【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法 2020221 房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖 招投標(biāo)管理流程 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所 涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。 一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費等），但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔(dān)。 （ 1）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用 權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為 3%。 應(yīng)納稅額 =房地產(chǎn)成交價格或評估價 格 稅率 （ 2）印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 應(yīng)納稅額 =合同金額 % 注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。 二、取得土地使用權(quán)后至 房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。 土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。 年應(yīng)納稅額 =土地使用面積單位稅額 三、預(yù)售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。 （ 1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。 銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額 =納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用5% （ 2）營業(yè)稅附加稅： 城市維護(hù)建設(shè)稅 =營業(yè)稅額 7% 教育費附加 = 營業(yè)稅額 3% （ 3）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。 海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？凇⑷齺喢吭掳翠N售額的 2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的 1%預(yù)繳。 （ 3）企業(yè)所得稅： 企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得 收入及其他所得。 應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 25% 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā) （ 2020） 31 號以及國稅函 [2020]299 號規(guī)定預(yù)繳 每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額 =（季度銷售額 10%— 營業(yè)稅及附加 — 預(yù)繳的土地增值稅 — 期間費用） 22% 備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè) 執(zhí)行 25%稅率，老企業(yè) 2020 年 22%， 2020 年 24%， 2020 年以后執(zhí)行 25%。 四、當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年 5 月 31 日之前申報（ 詳見國稅發(fā)（ 2020） 31 號文）。 每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額 =應(yīng)納稅所得額 25% 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 — 不征稅收入 — 免稅收入 — 各項扣除 — 以年年度彌補虧損 五、項目銷售達(dá)到 85%或銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。 （一）、土地增值稅的清算條件：（ 1） 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。 （二）、應(yīng)納稅額的計算 計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額 計算增值率 增值 率＝增值額 247?？鄢椖拷痤~ 依據(jù)增值率確定適用稅率。 