房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析(文件)
【正文】 商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 （ 2）重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)，可以說地質(zhì)勘察質(zhì)量會影響工程造價(jià)于“無形”，因此，選擇一家高水準(zhǔn)的地勘單位對基礎(chǔ)工程造價(jià)和工程工期影響巨大。 （ 4）對設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確： 操作流程 流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人 責(zé)任人的管理權(quán)限 (授權(quán)體系 ) 流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限 否決及責(zé)任追究制度 這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 總承包單位自行采購 (乙購 ) 開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應(yīng)調(diào)動其積極性。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 三、結(jié)算階段 在結(jié)算階段，開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。復(fù)核審計(jì)制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。 ◇ 車庫 包含自行車 (電動車 )庫、汽車停車庫等，規(guī)劃審批時(shí)限制定位比。根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入 23％的 30%。 (4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅 (金、費(fèi) )、印花稅等。 (8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等 (9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) (含票據(jù)工本費(fèi) )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第八部分 銷售費(fèi)用 總之，從上述成本費(fèi)用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。 第九部分 結(jié)束語 拋磚引玉，謝謝各位的聆聽！ 2023年 5月 26日 演講完畢，謝謝觀看！ 。與項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。銷售費(fèi)用一般確定在銷售收入的 23％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。 第七部分 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般占至總費(fèi)用的 34%。 (6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。 (2) 工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。 ◇ 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)包括垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等相關(guān)費(fèi)用。 （三）獎(jiǎng)懲制度 結(jié)算完畢后，應(yīng)對照目標(biāo)成本進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、現(xiàn)場簽證的管理情況，進(jìn)行成本控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)。 確認(rèn)除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。 定廠定價(jià)方式雙方在價(jià)格上往往有分歧，從而影響工程進(jìn)度和雙方合作，應(yīng)慎重采用，確需采用時(shí)應(yīng)考慮給總包方一定管理費(fèi)用，一般不低于 5%。 園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標(biāo)自行采購。 （ 8）給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。 施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有： 每平米鋼筋含量指標(biāo)、砼含量指標(biāo)、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。 房屋建安費(fèi)用各階段的控制： 房屋建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)
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