【正文】 務(wù)運(yùn)作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運(yùn)作能力提升 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 變革趨勢 具體分析 從利潤管理發(fā)展到 價值管理 關(guān)注股東價值、顧客價值和員工價值的實(shí)現(xiàn) 從經(jīng)營理財發(fā)展到 資本理財 關(guān)注法人治理中的財務(wù)控制、資本運(yùn)營和股東價值的實(shí)現(xiàn) 從日常理財發(fā)展到 戰(zhàn)略理財 關(guān)注決策支持、財務(wù)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略業(yè)績的實(shí)現(xiàn) 從部門理財發(fā)展到 流程理財 關(guān)注作業(yè)層面控制、動態(tài)控制、業(yè)務(wù)與財務(wù)一體化 從財務(wù)監(jiān)督發(fā)展到 風(fēng)險控制 關(guān)注風(fēng)險管理組織、風(fēng)險控制程序、風(fēng)險預(yù)警和防范措施 從報表分析發(fā)展到 業(yè)績管理 關(guān)注于非財務(wù)指標(biāo)、關(guān)注業(yè)績評價和改進(jìn)、關(guān)注信息管理的深化 從盲目避稅發(fā)展到 納稅籌劃 借助企業(yè)內(nèi)部與外部稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 價 值 管 理 資 本 市 場 商品市場 人才市場 法 人 治 理 結(jié) 構(gòu) 交流 溝通 決策 支持 EVA 及計 分卡 財 務(wù) 戰(zhàn) 略 盈 利 規(guī) 劃 資本 運(yùn)營 經(jīng)營 理財 全面 預(yù)算 管理 納稅管理 財務(wù)控制 績效管理 （ KPI指標(biāo)） 薪酬 制度 審 計 稅務(wù)檢查 CFO 財 務(wù) 報 告 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 ＣＦＯ的主要職責(zé) 1． 參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定 ， 并通過財務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施 ，支持經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 2． 通過建立全面預(yù)算管理體系 ， 進(jìn)行盈利規(guī)劃 ， 實(shí)施預(yù)算控； 3． 組織資本運(yùn)營工作 （ 投資和融資的決策及方案實(shí)施 ） ； 4． 通過建立內(nèi)部控制制度 ， 監(jiān)督公司遵守國家財經(jīng)法令 、 紀(jì)律， 以及董事會決議 ， 通過經(jīng)營效率； 5． 審批公司中重大財務(wù)收支； 6． 通過建立會計制度 ， 組織會計核算 ， 審核財務(wù)報告； 7． 稅收籌劃； 8． 組織財務(wù)分析和績效管理工作 ?？倳嫀熓强偨?jīng)理的理財助手，經(jīng)營參謀，他由總經(jīng)理提名，通過一定程序任命，與經(jīng)營者利益完全一致。 “ 就在企業(yè)中的作用而言，ＣＦＯ很大程度上等于總會計師。 ” ＣＦＯ對于如實(shí)反映企業(yè)財務(wù)狀況、規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)、建立和監(jiān)督內(nèi)部控制制度，都在發(fā)揮重要作用。 ? 專家論證 獨(dú)立董事、外聘專家顧問 ? 財務(wù)決策監(jiān)督 監(jiān)事會、內(nèi)部審計行使監(jiān)督權(quán) 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 方案預(yù)報及初審 方案論證 方案評估 方案審批 方案實(shí)施 方案實(shí)施監(jiān)控 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 項(xiàng)目 評價 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 決策程序 專家論證、董事會決定、經(jīng)理層實(shí)施。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 第一年初 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 現(xiàn)金流量 17000 5000 4760 4520 4280 11040 投資回收期 3+2720/4280= 平均報酬率 （ 5000+4760+4520+4280+11040） /5 17000 100%=% 凈現(xiàn)值 資金成本 6%的凈現(xiàn)值：總現(xiàn)值 24385－ 17000=7385。放棄控制權(quán)可能導(dǎo)致利潤分流、原有股東利益受到傷害、影響長遠(yuǎn)發(fā)展等等。 借殼上市的方式 有兩種： 一種是場內(nèi)交易 ，即在二級市場公開收購。國有股流通一直是懸在中國股市和廣大股民頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍。 借殼策略： 1. 增強(qiáng)融資能力 2. 產(chǎn)業(yè)整合戰(zhàn)略：住宅產(chǎn)業(yè)、教育、文化、體育相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合（復(fù)合地產(chǎn)概念）。 并購動機(jī)：大陸房地產(chǎn)獲利機(jī)會 被兼并方：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn) 主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、物業(yè)經(jīng)營；股份構(gòu)成：法人股、職工股、外資股；注冊資本 78125萬元。 規(guī)模越來越重要，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 并購 策略 策略 主要內(nèi)容 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 通過橫向并購形成規(guī)模，從而在行業(yè)中形成壟斷地位。 其他策略 區(qū)域擴(kuò)張、技術(shù)領(lǐng)先、投機(jī)獲利、高速發(fā)展、低成本擴(kuò)張等等。 