萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指南(已修改)
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【正文】 萬字【2000】145號(hào)關(guān)于實(shí)行新的《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》的通知集團(tuán)各地產(chǎn)公司、各部門：為改進(jìn)集團(tuán)成本核算，適應(yīng)成本管理需要，集團(tuán)財(cái)務(wù)部在廣泛征求意見基礎(chǔ)上，修訂了《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》，現(xiàn)于發(fā)布，本指導(dǎo)自2001年1月1日起執(zhí)行。由于本次修訂幅度較大，請各地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)門部作好新舊成本核算辦法的銜接工作，指定專人負(fù)責(zé)原成本科目余額的調(diào)整歸類，確保按時(shí)、保質(zhì)的完成帳套過渡工作。請各公司（部門）在可行性報(bào)告編制、項(xiàng)目成本測算、工程預(yù)算編制等方面，按新版《成本核算指導(dǎo)》的成本分類進(jìn)行有關(guān)成本測算、預(yù)算編制等工作。在制度執(zhí)行過程中有任何問題，請及時(shí)通報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部，以便視情況調(diào)整。特此通知。 萬科企業(yè)股份有限公司 二〇〇〇年十二月六日附：新版成本分類一覽表 新版《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》 萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo) 第一章 總 則11 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度以及集團(tuán)制定的有關(guān)規(guī)定的要求，制定本指導(dǎo)。12 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。13 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章 成本核算對象的確定31 成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。32 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對象。(1) 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。u成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。u 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。u 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 (4) 根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容41 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法
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