依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率 — 扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進(jìn)稅率 （ 1）增值額未超過扣除項目金額 50%部分， 稅率 為 30%； （ 2）增值額超過扣除項目金額 50%，未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%；速算扣除 系數(shù)為 5%； （ 3）增值額超過扣除項目金額 100%，未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%；速算扣除系數(shù)為 15%； （ 4）增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%；速算扣除系數(shù)為 35% 最 新精 品 資料推薦 提 供全程指導(dǎo)服務(wù) 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 7 / 56 上文已完。下文為附加公文范文，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！ 衛(wèi)計委家庭發(fā)展科科長競聘演講稿 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁： 非常感謝委黨委給我這次機(jī)會，站到這里來競聘家庭發(fā)展科科長的職位，我想這是對我過去工作的的肯定，也是對我未來工作的期望，我會好好珍惜這次機(jī)會。 今年是我從事人口計生工 作的第七個年頭，想想當(dāng)年，初來乍到，面對各種業(yè)務(wù)術(shù)語真是一頭霧水，聽到專業(yè)名詞看到一些藥具還會臉紅，就這樣我成為了一名計生戰(zhàn)線的新兵，一干就是七年。這一路走來，在領(lǐng)導(dǎo)、同志們的關(guān)心幫助之下，通過自己的不斷學(xué)習(xí)努力，我不但逐漸的熟悉了業(yè)務(wù)，也對這份工作產(chǎn)生了感情，同時也收獲了領(lǐng)導(dǎo)和同志們的好評。 從事計劃生育工作以來，我一直負(fù)責(zé)宣傳教育工作，主要包括新聞宣傳、幸福家庭建設(shè)、出生人口性別比綜合治理等工作。我真的很喜歡這些工作，雖然我不是學(xué)的這個專業(yè)，但興趣是最好的老師，我去鉆研、去請教、多學(xué)多看多寫，自加壓 力，自我督促，從宣教工作的門外漢成為業(yè)務(wù)能手。 而過去宣教工作中的兩項內(nèi)容 — 幸福家庭建設(shè)、性別比治理現(xiàn)劃歸家庭發(fā)展科，再加上利益導(dǎo)向組成了現(xiàn)在的家庭發(fā)展科全部工作內(nèi)容。其中兩項工作都是我所從事數(shù)年、經(jīng)驗豐富且受到好評的，因此，最 新精 品 資料推薦 提 供全程指導(dǎo)服務(wù) 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 8 / 56 我認(rèn)為，我擔(dān)任家庭發(fā)展科科長職務(wù)是有優(yōu)勢的。一是我有較強的寫作能力，我先后在中國人口報、徐州日報等媒體上發(fā)表千字以上文章5 篇，這有助于我區(qū)家庭發(fā)展工作經(jīng)驗、做法的總結(jié)、提煉、推廣；二是我對組織大型活動有豐富經(jīng)驗，我連續(xù)三年參與了區(qū) “ 家庭人口文化節(jié) ” 的策劃與實施工作。三是我對兩非案件 的查處經(jīng)驗豐富，從聯(lián)合執(zhí)法現(xiàn)場查處到案件文書制作、卷宗整理歸檔，到國家兩非系統(tǒng)的案卷錄入、系統(tǒng)維護(hù)，整個流程我都非常熟悉，自從兩非納入全市科學(xué)發(fā)展考核目標(biāo)以來，我區(qū)的打擊兩非工作始終走在主城區(qū)最前列，并被列為加分項目。以上這些都是我在本職工作中任勞任怨、勤學(xué)肯干的一些積累和經(jīng)驗，也是支撐我能站在這里的競崗的信心與底氣。 如果委黨委信任我，把家庭發(fā)展科長這個職位交給我的話，我只想說，謝謝領(lǐng)導(dǎo)，我會好好干！如果我競聘成功，我會珍惜這來之不易的崗位，顧全大局，服從命令聽從指揮。如果我競聘成功，我會擺正自己位置 ，謙虛謹(jǐn)慎，團(tuán)結(jié)科室人員努力拼搏，盡職盡責(zé)，出色完成各項任務(wù)；如果我競聘成功，我將堅決摒棄本位主義，同心同德，分工不分家，融合融入衛(wèi)計大家庭。 各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們，古人說： “ 不可以一時之得意，而自夸其能；亦不可以一時之失意，而自墜其志。 ” 競爭上崗，有上有下，無論上、下，我都將以這句話自勉，勝不驕、敗不餒，一如既往地勤奮學(xué)習(xí)、努力工作、追求夢想！ 最 新精 品 資料推薦 提 供全程指導(dǎo)服務(wù) 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 9 / 56 衛(wèi)計委衛(wèi)生計生委基層指導(dǎo)科科長競職演講稿 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事： 大家好！ 首先感謝委黨委給了我這個機(jī)會，一次檢驗、學(xué)習(xí)、提高的機(jī)會。 