房地產(chǎn)成本核算-文庫吧在線文庫
【正文】 3） ?對于搬遷收入是否需要計算營業(yè)稅的問題，國家稅務(wù)總局沒有明確的答復(fù)，但各地普遍下發(fā)文件，明確凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）暫不征收營業(yè)稅。 ? （三）功能區(qū)分原則。 ? （二）分類歸集原則。 成本項目（續(xù)） ?土地開發(fā)成本：土地征用及拆遷費、前期工程費 ?房屋開發(fā)成本：建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費 ?開發(fā)間接費用 8 9 土地購置費用 ?土地征用及拆遷費是指為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費、安置動遷用房支出以及其他因征用土地而發(fā)生的費用（包括耕地占用稅）。 17 甲供料稅務(wù)處理 ?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 ?第十六條 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 23 24 開發(fā)間接費用 ?開發(fā)間接費用主要指借款利息、工程監(jiān)理費用和施工現(xiàn)場管理費用 ?借款利息并不是指所有的借款利息，進(jìn)入開發(fā)間接費用中的利息是指在開發(fā)項目開始開工建設(shè)到達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)期間所發(fā)生的利息， 不包括開工建設(shè)前發(fā)生的利息和達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后發(fā)生的利息 。 ?如果實際結(jié)算款項大于結(jié)算成本，多結(jié)算的款項應(yīng)推定為開發(fā)商的非正常損失。 ? 評價：房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的聯(lián)合產(chǎn)品價格穩(wěn)定，并且容易取得，分配應(yīng)貫徹承受能力原則，不能采用實物數(shù)量法 41 銷售價格法 ?聯(lián)合成本是以分離點上每種產(chǎn)品的銷售價格為比例進(jìn)行分配。 46 成本調(diào)整 ? 工程結(jié)算和財務(wù)決算后，開發(fā)商將原確認(rèn)的不可轉(zhuǎn)讓的建筑物對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓收入減去轉(zhuǎn)讓稅金和費用后的余額征收企業(yè)所得稅，不得估算銷售成本。 （套內(nèi)建筑面積 + 公共建筑面積） ? 公攤系數(shù) =套內(nèi)建筑面積 247。 ?副產(chǎn)品的費用比重一般不大，按照計劃成本計算，倒算出主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，副產(chǎn)品是指可以轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、車庫等 ,以及樓宇的外墻面 \屋面使用權(quán) 35 副產(chǎn)品（續(xù)） ?如果財務(wù)決算報告中單獨注明了有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的實際成本，則按照財務(wù)決算中的實際成本作為計稅成本。 26 27 特殊的借款業(yè)務(wù) ? 銀行將房地產(chǎn)企業(yè)無力償還的利息轉(zhuǎn)作借款的，應(yīng)將其分解為償還利息和借款兩項業(yè)務(wù)處理 ? 房地產(chǎn)企業(yè)以等額本金或等額本息貸款方式取得貸款的，應(yīng)按照貸款清單上標(biāo)注的償還本金和利息沖減應(yīng)償還的本金和利息，而不是先全額沖減本金，再沖減利息。（預(yù)提比例不能超過總預(yù)算成本
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