從政策上， 2023年國務(wù)院發(fā)布的 18號文件確立了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。我國房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)不高，普遍存在“散、小、差”的現(xiàn)象。 從去年開始，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的治理力度。相反的，大型地產(chǎn)公司在信貸上不成問題，資金充裕，為它們并購合適的對象，擴(kuò)張自己的實(shí)力提供了決好的機(jī)會。此前，在“上海之春”房產(chǎn)交易會上，也有外資地產(chǎn)商表達(dá)了對內(nèi)地地產(chǎn)公司收購、合作等意愿。大并購的結(jié)果，則必然是大公司的出現(xiàn)。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 價值增值 自由現(xiàn)金流 貼現(xiàn)率 債務(wù) 增長期 資金成本 經(jīng)營 投資 融資 ?銷售增長 ?利潤邊際 ?所得稅率 ?營運(yùn)資本投資 ?固定資本投資 ?對外投資 ?股利 ?股票價格收益 乘 減 兼并和收購中的定價 并購 價值 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 定價因素 分 析 銷售增長 市場需求、行業(yè)分析、競爭優(yōu)勢、銷售預(yù)測 銷售利潤率 盈利模式、盈利水平預(yù)測 所得稅率 稅收政策及稅負(fù)預(yù)測 固定資本 固定資產(chǎn)投資預(yù)測 營運(yùn)資本 營運(yùn)資本投資預(yù)測 資金成本 債務(wù)利息水平及投資報酬率 長期負(fù)債 目前及未來債務(wù)情況 協(xié)同效應(yīng) 成本、銷售、市場力量、無形資產(chǎn)協(xié)同效應(yīng) 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 實(shí)例： 假定目標(biāo)企業(yè)乙目前的年銷售額 50億，以后第一、二年的銷售額增長率為 10％，第三、四、五年的銷售額增長率為 12％，預(yù)測期限為五年，其銷售利潤率為 8％，所得稅率 30％，銷售額每增長 1元所需追加的固定資本投資扣除折舊后為 ，銷售額每增長至元所需追加的流動資本投資為 。 計算預(yù)測期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量： F1＝ 50 （ 1＋ ） （ 1－ ）－（ 55－ 50） （ ＋ ）=（億元） F2=55 （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝ 2288（億元） F3= （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝2. 343（億元） F4= （ 1＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）＝（億元） F5＝ （ l＋ ） （ 1－ ）－ （ ＋ ）=（億元） 預(yù)測期后每年稅后利潤 = （ 1＋ ） （ ） =（億元） 預(yù)測期后每年現(xiàn)金凈流量 =－ =3（億元） 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 第二步：估計收購企業(yè)乙可接受的報酬率，即資本成本。 企業(yè)甲稅前債務(wù)利率為 9％，所得稅率為 40％，所以企業(yè)甲的稅后債務(wù)資本成本 Kb為： K 企業(yè)乙稅前債務(wù)利率為 10％，所得稅率 40%，所以企業(yè)乙的稅后債務(wù)資本成本（ Kb）為： 10％ （ 1－ ） =6％。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 并購 風(fēng)險 在并購正式實(shí)施之前，從三個方面進(jìn)行審慎性調(diào)查： （１）商業(yè)調(diào)查。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 第三步：計算可以接受的現(xiàn)金收購價。 企業(yè)甲的全部資本中，股東權(quán)益資本占 57％，債務(wù)資本占 43％，則企業(yè)甲的加權(quán)平均資本成本（ K甲 )為： ％ 57％ +％ 43％＝ 10％。 （ 1）企業(yè)甲的風(fēng)險系數(shù) β 為 ，則其用資本資產(chǎn)定價模型估計的權(quán)益資本成本（ Ke）為： RF＋ β 企業(yè)乙目前的負(fù)債為 。按照順馳老總孫宏斌的測算，這個份額意味著每年需實(shí)現(xiàn)500億元銷售額。外資的介入將進(jìn)一步加快房地產(chǎn)業(yè)并購整合的步伐。 2023年的春天，外資地產(chǎn)巨頭開始向內(nèi)地中小地產(chǎn)商伸出“并購巨手”。特別是銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款嚴(yán)格限制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作。我國現(xiàn)在還沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠的規(guī)模優(yōu)勢，能夠占有市場總額 5%以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。這些都為房地產(chǎn)業(yè)的快速整合提供了機(jī)會和動力。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從簡單粗放向集約規(guī)模，從散亂無序到有序?qū)I(yè)化，從數(shù)量為主到數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展的轉(zhuǎn)變階段。 多元化 通過并購形成主要行業(yè)板塊，包括關(guān)聯(lián)行業(yè)、非關(guān)聯(lián)行業(yè)的并購，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。 少數(shù)幾個企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)集中度高達(dá)９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。 兼并方案： ? 華遠(yuǎn)出讓控股權(quán)給華創(chuàng)最大的股東堅實(shí)公司（堅實(shí) 52%、華遠(yuǎn) %、其他股東 %）； ? 簽訂中外合資公司合同； ? 