就不能采用更名的方式，而應該進行商品房轉讓，原購買人與新購買人之間進行轉讓，與房地產企業(yè)是不相關的。 2．銷售更名的賬務處理 按照規(guī)定房地產企業(yè)應收取更名費的，應按收到的更名費，借記“銀行存款”、“庫存現金”等科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。 同時，發(fā)生銷售更名時，應單獨編制會計分錄反映，按已交房款，在“預收賬款”科目貸方作相反登記，直接從原客戶“預收賬款”科目貸方紅字轉入新客戶“預收賬款”科目貸方。摘要注明“更名為”字樣。 3．銷售更名的管理 在商品房銷售(預售)合同備案之后，原則上不能辦理銷售更名，確需辦理的，必須在政府相關部門更名手續(xù)辦妥之后才能辦理。房屋交付人住后不能辦理更名手續(xù)。 如果更名時按揭貸款已經發(fā)放，必須在按揭事項處理完畢后辦理更名手續(xù)。(二)銷售退房的核算 1．銷售退房的概念 銷售退房和銷售更名一樣，只是局限于商品房預售階段的業(yè)務。商品房已經竣工并交付給購房人后發(fā)生的退房業(yè)務不屬于這里所說的銷售退房。 2．退房的賬務處理 購房者在商品房預售階段發(fā)生退房時，按購房者原交付的房款金額，登記“預收賬款”的貸方紅字，按收取的罰款等金額，貸記“營業(yè)外收入”科目，按實際退回的銷售款，貸記“銀行存款”、“庫存現金”等科目。 3．退房的管理 在辦理銷售退房業(yè)務時，應認真審核房號、姓名、面積、實收房款等信息是否與賬面記載一致，審核按協(xié)議或合同約定是否應當收取違約金等。銷售合同已經備案的，必須完成撤銷備案手續(xù)方可辦理退房手續(xù)。 實際退房款時，應將客戶手中的合同、協(xié)議、發(fā)票等全部收回。(三)銷售換房的核算 1．銷售換房的概念 銷售換房是指在商品房預售階段發(fā)生的，購買人將其原購買的商品房更換為新的商品房，并相應結算銷售差價的行為。如果購買人所購商品房已經竣工交付，所發(fā)生的銷售換房就成為購買人的行為，屬于先退房，再從房地產企業(yè)買房的行為。這里講的銷售換房，僅指商品房預售階段的銷售換房行為。 2．銷售換房的賬務處理 賬務處理時不走退房程序，直接從原房源“預收賬款”科目貸方紅字轉入新房源“預收賬款”科目貸方。 3．銷售換房的管理 銷售換房業(yè)務發(fā)生時必須按新房源開具發(fā)票，并收回原開具的發(fā)票。同時，房地產企業(yè)銷售部門及財務部門要及時調整房屋銷售臺賬，保持銷售信息的準確性和統(tǒng)一性。 銷售合同已經備案的，必須在撤銷備案手續(xù)后辦理換房業(yè)務。 如果按揭貸款已經發(fā)放，必須在按揭貸款處理完后才能辦理換房手續(xù)。五、銷售收款的管理 (一)銷售臺賬管理 為加強銷售過程管理，彌補賬務處理信息記載的不足，完善銷售過程數據資料，確保銷售業(yè)務信息處理準確，房地產企業(yè)財務部門應設立銷售臺賬，全面登記房源信息、成交客戶信息、合同信息、收付款過程信息和按揭貸款信息。 登記銷售臺賬時，應關注取得信息的合規(guī)性和準確性，必須以完整有效、數據準確無誤的信息登記和更新臺賬。 財務部門的銷售臺賬每月至少要和銷售部門全面核對一次，及時解決發(fā)現的問題，不斷完善臺賬登記規(guī)則，確保相關信息記錄準確、一致。 (二)銷售現場管理為保證銷售收款的資金和票據安全，房地產企業(yè)應注意以下幾點： 銷售現場配專職人員負責發(fā)票和收款工作，并完善收款業(yè)務內部控制體系。專職人員更換時，必須嚴格履行票據交接手續(xù)，詳細登記票據交接信息。 房地產企業(yè)應該全力協(xié)調銀行上門或住場收取房款，銀行人員不在時，盡量采取通知客戶刷卡交款或直接把現金存到公司指定賬戶的方式交款。 每次收款前，必須查看客戶提供的認購協(xié)議書或商品房銷售(預售)合同，出示已交款項票據，按照協(xié)議或合同約定及已交款情況重新審核計算應交款項金額。 收取客戶直接存到公司賬戶款項進賬單時，要取得公司財務部款項到賬確認通知。收取支票時，可以直接開具正式收款收據。開出票據書寫信息要全面、準確，且必須與合同內容保持一致。第二節(jié) 商品房銷售收入的核算一、商品房銷售收入的核算 (一)收入確認的條件 按照《企業(yè)會計準則》關于收入確認條件的規(guī)定，銷售方在將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該商品實施繼續(xù)管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流人企業(yè)，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認營業(yè)收入的實現。 對于房地產企業(yè)，商品房銷售收入實現的具體條件為： 工程已經竣工并通過有關部門驗收。通過有關部門驗收，是指取得政府有關部門發(fā)放的“竣工備案表”。 實際銷售面積符合合同規(guī)定。在實際操作中，實際銷售面積往往與合同規(guī)定的面積存在一定的差異，應取得面積測繪表，按實測面積計算房屋總價。 完成房屋交付手續(xù)或購買方已接到書面交房通知，且購買方在通知確定的交付使用時限結束后無正當理由拒絕收房。房地產企業(yè)在實際交付時可能存在以下兩種情況： 業(yè)主方正常來公司辦理房屋交接手續(xù)：填寫“房屋交接單”，憑業(yè)主方簽字確認的房屋交接單確認銷售收入。如果業(yè)主已簽房屋交接單但因各種原因不去領取鑰匙，必須要有業(yè)主簽字并交物業(yè)公司的“鑰匙委托保管書”，否則不確認該項銷售的收入。 業(yè)主沒來辦理房屋手續(xù)：按銷售合同規(guī)定的送達方式送達后，業(yè)主在合同約定的時限內未來辦理手續(xù)的，如按合同規(guī)定可以視同房屋已交付的，則確認銷售收入。送達的標識：采取報紙公告的，留存報紙原件；采用快遞方式的，留存快遞底單；郵局寄出的，留存郵局回執(zhí)；采用傳真、電話等其他方式的，都要有相應的記錄或回單。 履行了合同規(guī)定的義務，且價款取得或確信可以取得。一般情況下，客戶交清全部房款后方可辦理房屋交接手續(xù)，才能確認收入。但對于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時點履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后可以確認收入。 成本能夠可靠地計量。成本可靠計量是指工程成本已結算完畢或雖未結算但可以按確定的工程完工量準確預估。 (二)銷售收入的賬務處理 房地產企業(yè)符合商品房銷售收入確認的條件時，應借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目。 在達到收入確認條件時，應將在收入結轉之前收到的商品房銷售款全部記入“預收賬款”科目的貸方，在結轉收入時，全部由“預收賬款”科目轉入“主營業(yè)務收入”科目，這樣能夠保證