【正文】 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)全程會計 核算方法與稅務處理技巧 主講 黃老師 ?會計稅收有差異 ?財務核算需規(guī)范 ?游走方園要謹慎 ?凡事都得講規(guī)則 稅收籌劃與會計核算的關系 ? 。 ? 現(xiàn)。 ? 關鍵。 房地產(chǎn)會計核算的特點 ? 的成本核算 復雜。 ? 稅金核算特殊。 ? 多。 ? 、稅目多、費用 多。 稅收籌劃與會計核算的關系 通常都有的費用： 建設用地有償使用費、城市房屋拆建管理費 城市基礎設施配套費、建設工程施工圖審查咨詢費、 綠化補償費、綠化帶開口費、環(huán)保檢測費、 土地交易手續(xù)費、施工污水排放費、白蟻防治費、 工程報建手續(xù)費、水利建設基金、施工占道費、 消防方案審核費、消防驗收檢測費、測繪費、 散裝水泥專項基金、墻體材料專用基金、建筑噪音超標費 土地登記代理費、規(guī)劃紅線定位費、建筑碴土處臵費 人防異地建設費 …… “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務的影響 ? 適用的稅種稅目發(fā)生變化 ? 企業(yè)的主管稅務部門發(fā)生變化 ? 納稅人身份發(fā)生變化 ? 會計核算發(fā)生變化 ? 收入和成本的計量發(fā)生變化 ? 影響企業(yè)的財務信息和成果 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn) 預收賬款 開發(fā)成本 開發(fā)間接費用 應交稅費 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 一、開發(fā)產(chǎn)品 的 賬務 處理 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗收合格 符合設計標準，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。應于竣工驗收時，按實際成本，借記本 科目，貸記“開發(fā)成本”科目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 二、投資 性房地產(chǎn) 的 賬務 處理 1.“開發(fā)產(chǎn)品” “投資性房地產(chǎn)” 2.“投資性房地產(chǎn)” “開發(fā)產(chǎn)品” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 耕地占用稅 印花稅 車輛購臵稅 契稅 不在“應交稅費”科目里核算的稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 1. 契稅的計稅依據(jù) 財稅 【 2023】 134號 《 財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 1. 契稅的計稅依據(jù) 一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 1. 契稅的計稅依據(jù) 以 協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安臵補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 2. 契稅的稅率 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第三 條 契稅稅率為 3%— 5%。 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 3. 契稅納稅義務時間 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第八條 契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 3. 契稅納稅義務發(fā)生時間 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第九條 納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起 10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納 稅款。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 第五條 耕地占用稅的稅額規(guī)定如下： (一 )人均耕地不超過 1畝的地區(qū) ， 每 平方米為 10元至 50元； (二 )人均耕地超過 1畝但不超過 2畝的地區(qū) ， 每 平方米為 8元至 40元； (三 )人均耕地超過 2畝但不超過 3畝的地區(qū) ， 每 平方米為 6元至 30元； (四 )人均耕地超過 3畝的地區(qū) ， 每 平方米為 5元至 25元 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 第十二 條 獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起 30日內繳納耕地占用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 《 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 第三條 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 《 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下 (一 )大城市 30元； (二 )中等城市 24元； (三 )小城市 18元； (四 )縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 《 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 第九條 新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅： (一 )征用的耕地，自批準征用之日起滿 1年時開始繳納土地使用稅； (二 )征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 財稅 【 2023】 152號 《 財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 財稅 【 2023】 152號第三 條規(guī)定：關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題 納稅人 因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 應交納城鎮(zhèn)土地使用稅 = 【 總 土地面積 總土地面積 *(已售房屋建筑面積 /總的建筑面積 )】 *當?shù)厮m用的每平方米應納稅金額 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 稅的納稅依據(jù) 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第三 條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 。 房產(chǎn) 出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 稅稅率 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第四 條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為 %； 依照 房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 三、應 交稅費 的 賬 務 處理 稅納稅時間 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第七條 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 國家稅務總局關于新疆地下人防工程征收房產(chǎn)稅問題的批復 稅 總 函 【 2023】 602號 你局 《 關于地下人防工程征收房產(chǎn)稅問題的請示 》 （新地稅發(fā) ? 2023? 196號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)對有關問題批復如下： 按照 現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例有關規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。請示中所反映的地下人防工程，已按商品房銷售并辦理產(chǎn)權證，購房人即是產(chǎn)權所有人，應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 國家 稅務總局 2023年 10月 31日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知 財稅 ? 2023? 128號 為 完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題明確如下： 一 、關于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題 無 租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知 財稅 ? 2023? 128號 四 、關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題 對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。 對上述地下建筑用地暫按應征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目 四、 預收 賬款的 賬務 處理 一般 企業(yè)的“預收賬款”核算 一般的企業(yè) 企業(yè)會計準則應用指南 — 會計科目和主要賬務處理（ 2205 預收賬款） 核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收的款項。銷售實現(xiàn)時，按實現(xiàn)的收入記入主營業(yè)務收入確認增值稅銷 項 。 房地產(chǎn)企業(yè)“預收賬款” 的特殊性 思考：房地產(chǎn) 企業(yè)收到“預收賬款”要交哪些稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預收賬款”的特殊性 思考：增值稅 納稅 、扣繳義務發(fā)生的時間 已開票？已收款？已簽合同 ？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預收賬款”的特殊性 一 、增值稅納稅 、扣繳義務 時間 發(fā)生的 銷售款項 或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 、租賃服務采取 預收款 方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的