房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及涉稅稅種與納稅籌劃(文件)
【正文】 計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額稅率 公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?！ ≡鲋殿~未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％?！ ∩厦嫠兴募壋世圻M(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)?！ ∩鲜觥翱鄢椖俊?，具體為： ?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！ 〗ㄖ惭b工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用?！ ∩鲜鲇嬎憧鄢木唧w比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?！ 。?）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。全面了解和領(lǐng)會房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路，這個問題已經(jīng)得到越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的重視，要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。房地產(chǎn)項目可以從區(qū)分不同稅種以及企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式；合作建房的稅收政策及籌劃思路根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的規(guī)定：“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅，在投資期內(nèi)轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅”。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。變不動產(chǎn)買賣為股權(quán)、公司買賣，買賣雙方都可節(jié)稅。因此，在允許的合理范圍內(nèi)費用預(yù)提及成本暫估時應(yīng)就高不就低，先行足額計人成本費用，延緩納稅。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切相關(guān)。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定該企業(yè)享受起征點的最高售價如下：X＝（％X），解以上方程可知， 7（100＋％）。這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益， 4（＋）。（二）利用增加扣除項目金額進(jìn)行稅收籌劃計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（當(dāng)然現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)在利用增加扣除項目金額的方式上所做工作可謂不遺余力、膽大）房地產(chǎn)項目按經(jīng)營活動的時間納稅籌劃可分為事前、事中以及事后。究其原因就是時機(jī)不對。事中籌劃是主體：事中籌劃的主要工作就是增加扣除項目金額。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。當(dāng)增值率略高于20％時，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。某城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價格為X時，相應(yīng)的銷售稅金及附加如下： ％X（5％的營業(yè)稅、7％的城市維護(hù)建設(shè)稅、3％的教育費附加。如果廣告費由總公司統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超過8％扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關(guān)聯(lián)公司廣告費不足8％的情況，這時可以實現(xiàn)廣告費的合理劃轉(zhuǎn)，由關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)部分廣告費。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準(zhǔn)備，所提減值準(zhǔn)備不能作為稅前扣除項目。年末暫估未入賬成本，使年末成本更趨于合理化，在來年沖回。因此，可將房地產(chǎn)投資入股設(shè)立一個公司，然后轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)，這樣賣房地產(chǎn)變成了賣股權(quán)，賣公司。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。進(jìn)行納稅籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃：房地產(chǎn)項目開發(fā)是社會各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關(guān)領(lǐng)域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長，為其他行業(yè)所無法比擬?！ 。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)
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