房地產(chǎn)企業(yè)成本核算(文件)
【正文】 稅。 按照混合銷售判斷，繳納增值稅或營業(yè)稅。 如： 30萬甲供材，70萬工費(fèi)，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。 （ 1）入賬憑證 合同、發(fā)票、驗(yàn)收報(bào)告等 （ 2）多個(gè) (或分期 )項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)部門合資建設(shè)公共配套設(shè)施，建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)部門給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減開發(fā)成本中的建安工程費(fèi)。 —— 產(chǎn)權(quán)不明性：先統(tǒng)一歸集，明確后再處理。 其他要求同管理費(fèi)用相關(guān)科目費(fèi)用。 二期 80畝，規(guī)劃為多層 6棟，高層 4棟，非人防獨(dú)立車庫一個(gè)，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個(gè)。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算 二、預(yù)提費(fèi)用與待攤費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目分兩期，劃分為兩個(gè)成本對象。 直接成本法 預(yù)算造價(jià)法 借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算 公共配套設(shè)施費(fèi)分配 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓兩棟（ 10萬平方），二期開發(fā)住宅樓四棟（ 12萬平方），另有配套會所一個(gè)（ 6000平方），非人防獨(dú)立車庫一個(gè)（ 3000平方），物業(yè)管理場所一個(gè)（ 1000平方）。 請問利息費(fèi)用如何在成本對象間進(jìn)行分?jǐn)偂? (二 ) (三 )開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。 但應(yīng)當(dāng)注意 ， 上述成本分?jǐn)偤缶鄢诤罄m(xù)支出實(shí)際發(fā)生年度 ， 不允許追溯調(diào)整 。 2023年新建預(yù)算外配套設(shè)施，成本 1000萬元。 已銷： 455 80%＝ 364 未銷： 455 20%＝ 91 已銷部分后續(xù)成本如何調(diào)整？ 如果前期已經(jīng)按照預(yù)算預(yù)提過配套設(shè)施開發(fā)成本 1200萬元，這里如何調(diào)整？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票的支出如何處理？ 國稅發(fā) [2023]31號文第 34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 寫字樓項(xiàng)目： 1000 10/ （ 10＋ 12）＝ 455 可售面積和建筑面積是否相同？假定一樣。 質(zhì)量保證金問題 （ 合同 5%） 、 維修基金問題 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓，可售面積10萬平方，二期開發(fā)住宅樓，可售面積 12萬平方?？偪墒勖娣e 什么是總可售面積？是否可以剔除拆遷補(bǔ)償面積？ 劃分成本對象 歸集開發(fā)成本 分配共同成本 實(shí)際發(fā)生成本 預(yù)提費(fèi)用 待攤費(fèi)用 成本對象 總開發(fā)成本 稅法大講堂群 168283367 計(jì)算銷售成本 配比原則 銷售成本＝單位工程成本已銷售面積 房地產(chǎn)企業(yè)甲單位工程成本為每平方 3000元。 國稅函【 2023】342號 初始產(chǎn)權(quán)證明 —— 大房產(chǎn)證 完工標(biāo)準(zhǔn)針對的是成本對象，而不是一棟樓。（一期直接成本＋二期直接成本＋車庫直接成本） 預(yù)算造價(jià)法： 4800一期預(yù)算247。如何分配成本？ 假定會所同一期一起開發(fā)，先在開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)成本 — 會所成本中歸集各項(xiàng)開發(fā)成本項(xiàng)目 假定歸集后會所成本為 600萬，如何在各成本對
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