房地產(chǎn)成本核算(已修改)
2025-02-18 21:16 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)成本核算 主 講：湯國(guó)梅 主要內(nèi)容 ?一、成本核算概述 ?二、成本項(xiàng)目 ?三、竣工決算 ?四、計(jì)稅成本 ?五、成本計(jì)算 2 成本核算程序 ?確定成本核算對(duì)象 ? 確定成本項(xiàng)目 ? 歸集開發(fā)成本 ? 分配開發(fā)成本 3 4 核算對(duì)象 ? 開發(fā)成本核算對(duì)象，是指在進(jìn)行成本核算時(shí)，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象： 5 核算對(duì)象 ? 成本對(duì)象確定原則如下： ? （一）可否銷售原則。 ? （二）分類歸集原則。 ? （三）功能區(qū)分原則。 ? （四）定價(jià)差異原則。 ? （五）成本差異原則。 ? （六）權(quán)益區(qū)分原則。 6 核算對(duì)象（續(xù)） ? 1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 ? 2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象 ? 3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 7 成本項(xiàng)目 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織成本核算時(shí)，按照經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類所確定的費(fèi)用項(xiàng)目，具體包括以下六個(gè)項(xiàng)目： ?土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。 成本項(xiàng)目（續(xù)） ?土地開發(fā)成本：土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi) ?房屋開發(fā)成本：建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) ?開發(fā)間接費(fèi)用 8 9 土地購(gòu)置費(fèi)用 ?土地征用及拆遷費(fèi)是指為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出以及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（包括耕地占用稅）。 10 拆遷安置的特殊考慮 ? 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價(jià) ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，即需要確認(rèn)安置差價(jià) ?注：拆遷時(shí)沒有確認(rèn)拆遷建筑物的增值 11 拆遷安置的特殊考慮（續(xù) 1） ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 [2023]31號(hào) ?注：拆遷時(shí)確認(rèn)了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計(jì)入到開發(fā)成本 ?以拆遷資產(chǎn)的增值是否實(shí)現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn) ? 不論是否開工建設(shè)，土地成本均屬于存
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