房地產(chǎn)企業(yè)成本核算培訓(xùn)教材(文件)
【正文】 經(jīng)完工可交付客戶使用的開發(fā)項(xiàng)目成本。 ?注意：納入成本核算內(nèi)容與期間費(fèi)用不能混淆。 ?四級(jí)科目：按成本項(xiàng)目具體內(nèi)容設(shè)置。 主要業(yè)務(wù)賬務(wù)處理 ? （ 1）取得土地使用權(quán) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? （ 2）向政府支付大市政配套費(fèi) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 大市政配套費(fèi) ? 貸：銀行存款 ? （ 3）按合同支付拆遷費(fèi) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 貸：銀行存款 ? （ 4）直接支付設(shè)計(jì)費(fèi) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 ? （ 5）向某公司支付場(chǎng)地平整費(fèi) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 場(chǎng)地平整費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 （ 6）開發(fā)商自行采購(gòu)室內(nèi)電器 ? 借：庫(kù)存商品 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款 （ 7）采購(gòu)電器投入安裝并支付安裝費(fèi) ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 某安裝工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（取得安裝費(fèi)發(fā)票內(nèi)進(jìn)項(xiàng)稅） ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 8）與某建筑公司辦理工程進(jìn)度結(jié)算，取得增值稅專用發(fā)票 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 某建筑工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 9）支付某公司總承包室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：預(yù)付賬款 某公司 ? 銀行存款 （ 10）支付工程監(jiān)理費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款 （ 11）計(jì)提項(xiàng)目管理人員工資 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) —項(xiàng)目管理人員工資 貸：應(yīng)付職工薪酬 —項(xiàng)目管理人員工資 （ 12）支付售樓部裝修費(fèi)，取得增值稅專用發(fā)票 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)間接費(fèi) 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) —裝修費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：銀行存款 （ 13）支付項(xiàng)目管理人員交通費(fèi) 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) —管理人員交通費(fèi) 貸：銀行存款 （ 14）應(yīng)付某開發(fā)項(xiàng)目專門借款利息（建造期間利息） 借： 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 —借款費(fèi)用 貸：長(zhǎng)期借款 —某銀行借款 （ 15）在開具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項(xiàng)稅額同時(shí)按比例抵減土地成本 借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額抵減 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi) —土地出讓金 ? （ 16）在開具售房發(fā)票，確認(rèn)銷項(xiàng)稅額同時(shí)，確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額，若進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷售稅額，僅以銷項(xiàng)稅額結(jié)轉(zhuǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。根據(jù)重要性原則，某個(gè)住宅樓門面房用于商業(yè)用途，沒有必要單獨(dú)作一個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象。 ? 大市政配套費(fèi)視同 土地征用進(jìn)行分配。按其受益期間計(jì)算分配額。可按 “預(yù)算造價(jià)法 ”進(jìn)行分配。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)屬于公益性質(zhì)的，一般不分?jǐn)偼恋?征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 成本能直接計(jì)入盡可能直接計(jì)入，不能直接計(jì)入按 “預(yù)算造價(jià)法 ”分配或者 “建筑面積法 ”分配。一般按 “預(yù)算造價(jià)法 ”或 “建筑面積法 ”進(jìn)行分配。發(fā)票載明稅額 ，不含稅價(jià)計(jì) ，已預(yù)付 ，按小區(qū)建筑面積 ㎡分配。經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)，公司合同預(yù)算部審核簽字確認(rèn)已完工程量為 1200萬元。開具售房發(fā)票，所載增值稅 。 ? 借： 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? ? 開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —住宅樓 — 土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? ? 貸：開發(fā)成本 —環(huán)山土地 —土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 注：確認(rèn) 土地征用成本轉(zhuǎn)入 “銷項(xiàng)稅額抵減 ”分錄省略。交房確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。 ? 商務(wù)寫字樓 ，總成本 ，單位成本 ；住宅樓 86192平方米，總成本 ，單位成本 。 ? ? ? 土地征用成本 56314 ，土地總面積 80404平方米，能得到稅務(wù)部門確認(rèn)抵扣稅額 （ 56314 （1+11%） *11%）抵扣后金額 。 借：開發(fā)成本 —太平路小區(qū) —商務(wù)寫字樓 —建筑安裝工程費(fèi) —土建工程費(fèi) 1100 0000 應(yīng)交稅費(fèi) —待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 1210000 ? 貸：應(yīng)付賬款 —市建工總公司 1221 0000 ? 收到經(jīng)監(jiān)理工程師，預(yù)算合同部簽字確認(rèn)，朝陽一建公司住宅樓工程價(jià)款結(jié)算賬單和已完工程月報(bào)，本期已完工程量為 1650萬元，經(jīng)與中標(biāo)工程量清單比對(duì)審核，財(cái)務(wù)部確認(rèn)， 并取得增值稅專用發(fā)票所載稅額 。 ? 借：預(yù)付賬款 —市建工總公司 12987360 ? 貸：銀行存款 12987360 ? 為太平莊路項(xiàng)目取得工商銀行一年半期貸款 20230 0000元，貸款利率%，利息每季支付一次，實(shí)際利率 %，因貸款發(fā)生的各種直接費(fèi)用210 0000元。賬務(wù)處理 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 借款費(fèi)用 利息 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 借款費(fèi)用 利息 ? 貸：長(zhǎng)期借款 某銀行借款 應(yīng)付利息 ?（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算舉例 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 拍得環(huán)山土地 （ 80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金 54674 7336元，出讓金含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)支付契稅 1640 （ 546747336 3%），印花稅 273374元（546747336 ‰ ），已支付土地出讓金首付款 2733 73668元，現(xiàn)支付余款。凡是結(jié)算票據(jù)和相關(guān)合同能明確分清具體成本計(jì)算對(duì)象的應(yīng)直接計(jì)入。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 某工程 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 某工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 5） 公共配套設(shè)施費(fèi)歸集與分配 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)屬于公益性質(zhì)，屬于售后業(yè)主共有或者交由政府管理的，應(yīng)納入計(jì)稅成本，在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)納入售房收入的扣除項(xiàng)目。萬一統(tǒng)一開具發(fā)票未分清具體成本計(jì)算對(duì)象，可按 “預(yù)算造價(jià)法 ”進(jìn)行分配。 ? 某具體成本計(jì)算對(duì)象應(yīng)分配成本 =該具體成本計(jì)算對(duì)象預(yù)算金額 /總體預(yù)算金額 *總體實(shí)際成本 ? “三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)可按 “占地面積法 ”分配。 ? 開發(fā)成本的歸集與分配 ? 開發(fā)成本的歸集與分配原則：能直接計(jì)入直接計(jì)入具體成本對(duì)象，不能直接計(jì)入按受益標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入 具體成本對(duì)象。 ? 具體成本計(jì)算對(duì)象三級(jí)科目設(shè)置 ? （ 1）期數(shù)；（ 2）住宅樓棟 ；（ 3）商用樓棟；（
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