房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目相關(guān)會計核算(文件)
【正文】 D項目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 33 五、成本費用的歸集與分配 注： 利息分攤一般每季度一次 ， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財務(wù)部門的工作量較大 。 34 五、成本費用的歸集與分配 資本化借款費用分配 這里是指分配到開發(fā)項目的利息如何分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進行分配。 36 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分攤標準問題 主要是指一個開發(fā)項目同時存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（小）高層、高級公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時，由于其建設(shè)標準、配套標準、銷售價格等不一致，其對公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實施。 37 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分攤問題 （ 1）為解決停車難問題和人防標準提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標準很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。 （ 4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補。 39 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個地下車庫，其中：標準人防 6級地下車庫 4,000平方米 ,總投資預(yù)算為 1,120萬元，6B級人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個，每個車位售價 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個車位）。 （ 1）材料計價： 由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據(jù)材料采購計劃、采購申請單、材料驗收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請手續(xù)等，會計上借記“庫存材料”；會計部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費用科目。例如： 工程合同造價決算 1000萬元，其中甲供鋼材 280萬元，預(yù)算數(shù)量 1000噸，預(yù)算價格 2800元 /噸，實際供應(yīng)數(shù)量1010噸，實際采購價格 3800元 /噸，則材差為超（ +） 萬元（（ 10101000） *3800），應(yīng)付工程款 （ ）。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價相對較大，上例中差價為 101萬元（ 1010*1000）。 。 47 七、營業(yè)收入核算 收入確認時間和所得稅 從形象進度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。收入確認滯后的情況和上述剛相反。若滯后確認收入，則形成滯后少繳所得稅 250萬元。預(yù)付工程款項目要特別引起重視，結(jié)算時特別容易出現(xiàn)少扣預(yù)付款的情況。 （ 2）開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 （ 5）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。 53 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 這和房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本發(fā)生和和工程款項的結(jié)算的模式不一致，在實際工作中造成很多困難： （ 1）工程施工進度快于工程款支付進度； （ 2）主體工程進度一般快于室外及配套工程進度； （ 3）工程決算在工程竣工后較長時間才能完成； （ 4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年； （ 4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負擔(dān)； （ 5）對于項目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。銷售凈利潤僅和銀行的貸款利息相當；顯然和高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。 57 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按照（國辦發(fā)［ 2023］ 26號）文的精神，對普通商品房享有增值率 20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。 目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。對于多項目公司在實際工作中會碰到很多問題： （ 1）開發(fā)項目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項目專用，會造成資金的極大浪費。但實際上項目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過按 5%計算的扣除利息。這樣既會穩(wěn)定增加財稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。 （ 3）按照會計準則，開發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計入當期費用而非開發(fā)成本，而若銷售不好的話，開發(fā)項目還會占用大量資金，即還會發(fā)生大量利息費用，在會計處理上計入當期費用，而按土地增值稅的規(guī)定，個人認為可記入開發(fā)成本科目。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項目貸款的利息全部記入該項目反而是不合理的。 59 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 關(guān)于多項目公司的財務(wù)費用的扣除問題。公司認為政策的執(zhí)行存在矛盾。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。 56 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 目前南京市土地增值稅匯算試點辦法，對規(guī)范管理、有實力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時又從另一方面助長了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會造成稅收上的 “不公平”。 建議允許房地產(chǎn)開發(fā)公司按照經(jīng)批準的規(guī)劃和預(yù)算進行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核計入計稅成本。 （ 6）開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。其中，直接成本和能夠分清成本負擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。 51 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時的有關(guān)規(guī)定（國稅發(fā) [2023]31號文） 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 這主要是實際工作中涉及的的問題，在這個過程中要考慮以下問題： 開發(fā)成本的明細科目很多，同樣產(chǎn)品成本的構(gòu)成項目也很多，都從明細科目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本缺乏可操作性； 開發(fā)產(chǎn)品完工交付時，工程竣工決算并未全部完成，得不到開發(fā)產(chǎn)品的實際成本； 要盡可能保持成本核算科目實際發(fā)生金額的連續(xù)，方便查詢、對賬、分析。由于房屋交付時間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。根據(jù)收入確認準則，應(yīng)以商品房交付為收入確認條件，但實際工作中，由于出于各種不同的目的和需要，有時往往會提前和滯后，和所得稅的繳納產(chǎn)生直接的影響。 收入確認準則 公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；既沒有保留通
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