房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范(文件)
【正文】 項(xiàng)目施工 建設(shè) ? 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ? 會(huì)計(jì)第 407號(hào)科目 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ? 一、本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 ? 四、本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(mén) (分公司 )設(shè)置明細(xì)賬。 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）會(huì)計(jì)、所得稅、土增稅口徑差別 ? 2）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價(jià)法 ? 3）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi) ? 4）土地增值稅 項(xiàng)目施工 建設(shè) 九、其他有關(guān)注意事項(xiàng) ?權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ?發(fā)票問(wèn)題 ?分配方法及原則 ?施工過(guò)程中的資產(chǎn)損失：土地、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品報(bào)廢或毀損： 2023年 25號(hào)公告 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式 ?代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。 ? （ 地方多層封頂，高層工程進(jìn)度達(dá)到 80%） ? 報(bào)商品房預(yù)售方案 預(yù)售環(huán)節(jié) ?二、預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算 ? ? 取得預(yù)售款時(shí) ? 結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí) ? 地方規(guī)定：大地稅函 【 2023】 7青國(guó)稅發(fā) 【 2023】 9 預(yù)售環(huán)節(jié) ?三、預(yù)售階段納稅要求 ?印花稅 ?營(yíng)業(yè)稅及附加 ?企業(yè)所得稅 ?土地增值稅 ?注意事項(xiàng) :退房退契稅 財(cái)稅【 2023】 32 預(yù)售環(huán)節(jié) ?四、銷(xiāo)售方式 ? 自行銷(xiāo)售 ? 交代理公司銷(xiāo)售 ? 國(guó)稅函 [1996]68國(guó)稅函 ? [2023]91 31號(hào)文 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié) ? 一、工程竣工驗(yàn)收條件 ? 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 18條： ? 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)； ? 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況； ? 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況； ? 拆遷安置方案的落實(shí)情況； ? 物業(yè)管理的落實(shí)情況。 ?合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且未成立獨(dú)立法人公司。 項(xiàng)目施工 建設(shè) 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ? 稅法：指 企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的， (且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出 )。 ? 二、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、 “應(yīng)付福利費(fèi)”、 “累計(jì)折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等科目。 ? 2）措施費(fèi)，是指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾 國(guó)稅函 [1998]53） ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 ? 2）取得發(fā)票是否合規(guī)： 2023年 23號(hào)公告 ? 3）虛開(kāi)發(fā)票遺留問(wèn)題 ? 4）所得稅無(wú)分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可用建筑面法 ? 5）對(duì)單位建安成本的掌控 ? 項(xiàng)目施工 建設(shè) 七、配套設(shè)施費(fèi) ? 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的， 且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 涉及稅務(wù)問(wèn)題 ? 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意； ? 2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出等； ? 3）購(gòu)買(mǎi)股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 ? 問(wèn)題。 ? 取得出租土地使用權(quán) 取得土地 使用權(quán) ?四、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 ?印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) ?契稅：財(cái)稅 【 2023】 82 ?土地使用稅 :財(cái)稅 【 2023】 12財(cái)稅【 2023】 18財(cái)稅
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