【正文】 主講 胡勤勇 房地產企業(yè)成本核算 一、房地產企業(yè)成本核算概述 1 3 二、房地產企業(yè)成本核算對象 目 錄 2 三、房地產企業(yè)成本核算項目 1 5 4 四、房地產企業(yè)成本歸集、分配 和結轉 一、房地產企業(yè)成本核算概述 （一）房地產企業(yè)成本的特點 房地產成本是指以房地產開發(fā)產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據(jù)房地產開發(fā)建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際成本。房地產成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經營成本。這里主要講房地產開發(fā)成本。 土地、土建、設備占有比例較大 這是房地產開發(fā)成本的主體內容，大致占總成本的 80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本 (俗稱樓面地價 )，以此來進行項目的可行性評估。 ? 配套及其他收費支出標準不一 ? 主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長期占用資金。有些收費項目種類繁多、標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的 10%~15%。房地產開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經營效益的一項重要手段。 ? 耗費的資金量大和籌資成本受益期限較長 ? 房地產開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經營成果，將起到非常重要的作用。 ?（二）房地產企業(yè)加強成本管理的措施 ? 針對不同房地產企業(yè)特點進行成本管理 ? 根據(jù)我國房地產企業(yè)經營業(yè)務的繁雜程度可以分為綜合型、精細型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產企業(yè)經營的業(yè)務不同，導致成本管理的內容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產企業(yè)成本特點而進行相應的成本管理。 ? 制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理 ? (1)制定成本計劃。主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分。制定項目成本計劃具體包括：一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標，項目批準立項后，該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標，這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計劃目標。 ? (2)全過程成本控制。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。二是設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點，其對工程造價的影響在 75%以上，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制。房地產開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約 。另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。四是招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質量將直接影響項目的成本管理和結算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務 。熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象 。詳細進行工程計算，復核工程付款賬單，嚴格經費簽證 。注重合同的修改和補充工作。施工階段的設計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應有一個嚴密的管理控制體系。六是結算階段的成本控制。房地產開發(fā)企業(yè)結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。 ?逐步引進科學的成本管理方法 ? 具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。 ? 作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。 二、房地產企業(yè)成本核算對象 成本計算對象，就是指為計算產品成本而確定的生產費用歸集和分配的范圍，是被計算成本的客體。 根據(jù)財政部《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產品類型等確定成本核算對象。 （一）對單體開發(fā)項目 一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。 （二）對 群體開發(fā)項目 同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計算對象。 ? 對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 ? 實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。 ? 成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 ? 三、 房地產企業(yè)成本核算項目 產品成本項目一般是指計入產品成本的費用按經濟用途劃分的項目，是對產品成本構成內容所作的分類。設置成本項目可以反映產品成本的構成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產費用的經濟用途，便于企業(yè)分析和考核產品成本計劃的執(zhí)行情況。 根據(jù)財政部《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產企業(yè)設置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、借款費用等七個成本項目 （一）土地征用及拆遷補償費 是指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 ?（二）前期工程費 ? 是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 ? 勘察設計費。包括勘測丈量費、規(guī)劃設計費、建筑研究用房費、其他?？睖y丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降