房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算(已修改)
2025-01-12 04:35 本頁(yè)面
【正文】 1 房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算 南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司 徐水炎 2 目 錄 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的對(duì)象的確定 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 七、營(yíng)業(yè)收入核算 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問(wèn)題 十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 3 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特 g 房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門(mén) 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。 房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車(chē)行業(yè)發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時(shí)這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。 所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括：土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評(píng)估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。 4 一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) ① 資金密集。 ②智力密集。 ③受?chē)?guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和 金融部門(mén)的信貸政策的影響極大； ④投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 ⑤售后服務(wù)工作要求高。 5 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投 對(duì)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投活動(dòng)實(shí)施有效控制，為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得有價(jià)值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。 主要工作內(nèi)容：項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建議書(shū)、概念設(shè)計(jì)、可研報(bào)告、競(jìng)投等。 項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究 對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究工作流程實(shí)施有效的控制，提交各階段的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)和深入開(kāi)展項(xiàng)目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 主要工作內(nèi)容：開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。 6 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 項(xiàng)目全程策劃 對(duì)項(xiàng)目全程策劃過(guò)程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)等工作提出合理的依據(jù)。 主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書(shū)等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開(kāi)發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工、營(yíng)銷(xiāo)提供依據(jù)。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競(jìng)選、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收等。 7 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 工程施工項(xiàng)目管理程序 對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過(guò)程的項(xiàng)目管理符合規(guī)定的要求。 主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)、三通一平、選擇供方、圖紙會(huì)審、物資準(zhǔn)備、開(kāi)工建設(shè)、施工管理、專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、保修維修等。 市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷(xiāo) 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)推廣、樓盤(pán)銷(xiāo)售策劃、商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的評(píng)審、交付過(guò)程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)階段工作符合規(guī)定要求。 主要工作內(nèi)容：營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣、銷(xiāo)售許可、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、竣工交付等。 8 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 物業(yè)管理控制程序 對(duì)公司委托的物業(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿(mǎn)意度。 主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗(yàn)收交接等。 9 三、成本核算的基本程序 （ 1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。 （ 2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。 （ 3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 （ 5）職能部門(mén)提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)偂? 10 三、成本核算的基本程序 （ 6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。 （ 7）正確劃分已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和在建開(kāi)發(fā)標(biāo)段之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。 （ 8）編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 11 四、成本核算的對(duì)象的確定 （ 1）確定原則 滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要； 便于成本費(fèi)用的歸集； 利于成本的及時(shí)結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 12 四、成本核算的對(duì)象的確定 （ 2）確定具體成本核算對(duì)象 根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 ◆ 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 ◆ 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。 13 四、成本核算的對(duì)象的確定 ◆ 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段 /產(chǎn)品類(lèi)型劃分成本核算對(duì)象。 同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期 (區(qū) )劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 14 四、成本核算的對(duì)象的確定 ◆ 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。 （對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的成本科目。） 15 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和要求 會(huì)計(jì)核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。 16 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置 開(kāi)發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目 成本科目代碼 成本科目名稱(chēng) 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用） 17 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 土地費(fèi)用的歸集 注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi) /平方米土地面積、土地登記費(fèi) 40元 /500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等 。 成本科目代碼 成本科目名稱(chēng) 備 注 土地價(jià)款 土地出讓契稅 出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的 4% 其他土地費(fèi)用 征地補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 征地規(guī)費(fèi) 18 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 土地費(fèi)用的分配 ◆ 能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入 商品房的成本核算對(duì)象中；
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