【正文】 六、買賣樓花案例房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，共計(jì) 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價(jià)格 2023元人民幣。請(qǐng)問：雙方有什么風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)六、買賣樓花案例二：以整個(gè)項(xiàng)目作為樓花甲房地產(chǎn)公司將一個(gè)小項(xiàng)目交給乙房地產(chǎn)公司運(yùn)作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺(tái)上運(yùn)作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)收購（ 1）股權(quán)收購本質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對(duì)方股權(quán)（ 2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)視同銷售、公允價(jià)值、重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠股權(quán)置換中， 收購股權(quán)不低于 75%；股權(quán)支付不低于 85% 。—— 全面預(yù)算管理中，以財(cái)務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對(duì)企業(yè)一定時(shí)間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)奠定實(shí)施控制的基礎(chǔ)。其中其他資金主要包括定金、預(yù)售房款和應(yīng)付工程款等。請(qǐng)問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？資本利息的扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險(xiǎn)銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還。請(qǐng)問是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？1利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（三）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金 2023萬元，雙方約定通過銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問是否可行？如何操作？具體分析：—— 貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？—— 貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？—— 利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？—— 委托貸款有何價(jià)值？委托貸款究竟價(jià)值何在？？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險(xiǎn)信托要求—— 開發(fā)項(xiàng)目四證齊全；—— 項(xiàng)目開發(fā)自有資金達(dá)到 35%以上；—— 房地產(chǎn)企業(yè)具備二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn)（六）、房地產(chǎn)融資性售后回購案例甲房地產(chǎn)企業(yè)處于融資考慮，同乙企業(yè)簽署 20套房子的售后回購協(xié)議，約定雙方先簽署商品房買賣合同，甲企業(yè)以 2023萬元將 20套房子先出售給乙企業(yè)， 6個(gè)月后甲企業(yè)再以 2400萬元進(jìn)行回購。房地產(chǎn)企業(yè)常見的售后回購模式和售后回租模式涉稅處理完全不同，操作不慎，風(fēng)險(xiǎn)極大。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)公司設(shè)立階段 獲取土地 階段 施工建設(shè) 階段 預(yù)售銷售 階段 項(xiàng)目清算 階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)成本形成的重要階段劃分成本對(duì)象 歸集開發(fā)成本 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計(jì)算單位成本調(diào)整后續(xù)成本房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)劃分成本對(duì)象涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決于項(xiàng)目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)?！?項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等?！?臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 5）、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在核算中，開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開發(fā)兩棟高層和一棟會(huì)所，第二期開發(fā)六棟多層?！?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]342號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（ 2）、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 ——12 月 30日開始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫一個(gè)（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個(gè)（占地面積 ）。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會(huì)所建安工程費(fèi)為 400萬，物業(yè)管理場所為 100萬。請(qǐng)計(jì)算可售面積的單位成本房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計(jì)支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。（ 3）、甲供材的會(huì)計(jì)處理甲方會(huì)計(jì)處理；乙方會(huì)計(jì)處理（ 4）、甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓厝绾尾僮?？?6）、甲供材的三種特例—— 甲供設(shè)備—— 裝飾勞務(wù)—— 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)施工方與建設(shè)方財(cái)稅處理匯總表施工方（乙方）提供材料或 設(shè)備建 設(shè) 方（甲方）提供材料或 設(shè)備自 產(chǎn) 材料（ 設(shè)備 ）外 購 材料（ 設(shè)備 ）甲供材料 甲供 設(shè)備分 別計(jì) 算 繳納營業(yè) 稅、增 值稅并向 對(duì) 方分別 開具不同 發(fā)票。營業(yè)額應(yīng) 當(dāng)包括工程所用所有材料。商品房銷售收入 商品房視同銷售收入精裝修房銷售收入 以地?fù)Q房合作建房地下車庫銷售收入 公共配套設(shè)施銷售收入買一贈(zèng)一收入 拆遷安置與補(bǔ)償收入代收款項(xiàng)收入 租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)（一）、不同銷售收入涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析商品房銷售收入商品房銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅：營業(yè)稅條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 并 收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！　?(三 )采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。視同銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資行為涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)甲將其開發(fā)的商品房 1000平方米折價(jià) 500萬元投資入股到關(guān)聯(lián)公司乙（非房地產(chǎn)公司），請(qǐng)問如何繳稅？商品房轉(zhuǎn)為自用涉稅風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 10月將 1000平方米商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為自用，將其成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，同時(shí)于次月起開始計(jì)提折舊。二、無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？兩種觀點(diǎn)：均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用后出租給乙企業(yè)作為辦公，約定一次性繳納三年租金共計(jì) 120萬元，請(qǐng)問甲企業(yè)如何納稅？—— 營業(yè)稅—— 所得稅—— 土地增值稅—— 房產(chǎn)稅無租怎么辦？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以 100萬將商鋪賣給客戶，需一次付清。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五 =30萬。請(qǐng)問：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。請(qǐng)問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬元。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。業(yè)主乙商品房銷售單價(jià) 6200元 /㎡ ，合同面積 90㎡ ，實(shí)測面積 95㎡ 。請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、買房送電器案例某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施促銷活動(dòng)，分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時(shí)間購買商品房的客戶均贈(zèng)送價(jià)值 500元的電壓力鍋一臺(tái)；其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎(jiǎng)，共有五名幸運(yùn)客戶可獲得價(jià)值 4000元的筆記本電腦一臺(tái)。截止2023年度累計(jì)虧損 500萬元。請(qǐng)問是否合理？《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》。第一季度的期間費(fèi)用、稅金等共計(jì) 1450萬元。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)又將商鋪以每平方 200元價(jià)格向外租出。假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險(xiǎn)通過代理機(jī)構(gòu)銷售模式風(fēng)險(xiǎn)（ 1）、傭金涉稅風(fēng)險(xiǎn)《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》 （財(cái)稅 [2023]29號(hào)）文件對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。請(qǐng)問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（ 2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。丙最終四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的 5%作為賠償金。請(qǐng)問房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？是否馬上確認(rèn)銷售收入？支付租金如何稅前扣除？房地產(chǎn)公司作為轉(zhuǎn)租人如何繳稅？ 營業(yè)稅？房產(chǎn)稅？企業(yè)所得稅？租金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)違約金收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)材料設(shè)備供應(yīng)商建筑勞務(wù)提供商購房業(yè)主房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金（ 1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料 1000萬元（含稅）。哪種處理對(duì)企業(yè)比較有利？地下車庫收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請(qǐng)問這部分收入如何納稅？—— 能不能賣？—— 賣了能不能辦到證？—— 賣了咋辦？公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦證費(fèi)（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。請(qǐng)問這樣做有無風(fēng)險(xiǎn)？—— 精裝修房如何繳納營業(yè)稅？—— 精裝修房如何繳納所得稅？—— 精裝修房如何繳納土地增值稅？—— 裝修合同還能和誰簽？ —— 裝修合同怎么簽最好？精裝修房銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為獨(dú)立成本對(duì)象和清算對(duì)象，確認(rèn)收入，確認(rèn)成本。最終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。　　 (二 )采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。營業(yè)額 不包括建 設(shè) 方提供的設(shè)備 。如： 30萬材料。剩余的 1500萬元2023年所得稅前不得扣除。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析成本 項(xiàng) 目 成本性 質(zhì) 所得稅分 攤 方法 土地增 值 稅分 攤 方法土地