每股凈資產(chǎn)認(rèn)購價為 ； ? 并購后凈資產(chǎn)增到 129000萬元 。 5. 通過并購擴(kuò)張。 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 廣東奧園集團(tuán)集團(tuán)借殼上市案例 借殼情況： 2023年 2月 18日，上市公司誠成文化公司原第一大股東湖南出版集團(tuán)有限責(zé)任公司所持有的 2350萬股法人股 (占總股本的%)，已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給廣東奧園集團(tuán)有限公司。 企業(yè)借殼上市 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 第二種場外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓 ，也是中國證券市場的主流收購方式，這與中國證券市場的先天性不足有關(guān)。一般俗稱的殼大多是指業(yè)績差的上市公司，由于虧損，達(dá)不到證監(jiān)會規(guī)定的配股和增發(fā)新股的要求，就是連續(xù)三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不能低于１０％，最低不能低于６％ 。 凈營運(yùn)資產(chǎn)現(xiàn)金 400 200 180 凈資本支出 900 300 200 稅款 300 350 250 自由現(xiàn)金流量 600 150 70 凈利息 100 100 100 應(yīng)付帳務(wù)本金 200 200 200 非經(jīng)營性收入 100 0 0 現(xiàn)金盈余 800 150 230 增長期間無增長導(dǎo)致破產(chǎn)分析 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 風(fēng)險 控制 風(fēng)險 內(nèi)容 市場風(fēng)險 需求、競爭、產(chǎn)品、需求導(dǎo)向、銷售策略 政策風(fēng)險 政策調(diào)整 資源風(fēng)險 人財物資源及自然資源 技術(shù)風(fēng)險 工藝技術(shù)、材料技術(shù)、設(shè)備技術(shù) 管理風(fēng)險 管理體制、模式、制度、團(tuán)隊(duì)、勞資糾紛 財務(wù)風(fēng)險 資金規(guī)模、結(jié)構(gòu)、不良債權(quán)、金融和稅收政策、匯率變化 個人風(fēng)險 關(guān)鍵股東、管理人員、技術(shù)人員 自然風(fēng)險 自然災(zāi)害 社會風(fēng)險 戰(zhàn)爭、政治事件、國際關(guān)系、社會治安 其他風(fēng)險 意外事故等 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 環(huán)節(jié) 關(guān)鍵控制點(diǎn) 風(fēng)險 措施 策劃 創(chuàng)意、論證、評價 無創(chuàng)新，論證評價不科學(xué)、不客觀 項(xiàng)目管理流程圖（程序、責(zé)任人、進(jìn)度、結(jié)果等）、各環(huán)節(jié)責(zé)任人前牽制關(guān)系、專家論證、項(xiàng)目核算、項(xiàng)目管理軟件等 立項(xiàng)審批 選址、合作伙伴、簽約、審批 違規(guī)、拖延進(jìn)度、支付費(fèi)用不合理 設(shè)計 設(shè)計方案功能成本評價 功能不合理、設(shè)計和施工成本過高 融資 融資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、風(fēng)險、收益 資金不到位，預(yù)期收益風(fēng)險 施工 施工成本、質(zhì)量、進(jìn)度 造價高、質(zhì)量差、拖延工期 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 融資 需求 融資需求 分析 渡過財務(wù)危機(jī) 現(xiàn)金平衡分析、融資風(fēng)險分析、控制權(quán)分析 開辟新渠道 各種融資渠道的特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)和限制條件分析 引入新的機(jī)制 新融資渠道對管理理念、管理體制、管理團(tuán)隊(duì)、進(jìn)入市場、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、引入新技術(shù)等方面的影響 經(jīng)營發(fā)展的需要 資金周轉(zhuǎn)、資金需求量、資本結(jié)構(gòu)等方面的分析 資本運(yùn)營的需要 可行性研究、并購價值和風(fēng)險分析 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 融資能力 構(gòu)成和評價 管理團(tuán)隊(duì) 管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和 “ 三化 ” 程度（市場化、專業(yè)化、職業(yè)化） 管理模式和制度 支持戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)、管理體制和規(guī)范等 產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新 結(jié)構(gòu)合理、適應(yīng)市場、技術(shù)進(jìn)步 市場創(chuàng)新 渠道、品牌、促銷、定價、服務(wù)等策略和方法的運(yùn)用 償債能力 資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)、流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等指標(biāo) 融資 能力 納稅籌劃與財務(wù)運(yùn)作 決策因素 決策分析 融資規(guī)模 資金需要量預(yù)測：項(xiàng)目預(yù)測、經(jīng)營資金預(yù)測 融資能力 管理團(tuán)隊(duì)、管理制度、產(chǎn)品和服務(wù)、市場運(yùn)作、償債能力 融資時間 根際融資用途和風(fēng)險性確定融資期限（長短期融資比例） 融資渠道和方式 渠道：國家、法人單位、個人、外商 方式：股票、直接吸收股本、債券、銀行貸款、融資租賃、商業(yè)信用 資本結(jié)構(gòu) 考慮資金成本、財務(wù)風(fēng)險等因素確定資本結(jié)構(gòu)。 可行性研究 市場、材料或商品供應(yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟(jì)等方面的可行性分析。