房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算(文件)
【正文】 D項(xiàng)目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計(jì) 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 33 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 注： 利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮?， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對(duì)于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財(cái)務(wù)部門的工作量較大 。 34 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用分配 這里是指分配到開發(fā)項(xiàng)目的利息如何分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個(gè)開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進(jìn)行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個(gè)開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進(jìn)行分配。 36 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)問題 主要是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（?。└邔?、高級(jí)公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時(shí)，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等不一致，其對(duì)公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實(shí)施。 37 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倖栴} （ 1）為解決停車難問題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對(duì)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。 （ 4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補(bǔ)。 39 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個(gè)地下車庫，其中：標(biāo)準(zhǔn)人防 6級(jí)地下車庫 4,000平方米 ,總投資預(yù)算為 1,120萬元，6B級(jí)人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個(gè)，每個(gè)車位售價(jià) 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個(gè)車位）。 （ 1）材料計(jì)價(jià)： 由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實(shí)際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據(jù)材料采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)申請(qǐng)單、材料驗(yàn)收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請(qǐng)手續(xù)等，會(huì)計(jì)上借記“庫存材料”；會(huì)計(jì)部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費(fèi)用科目。例如： 工程合同造價(jià)決算 1000萬元，其中甲供鋼材 280萬元，預(yù)算數(shù)量 1000噸，預(yù)算價(jià)格 2800元 /噸，實(shí)際供應(yīng)數(shù)量1010噸，實(shí)際采購(gòu)價(jià)格 3800元 /噸，則材差為超（ +） 萬元（（ 10101000） *3800），應(yīng)付工程款 （ ）。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價(jià)相對(duì)較大，上例中差價(jià)為 101萬元（ 1010*1000）。 。 47 七、營(yíng)業(yè)收入核算 收入確認(rèn)時(shí)間和所得稅 從形象進(jìn)度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。收入確認(rèn)滯后的情況和上述剛相反。若滯后確認(rèn)收入，則形成滯后少繳所得稅 250萬元。預(yù)付工程款項(xiàng)目要特別引起重視，結(jié)算時(shí)特別容易出現(xiàn)少扣預(yù)付款的情況。 （ 2）開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 （ 5）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。 53 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 這和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生和和工程款項(xiàng)的結(jié)算的模式不一致，在實(shí)際工作中造成很多困難： （ 1）工程施工進(jìn)度快于工程款支付進(jìn)度； （ 2）主體工程進(jìn)度一般快于室外及配套工程進(jìn)度； （ 3）工程決算在工程竣工后較長(zhǎng)時(shí)間才能完成； （ 4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年； （ 4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負(fù)擔(dān)； （ 5）對(duì)于項(xiàng)目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。銷售凈利潤(rùn)僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。 57 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按照（國(guó)辦發(fā)［ 2023］ 26號(hào)）文的精神，對(duì)普通商品房享有增值率 20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號(hào)）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號(hào)）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。 目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。對(duì)于多項(xiàng)目公司在實(shí)際工作中會(huì)碰到很多問題： （ 1）開發(fā)項(xiàng)目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項(xiàng)目專用，會(huì)造成資金的極大浪費(fèi)。但實(shí)際上項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過按 5%計(jì)算的扣除利息。這樣既會(huì)穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡(jiǎn)化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （ 3）按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，開發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用而非開發(fā)成本，而若銷售不好的話，開發(fā)項(xiàng)目還會(huì)占用大量資金，即還會(huì)發(fā)生大量利息費(fèi)用，在會(huì)計(jì)處理上計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，而按土地增值稅的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可記入開發(fā)成本科目。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項(xiàng)目貸款的利息全部記入該項(xiàng)目反而是不合理的。 59 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 關(guān)于多項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除問題。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 56 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法，對(duì)規(guī)范管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長(zhǎng)了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會(huì)造成稅收上的 “不公平”。 建議允許房地產(chǎn)開發(fā)公司按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和預(yù)算進(jìn)行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核計(jì)入計(jì)稅成本。 （ 6）開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 51 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)的有關(guān)規(guī)定（國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文） 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 這主要是實(shí)際工作中涉及的的問題，在這個(gè)過程中要考慮以下問題： 開發(fā)成本的明細(xì)科目很多，同樣產(chǎn)品成本的構(gòu)成項(xiàng)目也很多，都從明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本缺乏可操作性； 開發(fā)產(chǎn)品完工交付時(shí)，工程竣工決算并未全部完成，得不到開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本； 要盡可能保持成本核算科目實(shí)際發(fā)生金額的連續(xù)，方便查詢、對(duì)賬、分析。由于房屋交付時(shí)間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。根據(jù)收入確認(rèn)準(zhǔn)則，應(yīng)以商品房交付為收入確認(rèn)條件，但實(shí)際工作中，由于出于各種不同的目的和需要，有時(shí)往往會(huì)提前和滯后，和所得稅的繳納產(chǎn)生直接的影響。 收入確認(rèn)準(zhǔn)則 公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；既沒有保留通
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