房地產(chǎn)成本核算(已修改)
2025-02-18 21:16 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)成本核算 主 講：湯國梅 主要內容 ?一、成本核算概述 ?二、成本項目 ?三、竣工決算 ?四、計稅成本 ?五、成本計算 2 成本核算程序 ?確定成本核算對象 ? 確定成本項目 ? 歸集開發(fā)成本 ? 分配開發(fā)成本 3 4 核算對象 ? 開發(fā)成本核算對象，是指在進行成本核算時，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔者。 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點進行開發(fā)經(jīng)營的。因此應結合開發(fā)項目的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象： 5 核算對象 ? 成本對象確定原則如下： ? （一）可否銷售原則。 ? （二）分類歸集原則。 ? （三）功能區(qū)分原則。 ? （四）定價差異原則。 ? （五）成本差異原則。 ? （六）權益區(qū)分原則。 6 核算對象（續(xù)） ? 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 ? 2．同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象 ? 3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 7 成本項目 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織成本核算時，按照經(jīng)濟用途進行分類所確定的費用項目，具體包括以下六個項目： ?土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。 成本項目（續(xù)） ?土地開發(fā)成本：土地征用及拆遷費、前期工程費 ?房屋開發(fā)成本：建筑安裝費、基礎設施建設費、公共配套設施費 ?開發(fā)間接費用 8 9 土地購置費用 ?土地征用及拆遷費是指為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費、安置動遷用房支出以及其他因征用土地而發(fā)生的費用（包括耕地占用稅）。 10 拆遷安置的特殊考慮 ? 拆遷安置返還的面積內房屋按照成本價計征營業(yè)稅，即不確認安置差價 ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業(yè)稅，即需要確認安置差價 ?注：拆遷時沒有確認拆遷建筑物的增值 11 拆遷安置的特殊考慮（續(xù) 1） ? 國家稅務總局關于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 [2023]31號 ?注：拆遷時確認了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計入到開發(fā)成本 ?以拆遷資產(chǎn)的增值是否實現(xiàn)為標準 ? 不論是否開工建設，土地成本均屬于存
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