房地產(chǎn)成本核算1(文件)
【正文】 放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營(yíng)業(yè)額。 25 借款利息的資本化 ?開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng) 配比 計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 歸集開發(fā)成本 ?開發(fā)總成本 = 土地征用及拆遷費(fèi) + 前期工程費(fèi) + 建筑安裝費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) + 公共設(shè)施配套費(fèi) +開發(fā)間接費(fèi)用 ? 會(huì)計(jì)師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核暫行辦法 ? 基本建設(shè)工程結(jié)算，是指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價(jià)款結(jié)算，以及根據(jù)工程實(shí)施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價(jià)格，確定工程項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)格的竣工結(jié)算文件。注：貫徹孰低原則 31 工程結(jié)算（續(xù)） ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計(jì)入到“營(yíng)業(yè)外收入”科目，不得直接抵減應(yīng)付工程款或開發(fā)成本 ?分析：對(duì)總的應(yīng)稅所得沒有影響，但對(duì)不同的納稅年度產(chǎn)生影響 32 財(cái)務(wù)決算 ? 財(cái)務(wù)決算：工程結(jié)算成本 + 土地征用及拆遷費(fèi) + 前期工程費(fèi) + 開發(fā)間接費(fèi)用 ? 缺點(diǎn)：只考慮合理性，沒有考慮是否取得發(fā)票 ? 維護(hù)開發(fā)成本的完整性，不直接調(diào)整開發(fā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整，增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。 ?如果財(cái)務(wù)決算中沒有單獨(dú)注明其實(shí)際成本，可以按照項(xiàng)目預(yù)算作為計(jì)稅成本 ?注：均不考慮納稅調(diào)整事項(xiàng) 36 主產(chǎn)品 ?與副產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的是主產(chǎn)品，成本等于實(shí)際開發(fā) 總 成本扣除副產(chǎn)品的計(jì)劃成本 ?注：主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本包括副產(chǎn)品的計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差額 ?對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主產(chǎn)品是指開發(fā)的主體項(xiàng)目，如商鋪、寫字間、住宅等 37 聯(lián)產(chǎn)品 ?聯(lián)產(chǎn)品是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中使用同一種原料 ，同時(shí)生產(chǎn)出幾種具有同等地位但使用價(jià)值不同的主要產(chǎn)品 ?對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，聯(lián)產(chǎn)品是指同時(shí)開發(fā)的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等 38 聯(lián)合成本的分配 ? 聯(lián)產(chǎn)品分離前發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用即聯(lián)合成本，可按照一個(gè)成本核算對(duì)象設(shè)置一個(gè)成本明細(xì)帳進(jìn)行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯(lián)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配 ? 分離后按照各種產(chǎn)品分別設(shè)置明細(xì)帳，歸集其分離后所發(fā)生的加工成本。 ?通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定并且容易取得。公共建筑面積 ? 公攤系數(shù) =公攤率247。 ?注：對(duì)應(yīng)的成本已經(jīng)分?jǐn)偟狡渌?xiàng)目的成本中，不考慮其他項(xiàng)目的銷售情況，不需要追溯調(diào)整其他項(xiàng)目的銷售成本。 44 產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù) 2） ?產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主但用于營(yíng)利的，對(duì)應(yīng)的銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)的折舊
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