房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范-文庫(kù)吧資料
2025-01-02 05:32本頁(yè)面
【正文】 發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ? 涉及稅務(wù)問(wèn)題 ? 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意； ? 2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出等； ? 3）購(gòu)買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 ? 問(wèn)題。 取得土地使用權(quán) ?企業(yè)政策性搬遷涉及稅收業(yè)務(wù) ?被搬遷企業(yè)： ?營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 ?取得土地使用權(quán)的企業(yè)： ?契稅、印花稅 前期立項(xiàng) ?先招拍掛取得土地 ?在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書 ?對(duì)項(xiàng)目出具可行性研究報(bào)告 ?計(jì)委審查進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) ?國(guó)土局建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 ?建委項(xiàng)目建設(shè)條件預(yù)審 ?規(guī)劃局項(xiàng)目選址預(yù)審 前期立項(xiàng) ?前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析 報(bào)批報(bào)建 ?規(guī)劃總圖和建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審查 ?初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 ?規(guī)劃報(bào)建圖審查 ?施工報(bào)建審查 報(bào)批報(bào)建 ?取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) ?取得房屋拆遷許可證 ?取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ?取得建筑工程施工許可證 報(bào)批報(bào)建 ?前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃 ?拆遷方式不同涉及的稅收 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 ? 1）土增稅的免稅政策及清算問(wèn)題 ? 2）所得稅的成本對(duì)象劃分及分?jǐn)? ?通過(guò)稅負(fù)測(cè)算確定設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目施工 建設(shè) 一、開發(fā)成本核算內(nèi)容 ?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?前期工程費(fèi) ?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ?建筑安裝工程費(fèi) ?配套設(shè)施費(fèi) ?開發(fā)間接費(fèi) ?會(huì)計(jì)成本核算的基本程序 項(xiàng)目施工 建設(shè) 二、項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)象的確定 ? 有關(guān)法律 :計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 會(huì)計(jì)核算 ? 土地增值稅要求 ? 所得稅要求 ? 1）確定成本對(duì)象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分； (注意稅法原文 ） ? 2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 ? 取得出租土地使用權(quán) 取得土地 使用權(quán) ?四、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 ?印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ?契稅：財(cái)稅 【 2023】 82 ?土地使用稅 :財(cái)稅 【 2023】 12財(cái)稅【 2023】 18財(cái)稅 【 2023】 128 ?承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題 取得土地使用權(quán) ?五、不同方式取得土地比較分析及籌劃 ?購(gòu)買出讓（招拍掛）土地使用權(quán) ?購(gòu)買轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ?購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) % ?投資轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作 （全資和非全資） ?合并公司方式 ?分立公司方式 （可以有三種具體操作） ?租賃方式 ? 注意事項(xiàng)： 國(guó)稅函【 2023】 687； 2023年 27號(hào)公告、國(guó)稅發(fā)【 2023】 50、國(guó)稅發(fā)【 2023】 126； 2023年 13號(hào) \51號(hào)公告 取得土地使用權(quán) ?六、拆遷方式取得土地使用權(quán) ? 法規(guī) 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ? 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 ? 拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人） ? 1）貨幣補(bǔ)償 ? 2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 財(cái)稅 【 2023】 82 取得土地使用權(quán) ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場(chǎng)售價(jià) 8000元，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬(wàn)元，總可售面積 8萬(wàn)平米。土地
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