【正文】 研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 何種發(fā)票？ 七通一平費(fèi) 用水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、道路、電話接通等的設(shè)計(jì)、建造和裝飾的費(fèi)用和工地平整發(fā)生的費(fèi)用。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對(duì)接，項(xiàng)目內(nèi)部的對(duì)接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的主要部分。如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 會(huì)計(jì)核算？所得稅？營業(yè)稅？土地增值稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （六）、開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 資本化的利息 （ 4）、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問題 《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅（ 2023） 121號(hào)）規(guī)定： 企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： 金融企業(yè) 5： 1；其他企業(yè) 2： 1。請(qǐng)問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅字 [2023]7號(hào)） 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)） 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 6）、資本利息的扣除問題 《關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》 （國稅函 [2023]312號(hào)） 明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 甲供材實(shí)際操作的三種情況 —— 合同全額，材料甲供 —— 合同不全額，材料甲供 —— 合同全額，材料甲控 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 甲供材的三種特例 —— 甲供設(shè)備 如何劃分設(shè)備與材料？建設(shè)部于 2023年 9月 3日發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》的公告》（第 387 號(hào)），批準(zhǔn)《建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T505312023，自 2023年 12月 1日起實(shí)施。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。 （ 1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。企業(yè)采取滾動(dòng)開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動(dòng)。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 ），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫一個(gè)（占地面積 ），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（占地面積 畝）。 所謂占地面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 六、分配共同成本環(huán)節(jié) 同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫一個(gè) 2023平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè) 1000平方米。項(xiàng)目土地成本共計(jì) 6000萬元，發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬元，開發(fā)間接費(fèi)（假定無利息） 254萬元。該成本對(duì)象總建筑面積 4萬平方米，其中可售寫字樓面積 ，地下車庫（含人防）4000平方米。 2023年 10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部 5000萬元發(fā)票，請(qǐng)問如何進(jìn)行涉稅處理？ 所得稅處理？土地增值稅處理？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn) 與檢查 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 成本核算錯(cuò)誤檢查 成本虛增檢查 成本合規(guī)票據(jù)檢查 成本計(jì)算與分?jǐn)倷z查 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 一、成本核算錯(cuò)誤檢查 成本與費(fèi)用的區(qū)別 利息 項(xiàng)目部費(fèi)用 營銷設(shè)施 前期物業(yè)費(fèi) 咨詢策劃費(fèi)用 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評(píng)估問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 1億元收購乙房地產(chǎn)公司 100%股權(quán)。最終共計(jì)虛增成本 3000萬元人民幣。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對(duì)該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時(shí)期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價(jià)事務(wù)所對(duì)乙公司的決算報(bào)告進(jìn)行了重新審計(jì)核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查建安發(fā)票是否是項(xiàng)目所在地開具？ —— 如何認(rèn)定項(xiàng)目所在地？ —— 項(xiàng)目跨區(qū)怎么辦？ —— 對(duì)方拒絕開具怎么辦？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查材料銷售發(fā)票是否繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？ —— 如何認(rèn)定材料與設(shè)備？ —— 如何區(qū)分甲供材與甲控材？ —— 應(yīng)在何時(shí)補(bǔ)稅比較合適？ —— 裝飾材料是否補(bǔ)稅？ —— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)是否補(bǔ)稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù) （ 1）、檢查賬務(wù)中列支的借款類型 （ 2）、檢查民間借貸利息率 （ 3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù) （ 4）、檢查利息資本化的情況與關(guān)鍵點(diǎn) （ 5）、檢查關(guān)聯(lián)方借款情況及賬務(wù)處理 （ 6）、檢查有無集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù) （ 7）、檢查有無個(gè)人借款公司使用情況 （ 8）、檢查金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧問費(fèi)的列支情況 （ 9）、檢查有無委托貸款及其利息列支憑據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查發(fā)票是否及時(shí)取得 —— 開發(fā)商應(yīng)在什么時(shí)候取得成本發(fā)票？ —— 最遲在什么時(shí)候必須取得成本發(fā)票？ —— 如果沒有及時(shí)取得怎么辦？ 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 三、成本合規(guī)票據(jù)檢查 檢查無發(fā)票部分成本是否真實(shí)合理 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)同國有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開發(fā)，國有企業(yè)取得 1億元貨幣和 10000平方米商鋪。 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查 五、成本證據(jù)鏈條檢查 合同 付款 發(fā)票 決算報(bào)告 進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 其他證據(jù) 開發(fā)成本 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 利益主體 法律主體 會(huì)計(jì)主體 納稅主體 開發(fā) 主體 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 異地運(yùn)營開發(fā)主體設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)與技巧 —— 項(xiàng)目部 —— 分公司 —— 子公司 —— 非關(guān)聯(lián)公司 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)以集團(tuán)公司名義向地方政府申請(qǐng)拿地，并已經(jīng)以集團(tuán)公司名義做了立項(xiàng)和招拍掛，簽署了《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，現(xiàn)決定在該地設(shè)立全資子公司開發(fā)土地，請(qǐng)問如何操作？ 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧 案例二 甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項(xiàng)目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。 開發(fā)成本 土地征用及拆遷補(bǔ)償 包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 房地產(chǎn)成本均衡管理 與納稅籌劃 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃的核心 —— 成本均衡管理 開發(fā)間接費(fèi) 土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 期間費(fèi)用 實(shí)際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項(xiàng)收入 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 利潤＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng) 成本 稅 負(fù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) 1億元，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 20875 ＝ % 增值稅為： 4125 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 15000 － 2023 － 2612. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入 ，開發(fā)成本共計(jì) ，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 16975 ＝ % 增值稅為： 8025 30% ＝ 所得稅： 應(yīng)納稅所得額為： 25000 － 12023 － 2023 － 3782. 5＝ 所得稅為： 25% ＝ 稅后凈利潤為： － ＝ 繳稅總額為： 1375 ＋ ＋ ＝ 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 收入成本費(fèi)用 稅 負(fù) 稅后凈利潤 ； 1億元； 1375萬元 ； ； 1375 ； ； 1375 ； ； 1375