我叫 XX， 女 ,38歲，中共黨員， 1998年 12 月參加工作， 2020年轉(zhuǎn)入云龍區(qū)人口計生局發(fā)展規(guī)劃科與信息科工作，現(xiàn)競聘衛(wèi)生計生委基層指導(dǎo)科科長，主要負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促基層計劃生育基礎(chǔ)管理和服務(wù)工作，推進(jìn)基層計劃生育工作網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；組織實施全區(qū)計劃生育目標(biāo)管理責(zé)任制考核，承擔(dān)區(qū)人口和計劃生育領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體工作。希望大家給予支持 ! 一、我個人認(rèn)為我的主要優(yōu)勢有以下幾點： 具有較強的適應(yīng)能力。 17 年不同的工作崗位和工作環(huán)境，豐富了我的人生閱歷，也促使我養(yǎng)成了樂于學(xué)習(xí)、適應(yīng)性強、善于接受新鮮事物的好習(xí)慣。 具有很強的協(xié)作意識。無論是在本科室內(nèi)部工作，還是參加本局的重大活動，我都能以大局為重，積極出主意、想辦法，盡我所能完成一切工作。 具備良好的心理素質(zhì)。這些年來，不管是首次參加的業(yè)務(wù)工作，還是首次參與組織重大活動，我都能保持良好的心態(tài)，不畏懼、不退縮，耐心細(xì)致、積極主動地做好每一樣工作。 具有過硬的業(yè)務(wù)能力。首先我認(rèn)為強烈的事業(yè)心和責(zé)任感以及對工作環(huán)境的熟悉是勝任本崗位的基本條件。我是一名擁有多年工最 新精 品 資料推薦 提 供全程指導(dǎo)服務(wù) 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 10 / 56 作經(jīng)驗的計生人，受黨組織培養(yǎng)和教育多年，培養(yǎng)了我 “ 服從命令聽從指揮 ” 、 “ 能吃苦、能戰(zhàn)斗、能奉 獻(xiàn) ” 的良好品質(zhì)， 2020 年到云龍區(qū)人口計生局工作以來，我主要從事發(fā)展規(guī)劃與信息工作，對科室工作任務(wù)重點、流程比較了解，也積累了一定的工作經(jīng)驗，能做到干一行、愛一行、鉆一行，執(zhí)行力較強。 二、如果我能競聘成功，我將努力當(dāng)好科長： 當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀助手。我會尊重領(lǐng)導(dǎo)，不越權(quán)、不越位，積極建言獻(xiàn)策，為科室的工作竭盡全力。 爭做科室的業(yè)務(wù)能手。作為科長，一定要成為科室的業(yè)務(wù)骨干，在具體工作中替領(lǐng)導(dǎo)分憂。 協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)帶好隊伍。團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)科室所有同志，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，聽從領(lǐng)導(dǎo)指揮，共同做好科室的工作 。 不斷創(chuàng)新工作思路。創(chuàng)新是事業(yè)發(fā)展的不竭動力，我會善于發(fā)現(xiàn)新情況，推出新舉措，培植新亮點，為科室爭榮譽。 堅持廉政要求。嚴(yán)格遵守法律法規(guī)和紀(jì)律的各項規(guī)定，干干凈凈做事，清清白白做人，尊重領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同志，自覺接受領(lǐng)導(dǎo)、群眾的監(jiān)督和批評。 三、嚴(yán)格要求自己： 堅持學(xué)習(xí)不放松。不斷學(xué)習(xí)新知識，掌握新理論，增添新本領(lǐng)，進(jìn)一步提高自己的理論水平和工作能力。 堅持工作不懈怠。進(jìn)一步從工作中查找薄弱環(huán)節(jié)，提高做好各項工作的服務(wù)能力。 最 新精 品 資料推薦 提 供全程指導(dǎo)服務(wù) 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨家原創(chuàng) 11 / 56 嚴(yán)于律已不動搖。牢記本委工作紀(jì)律，時時以黨 員標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，處處以本委的工作規(guī)則規(guī)范自己，樹立良好的形象。 總之，我會以這次崗位調(diào)整為契機(jī)，更加努力地工作，更加努力地學(xué)習(xí)，不斷提高完善自己，為衛(wèi)生計生事業(yè)多做貢獻(xiàn)。 最后，衷心感謝委黨委對我的關(guān)心、愛護(hù)和培養(yǎng)，感謝同事們對我的幫助、照顧和支持。謝謝大家 ! 財政系統(tǒng)新進(jìn)人員培訓(xùn)班發(fā)言提綱 秋高氣爽，萬里無云，在這個收獲的季節(jié)里，我非常開心能夠與新近人員一起度過快樂而充實的四天培訓(xùn)生活，在此期間，我們接受了財政專業(yè)知識、廉潔自律、依法行政、禮儀知識等多方面的教育。對于我來說既是一次