【正文】 按約定的價款 2. 分期收款 提前付款，按實(shí)際 首付，實(shí)際收訖價款 3. 銀行按揭 余款，銀行按揭款轉(zhuǎn)入 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 五、收入的計(jì)量 依據(jù) ①支付手續(xù)費(fèi) 收到銷售清單 高于，實(shí)際價款 ②視同買斷 低于，按買斷價 4. 委托銷售 ③ 基價（保底價） 高于，實(shí)際價款 +超基價分成 低于，按基價 包銷期內(nèi)，參照 13種情況 ④包銷 包銷期滿，未售部分按協(xié)議 確定銷售收入 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入 納稅的區(qū)別 國稅發(fā) 【 2023】 31號 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入 ，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料 。 2. 開發(fā) 產(chǎn)品已開始投入使用。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 七、 企業(yè)季度所得稅預(yù)繳申報(bào) 國家 稅務(wù)總局公告 2023年第 31號 《 中華人民共和國 企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表 (2023年版 )等報(bào)表 》 的公告 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 八 、企業(yè)所得稅季度 預(yù)繳企業(yè)所得稅 案例 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 九 、企業(yè)所得稅季度 預(yù) 繳 申報(bào) 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 十 、 土地增值稅納稅 、扣繳義務(wù)發(fā)生的時間 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 十、土地增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時間 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十六 條 規(guī)定 ： 納稅人 在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 十一、土地增值稅預(yù)繳 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 》 （ 財(cái)稅 【 2023】 21號） 第三條 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算 問題 1. 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 十一、土地增值稅預(yù)繳 國家稅務(wù) 總局 《 關(guān)于 加強(qiáng)土地增值稅征管工作的 通知 》 （國 稅 發(fā) 【 2023】 53號） 二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征 工作 除 保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 財(cái)法字 【 1995】 6號 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （二 ）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 【 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等 】 【 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 2.“開發(fā)成本 — 前期工程 費(fèi)”科目核算的內(nèi)容 前期工程費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。 】 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 規(guī)劃管理費(fèi) 拆遷管理費(fèi) 施工許可證費(fèi) 工程造價管理費(fèi) 人防報(bào)建費(fèi) 土地登記費(fèi) 新材料基金 圖紙審查費(fèi) 定額測定費(fèi) 定額勞保費(fèi) 城市綠化費(fèi) 其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 單體設(shè)計(jì)費(fèi) 管線設(shè)計(jì)費(fèi) 改造設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 小市政施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 人防設(shè)計(jì)費(fèi) 可行性研究編制費(fèi) 制圖費(fèi) 曬圖費(fèi) 測繪費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi) 方案評審費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 】 三通一平費(fèi) 臨時道路 臨時用電 臨時供水 建設(shè)場地平整 臨時設(shè)施費(fèi) 臨時辦公室 臨時場地占用費(fèi) 臨時借用空地租金 臨時圍墻 臨時圍欄 臨時圍板 檔土墻 其他 其他 擋光費(fèi) 危房補(bǔ)償鑒定費(fèi) 施工噪音管理費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 3.“開發(fā)成本 — 建筑安裝工程費(fèi)”科目核算的內(nèi)容建標(biāo) 【 2023】 44號 項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含向承包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險費(fèi)），包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 三、建筑安裝工程費(fèi) 【 指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 】 基礎(chǔ)工程費(fèi) 土石方工程 樁基工程 主體工程費(fèi) 柱梁板工程 墻體工程 樓地面工程 屋蓋工程 主體安裝工程費(fèi) 電梯工程費(fèi) 暖通空調(diào)工程費(fèi) 消防工程費(fèi) 門窗工程費(fèi) 照明系統(tǒng)工程費(fèi) 給排水安裝工程費(fèi) 排污安裝工程費(fèi) 燃?xì)獍惭b工程費(fèi) 其他 裝修工程費(fèi) 內(nèi)外墻裝修費(fèi) 室內(nèi)精裝修費(fèi) 樣板房裝修費(fèi)（銷售） 電梯間裝修費(fèi) 公共部位裝修費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 4.“開發(fā)成本 — 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費(fèi)用。 】 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 給排水工程費(fèi) 排洪工程費(fèi) 排污工程費(fèi) 供電工程費(fèi) 燃?xì)夤こ藤M(fèi) 供暖工程費(fèi) 通訊工程費(fèi) 照明工程費(fèi) 電視工程費(fèi) 智能化系統(tǒng)費(fèi) 其他 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 垃圾站（箱）建設(shè)費(fèi) 公廁建設(shè)費(fèi) 其他 園林工程費(fèi) 道路工程費(fèi) 綠化工程費(fèi) 景觀工程費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 5.“開發(fā)成本 — 公共配套設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容 配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 五、公共配套設(shè)施費(fèi) 【 指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 】 【 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 六、開發(fā)間接費(fèi)用 【 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 】 工資 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動保護(hù)費(fèi) 工程管理費(fèi) 預(yù)決算編審費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 工程保險費(fèi) 工程咨詢費(fèi) 工程質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)費(fèi) 工程質(zhì)量鑒定費(fèi) 工程驗(yàn)收費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 六、開發(fā)間接費(fèi)用 【 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 】 周轉(zhuǎn)房攤銷 營銷設(shè)施建造費(fèi) 自用、樣板房、會所、臨建、租用 1低值易耗品攤銷 1 物業(yè)完善 費(fèi) 公建維修基金 前期物業(yè)管理費(fèi) 其他 1借款 費(fèi)用 （資本化） 利息 支出 匯兌損益 1其他 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本核算基本程序 一、成本核算的基